2021年“咬牙买房，还是继续存钱”？懂行人直言：很多人真选错了

　　著名的“墨菲定律”中有这么一个内容：当你越担心某种情况发生，那就更有可能发生，房价何从不是如此。十几年前，你所在的城市房价可能只有三四千元一平米，现在可能就是一两万元一平米，实际上，当时如果你担心房价上涨，但又没那么多购房资金，等到现在自然是懊悔不已，即使已经买了房，还惋惜当年为啥没使出浑身解数多买一套。

　　当然，时光不会逆流，过去就让它过去，现在大家关心的是现在到底该不该买房？毕竟现在房价不低了，按房价收入比算的话，我们很多城市的这个数据已经高于发达经济体，按人均住房面积算，也与他们不相上下，更重要的是，根据央行发布的调查报告显示，我们的家庭户均住房达到了1.5套，远比国际1.1套的平均水平高。所以，从这个角度看，房地产发展的空间不大了，即使房价还能涨一些，但除去资金成本，未必就能盈利，弄得不好还可能亏本。

　　然而，问题又来了，如果你不选择买房，钱又无合适去处，所以，当人们手中积累到一定闲钱时，就会有贬值的担忧。特别是进入到2021年，疫情对经济的影响并未散去，世界各国为了刺激经济恢复发展，不断地“发债、印钞”，前不久老美还通过了1.9万亿美元（折合人民币12.4万亿元）的拯救经济计划，这还是第一步，不排除经济增长不达预期的后续措施，一时间，更提升了大家对通胀的预期：钱，要么花出去，要么投出去，不能“死存钱”。

　　正所谓，公说公有理婆说婆有理，谁也说服不了谁，如果说一般人看不清这种趋势，而懂行人自然比我们要清醒得多。那么，2021年是“咬牙买房，还是继续存钱”？懂行人“一席话”答案摆明了，很多人真选错了。

　　懂行人认为，如果有人偏执地叫你只买房，或者叫只存钱，那肯定是错误的。因为每个人的情况不一样，比如收入仅仅只够日常的吃住等基本消费，你叫他买房就很不现实，所以，让人家买房也是有前提的，还有，让一个人在一个长期滞涨的地方去买房投资，显然也是不明智的。还比如，平时对理财一窍不通，你硬要他去买理财产品，最后可能掉入陷阱而得不偿失。所以，我们今天说的买房还是存钱，都是有一定的前提：即有一定的闲钱和财务意识。

　　先透过未来房地产发展方向，来看看2021年是否应该买房。

　　目前我们的城市化率为60%左右，按照国家最新规划，到2025年将达到65%，差不多每年1%的速度。一般而言，城市化率达到70%，就进入一个“另一个平缓阶段”，所以，按照这个速度，到2030年，我们的城市化率将超过70%，还有10年相对快速期，这为未来房地产发展提供了一个大方向，说明房地产还有一定潜力。

　　但是，在研究城市发展的有关专家看来，未来10年的城市化不能与过去10年类比，因为我们的城市化已经进入下半场，不再是农村人口向城市进发的简单城市化，因为它还伴随着城市之间的人口流动，这个流动主要就是以经济、就业为纽带，数据强悍的城市将获得超额的人口（人才），其他城市只能成为被虹吸对象。这样的结果就是，有的地方房子不够住，有的地方空置房泛滥，这大概就是经济学家任泽平常常提到的“人地错配”，对楼市而言，前者易涨难跌，后者滞涨甚至下跌，意味着分化不可避免。那么，大概会向什么方向分化呢？

　　就目前而言，能看到的人口流动趋势，主要是朝向国家规划的19个城市群和地方上规划的50多个都市圈，但由于资源有限，最终不可能全部成熟，毫无疑问，像长三角、大湾区、京津冀三大城市群已然成型，属于领头羊，前不久国家从战略上考虑，重点规划了成渝城市群，成为第四大城市群的希望挺大，这些都属于未来人口依附的最优先载体。还有都市圈，是属于城市群下面的二级空间，重要性同样不可小视，它比城市群联系更紧密，国家日前批复首个都市圈—南京都市圈，可以说是具有开创性的，相信接下来还有条件相对成熟的都市圈获批。

　　可以看到，未来人口流向的脉络已逐渐清晰，越发达的城市群和都市圈，将会吸引更多的人。有人的地方就有房地产，大方向上，在这些地方买房再差也差不到哪里去，但总人口就那么多，且老龄化、生育率下滑使然，那些人口流出的地方买房则要当心，即便有价也无市，当你想变现时，才发觉原来这么难。

　　城市化下半场还有一个显著特征，即改善需求逐渐取代刚性需求成为主流，住房需求变了，价值自然也变了。翻译成白话即是，好房子、改善房受欢迎，差房子、刚需房逐步淡出市场。所谓好房子，就是“品质好、配套好、物业好”，差房子值得是“三好”的对立面，这里需要注意的另外一个问题，刚需房并不纯粹指面积小，主要是品质差、物业差和地方偏远的房子，整体居住品质体验不好的小区，这类房子随着时间推移，老旧且居住舒适度不高，价值日趋下降。

　　由上可知，2021年该不该买房的答案就明显了：有闲钱，选择优质的城市、地段买品质房，大概率不会错，但对近年人口持续流出、也不在热门城市群和都市圈的地方买房就要注意了，如果说因为工作生活自住原因无法选择的话，那么，买房以保值增值为目的的念头就应该打消。如果有条件的话，在孩子上学和工作的热门城市买房倒是一个不错的计划，为资产保值也为孩子将来打算。

　　此外，从动机和行为看，懂行人还提到，很多人还容易掉入以下3类陷阱：

　　第一类，没有钱，东拼西凑借首付款买房。俗话说，有多大力量办多大事，现在买房所需的资金都挺大，付首付款需要一大笔钱，每月月供也需要一份收入稳定可观的工作，如果连首付款大都靠借，一边还着月供一边还借款，压力可想而知。其实，现在的楼市大环境还是非常有利于首付不足的刚需，因为在“房住不炒”原则下，国家始终保持着对楼市调控的定力，房价不会出现大跌，同样也不会出现大涨，平稳是主基调，只要我们努力工作，提升自己的岗位和收入，推迟一两年买房问题也不大。

　　第二类，有闲钱，还抱着过去的老观念买房。这类人首付款是不用愁，买房的观念还停留在5年前、10年前，那个时候随便买，现在看来也不会亏，而且专门找价格便宜的房子买，因为后期空间大。殊不知，便宜自有便宜的道理，比如地理位置不行，开发商口碑不佳，相关的配套，如学校、商业和交通等等，都没有确切的说法，买这类房子的风险无疑是大的，即便后期会有一些预期，从规划到落实，这个周期不知道还要多久，这类房子容易长期砸在手里，成为真正的“不动产”。

　　第三类，没买房机会，也不理财。所谓“你不理财，财不理你”，我见过有人把大量资金放在银行活期卡上的。正如前面所言，买房并不是什么房子都可买，既然没机会买，那我们就没有必要硬着头皮上车，否则得不偿失。但现实趋势也告诉我们，存钱也容易贬值，适当分散投资一些相对靠谱的理财产品也是应该的。这里也要提醒一点，一些非正规机构承诺的高收益产品，很多都是骗局，需要擦亮我们的眼睛。

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