“公参民”名校调整，有房子涨价有房子跌价

　　3月下旬，“民办学校将脱钩”的传言开始漫天飞。

　　4月初，主城各区开始陆陆续续的实锤官宣，表明要全力整顿“公参民”学校。

　　于是，重庆楼市开始几家欢喜几家忧：部分优质学校附近的二手房价格冒出了根本按捺不住的迹象，部分受“公参民学校整改后，公办师资力量可能撤出”传言影响的二手房，也有了降价的趋势。

　　作为一个中小学都毕业了十几年的孩子，我不关心学区，只想弱弱地问一句：“涨价的涨了多少？降价的是不是真的？”

　　（资料图片。子木/摄）

　　“民转公”实锤后

　　手握公办名校划片的二手房热了

　　随着各区政策陆续官宣，众多挂牌民办学校要和公立学校完全脱钩被实锤，加上政府对新房销售学区房、学位房的大力整治，二手房就成为了当下教育资源相对“明确”的房产。

　　那些手握公办名校划片的二手房，已经悄悄开启了涨价模式。

　　首当其冲的，就是渝中区老牌重点小学“三巨头”——人民小学，巴蜀小学，人和街小学附近的“老破小”，均涨幅较大。比如巴教村社区，贝壳上显示， 4月9日-4月15日挂牌均价22596元／㎡，环比上涨28.9%，房客比更是高达55（房客比=近30天新增关注带看人数／新增房源，数值越大则房源越紧俏）。

　　△看看4月8日后的均价曲线，直接陡过2万（图源贝壳）

　　还有巴蜀路小区，上周挂牌均价17619元／㎡，环比上涨4.4%；双钢路1号，上周挂牌均价20426元／㎡，环比上涨10.5%；

　　更惊人的是，巴蜀俊秀4月挂牌均价直逼3万，最新29292元／㎡的价格，比3月份上涨了5.82%。

　　而巴蜀剑桥，因为是“巴蜀小学+巴蜀中学”的学区房，4月最新挂牌均价直接超3万，比3月份再涨7.18%，目前32486元／㎡的价格堪称重庆房价的天花板。

　　△图源安居客

　　查了下贝壳上的巴蜀剑桥历史成交，最近2月份成交的一套，价格在25004元／㎡。短短2个月上涨近1万元每平。当然1套样本仅供参考。

　　△实拍巴蜀剑桥小区，房龄也有十几年了

　　在老牌教育大区——沙坪坝，重点学校附近的二手房价格也默默攀升。

　　如南开中学附近的宏信大厦，贝壳上4月最新挂牌均价15049元／㎡，比3月上涨4.11%，同比去年上涨20.61%；友谊村4月挂牌均价13499元／㎡，比3月上涨6.63%；步行距离仅300米的南开苑小区，最新挂牌均价达24633元／㎡，环比上涨6.42%。

　　还有对口沙小本部的恒鑫大厦，4月挂牌均价16145元／㎡，环比上涨1.04%。重庆一中附近的一心村21号小区，最新均价12688元／㎡，环比上涨3.95%……

　　另外，本次最受关注的两所直接点名将转公的学校——育才成功学校和西大两江实验学校，附近的二手房也“动”起来了。据贝壳一位中介告知，“业主的挂牌价多多少少都上调了。”

　　先看育才成功学校附近的华奥小区和上创雅园，房龄近20年，无论是带看、签约量还是成交价格，最近都呈上涨趋势。上创雅园上周挂牌均价11652元／㎡，客多房少，房客比15.5，对比上涨121%，高于所在石坪桥片区房客比8.1。华奥小区4月挂牌均价10965元／㎡，比去年同比增长8.08%。

　　△华奥小区（右）和上创雅园（左）最新挂牌价

　　再看西大两江实验学校，附近的东原嘉阅湾，最新挂牌均价15178元／㎡，比上月上涨3.27%。

　　可以想见，未来在确定“转公”后，原本无法入读这些学校的周边小区，将有概率通过划片直接入读，那么附近的二手房价格也将是另外一番光景。

　　面临公办师资可能撤走的学位房

　　价格“冷”了吗？

　　“民转公”正式官宣之后，一边是手握公办名校划片二手房的“喜大普奔”，一边是公办校教师可能被撤走的学位房在“惶恐不安”。

　　传言“公、民”分离之后，还在民办的编制教师，要么放弃编制，留在民办校教书，要么撤出民办学校，回到公立学校教书。那意味着以前的“公参民”学校，不仅名字会变动，连师资力量也可能变动。

　　（资料图片。子木/摄）

　　典型如鲁能巴蜀、南开融侨中学。它们对口的学位房价格咋样了？

　　记者在安居客上查询了此类房子的在售情况。一是鲁能巴蜀对口的鲁能星城。最新挂牌价显示，除了鲁能星城三街区、四街区、五街区、六街区、九街区（A区）略有上涨，涨幅在0.22%—5.59%之间。余下鲁能星城（渝北）一街区、二街区、七街区、九街区（B区）、十一街区、十二街区、十三个街区共计8个街区，4月最新挂牌均价都比上个月有所下降，降幅在0.09%到1.74%之间。并且鲁能星城这个盘，带指标的房子和不带指标的房子，差价高达几十万。

　　实际情况如何？据链家鲁能星城店一位中介告知，部分街区价格挂牌价确实有微动，但降幅不大，只是“目前来看房的人确实比3月份少”。

　　二是南开融侨中学对口的风临洲小区、云满庭。其中风临洲B区、A区的4月最新挂牌均价分别为12437元／㎡、11397元／㎡，环比上月均略有下降，降幅为0.34%和0.15%；云满庭B、C区环比上月分别下降1.19%、1.41%，D区环比上月上涨1.28%。

　　此外融侨江云渡、香弥山均价相比3月均有微降，降幅在3%以内。

　　根据贝壳研究院重庆分院发布的《重庆二手房2021年一季度市场报告》，回看重庆二手房一季度的市场表现——成交量指数环比增加11%，成交均价达到近两年的新高，约13119元/㎡，二手房市场热度明显向好。

　　在这样的市场大环境下，目前面临“公办校教师可能撤走”的“公参民”学位房，降价的占多数，多少还是受了“传言”所影响。

　　二手学区房目前的高潮

　　还会不会有变数？

　　关于“公参民”学校转设为公办学校这种改变，对周边楼盘的影响确实有，最新挂牌价多少反映出了这种影响。但因学校而涨价的二手房就稳了吗？

　　不能忽视的是，因多校划片、限制入读时间或者没有指标等因素，再加上目前公办回归的最终形式还未明朗——师资力量是否变动？招生模式是否变化等等，都存在对学区二手房价的动摇可能性。

　　毕竟，没有什么事情是一成不变的，何况重庆这次的学区新政还是在“进行时”。

　　未来如果，“公参民”学校的师资被撤走，在“公民同招”、禁止“掐尖”的背景下，民办学校的吸引力是不是会下滑？民办学位的房价是否会明显下跌？反观之，公办优质学校学区房房价还会不会越来越高？

　　这些问题还未可知。当前，因民办转公办而产生的二手学区房热潮渐起，谁能笑到最后还需要时间给出答案，而“孟母”们只能通过“三迁”而求索。

　　（文中价格数据来源贝壳、安居客）