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花费千万只买了个深坑？
在建设过程中“停下脚步”的烂尾楼，是买房会遇到的最大风险。
然而近两年遭遇这个最大风险的购房者人数却不断增加，我们经常能听到“我们买的楼盘烂尾了”这样的话。
比如购买了北京泰禾丽景家园房子的业主表示，该楼盘在2018年10月开始预售，预计在2021年上半年完成交楼。
然而两年过去了，他们购买的千万级房产到现在都只有一个深坑，业主想要拿到房子不知道得等到何年何月？
再比如许多购买了上海市浦东新区颐盛御中环二期楼盘的业主也表示，他们都交了数百万元的购房预付款，但是现在距离约定的交房日期已过去近4个月，小区依旧处于未完工状态，因此他们只能艰难维权。
此外，最可怕的是这种事情并不是个例，目前全国多地都有开发中的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。
房企暴雷，购房者买单
朋友们如果有关注近两年暴雷的楼盘就会发现，他们的开发商有相当多一部分是头部房企。
比如上文提到的两个项目就分别是泰禾、上海三盛宏业的子公司海东房地产这种头部企业开发的。
此外，福晟、华夏幸福、协信等标杆房企也有开发中的楼盘烂尾或面临烂尾风险。
这是为什么呢？这些头部房企开发的项目为什么会接二连三地出问题？
其实要解答这个问题需要从两个方面来看：
首先，商品房预售制埋下隐患。
我国房地产行业发展初期的时候房企数量较少，而我国人口多，购房需求旺盛。
这时房企需要建造更多的住房但又没有充足资金的支撑，当房企无法满足市场需求的时候，住房市场就出现了供不应求的局面。
而为了解决这个问题，让房企有充足的资金建造住房，内地学习了香港的商品房预售制，即房企会在商品住宅已兴建或即将兴建但尚未竣工时与购房者达成协议，由购房者交付定金或预付款。
比如泰禾丽景家园这个楼盘就采用了商品房预售制。
据报道：该楼盘可销售面积有10.4万平方米，其中10.12万平方米已经网签，均价为6.7万左右。
也就是说该楼盘已经卖出了97.38%，开发商拿到了近50亿元的销售款。
按理说手握这么多的资金，该项目应该可以很快就能施工完成，那么为什么两年多过去了，千万级的房产仍在“坑”里？
这就不得不提第二个方面了，许多房企都采取高额举债、激进扩张的发展模式。
如果这些高额举债的企业旗下有项目出现问题，那么他们往往就会出现债务危机。
比如泰禾锦绣等多家泰禾系公司在2019年就曾被法院强制执行还款，支付给债权人芜湖融普明投资中心10多亿的资金。
同时，去年曾有报道说泰禾集团有6只到期债券违约，已到期未归还借款金额为487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元。
而除了泰禾之外，前段时间华夏幸福陷入债务危机的消息更是闹得沸沸扬扬。
比如华夏幸福在3月23日发布公告：新增逾期债务本息金额129.83亿元，累计未能如期偿还债务本息合计323.84亿元。
当这些开发商出现债务危机后，他们往往会挪用购房者的预付款，而这几乎已经成为了行业潜规则。
也正是因为存在这种现象，某些看起来似乎手握海量现金的开发商最终会没钱建设楼盘，让许多购房者为他们的“潜规则”买单！
维护市场秩序
近年来随着楼盘烂尾事件频发，市场上也出现了一些质疑：为什么不对预售资金流向以及用处加强监管？甚至是直接取消预售制？
首先，对于取消商品房预售制这个想法国家也在不断探索，比如海南等地已在全国率先对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
不过放眼全国范围来看，该制度对我国房市、房企依然具有重要意义，接下来是否全面取消、用什么制度替代还得经过讨论、尝试后才能决定。
至于监管方面，其实早在2010年住房和城乡建设部就发文要求各地完善商品住房预售资金监管机制，强调“商品住房预售资金要全部纳入监管账户。
预售资金由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。
然而在具体实行过程中，因为银行等机构没有按协议履行监管责任，因此在过去很长一段时间内监管政策几乎成了一纸空文。
不过现在国家也发现了问题，自2020年下半年以来，成都、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州和上海等多个城市相继出台或完善新建商品房预售资金监管的相关规定，细化了预售资金监管流程。
北京等地也相继开展专项检查，以加强预售资金监管。
以后如果有机构未能履行监管责任，引发欠薪、欠工程款等问题，那么 相关机构也会被监管部门严肃处理。
此外，对于房企方面，监管部门在去年8月确定了新的重点房企资金监测和融资管理规则。
房企需要按月上报杠杆率、净负债率和现金短债比等财务指标，监管部门为这三项指标分别设定了临界值，这也就是市场所说的“三条红线”。
而房企将根据触碰红线数量多少被划分成红、橙、黄、绿四个不同档位。
每一档位的房企，其负债年增幅都有明确上限，最高不能超过15%。并且，银行贷款、债券、信托等融资渠道都被涵盖在统计监测范围之内，保证监管力度，杜绝相关政策再次成为一纸空文的现象出现。
可以说国家已经在有针对性地对商品房预售“打补丁”，努力降低新楼盘烂尾风险、维护购房者利益。
其实在我们中国人的观念里，房子可以说是具备着非同一般的意义。
而对于我们国家来说，房地产行业也是过去几十年支撑中国经济发展的重要支柱。
然而继续放任这些房企无序发展，放任房地产行业处于一个“混乱”的状态中，那么在中国经济转型升级的过程中，房地产行业这个重要支柱必然会被其他产业所取代，而相关房企的前景也会比较惨淡。
因此，我们也希望在国家的大力监管之下，未来房地产行业的市场环境能够越来越透明化，相关房企能在有序发展的同时继续助力中国经济的发展。
最后，希望消费者以后都能安心购房，也希望“踩雷”的业主们能够维权成功。
财经无小事，慧眼辨其理
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