最新！临川上顿渡城区棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿方案

　　刚刚，在临川区人民政府网看到一则关于《临川区上顿渡城区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》。该项目房屋征收与补偿方案如下。

　　一、房屋征收范围

　　根据棚户区改造项目的需要，依法征收的房屋及其附属物（详见规划红线图界定的范围）。上述房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。

　　二、房屋征收签约期限：

　　自征收决定公告公布之日起90日内。

　　三、房屋征收主体：临川区人民政府

　　房屋征收实施单位：临川区房屋征收与补偿办公室

　　征收范围内的上顿渡镇和有关部门应协助做好房屋征收与补偿工作。

　　四、房屋征收补偿与安置

　　（一）房屋征收实行一次性货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择其中一种补偿方式（有明确规定的除外）。

　　1.选择货币补偿的：被征收房屋价值的补偿，按照已选定的房地产评估机构确定的评估金额实行货币补偿，即签即办。

　　被征收人重新购置住房的，对购房合同中被征收房屋补偿款的等额部分免征契税，购房款超过被征收房屋补偿金额的部分征收契税。

　　2.选择产权调换的：

　　（1）被征收房屋属于住宅用房的，按照“征一还一”的原则进行补偿安置，产权调换房的公摊面积计入还房面积，等面积内不结算结构、成新差价。

　　产权调换房面积小于被征收房屋面积的部分，按货币补偿标准补足房屋差价款，同时享受补助和奖励。

　　产权调换房面积大于被征收房屋面积的，按以下标准结算：产权调换房面积超过被征收房屋面积20平方米以内部分（含20平方米），由被征收人按建筑成本价1600元/㎡购买；超过20平方米以上部分，由被征收人按签订房屋征收协议时所选楼盘商品房“一房一价”购买。

　　被征收房屋面积小于36平方米且在同一城区只有唯一一处住房的被征收户，选择产权调换的，经本人申请，安置面积可以补足36平方米，不结算差价（不分户计算）。超过36平方米以上56平方米以下部分，被征收人按建筑成本价1600元/㎡购买；超过56平方米以上部分，被征收人按签订房屋征收协议时所选楼盘商品房“一房一价”购买。被征收房屋通过“住改非”等原因导致住宅房屋建筑面积小于36平方米的，不享受补齐建筑面积36平方米。

　　（2）被征收房屋属于商业用房的，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，给予货币补偿。征收经营性非住宅房屋停产停业补偿标准按照被征收房屋市场评估价的3%进行补偿。

　　（二）被征收住房改为非住宅、依法办理营业执照和税务登记证至房屋征收补偿方案发布之日已满两周年、房屋征收时仍作为非住宅经营的，按非住宅给予适当补偿；对因房屋征收造成的停产停业损失，由征收当事人协商给予适当补偿。

　　（三）直管公房征收补偿：

　　1.征收由政府确定租金标准的直管公房，应对被征收人实行产权调换。产权调换的房屋用于符合承租公有房屋条件的承租人继续承租，并重新签订房屋租赁合同。

　　2.租赁直管公房的承租人，有下列事实之一的，经查实，对承租人不予重新签订房屋租赁合同，并解除租赁关系：⑴违法私自转租的；⑵将租赁房屋进行经营活动的；⑶已购商品房、房改房、集资建房、经济适用房或已享受租赁保障性房屋的；⑷其它用于从事违法活动的。

　　（四）房屋内装修补偿由征收人与相关当事人协商确定补偿金额，协商不成可委托房地产价格评估机构通过评估确定房屋内装修补偿金额。

　　（五）被征收人符合本区相应类别保障性住房条件的，可申请保障性住房。对被征收人房屋补偿后，在现有相应类别的存量保障性住房情况下，可直接参加摇号，优先给予住房保障。

　　（六）对已登记的房屋，其用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，以房屋登记簿记载的为准。

　　（七）对未经登记的建筑，由房屋产权认定小组组织有关部门依法调查、认定、处理。对认定为合法建筑的，按本方案给予补偿；对认定为未超过批准期限的临时建筑，给予货币补偿。本项目改造范围内违章建筑按《抚州市人民政府办公室关于印发市中心城区查处违法用地违法建设工作方案的通知》（抚府办发[2012]3号）处理。

　　（八）对证载面积有异议和符合发证条件而未办证的房屋面积，由征收当事人按建设部《建筑工程建筑面积计算规范》（住建部公告第269号）的规定，现场测定或申请房屋测绘机构测定。

　　五、附属设施补偿、搬迁补助、临时安置补助及奖励标准

　　（一）附属设施的补助标准：选择货币补偿的，被征收房屋已独立安装有关设施的，按电话128元/部、有线600元/户、燃气2100元/户、宽带100元/户、自来水500元/户、电400元/户的标准计发迁移费。选择产权调换的，被征收房屋已独立安装的水、电、气、有线、宽带等，由征收实施单位或建设单位按有关部门的标准负责安装。

　　（二）搬迁补助费：征收住宅房屋按800元/户·次计算（产权调换按2次计算）。

　　（三）临时安置过渡补助费：

　　住宅房屋、非经营性非住宅房屋：在规定或约定的临时安置期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月6元结算；按户结算少于400元/月的，按每月400元结算。

　　（四）选择货币补偿的给予6个月一次性临时安置过渡补助费；选择产权调换的，现房给予6个月一次性临时安置过渡补助费，期房临时安置期限一般为24个月（签订征收合同时暂按12个月支付临时安置过渡补助费），期限延长的，从逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准的2倍支付临时安置费。

　　临时过渡期限规定：多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。

　　（五）奖励标准：

　　1.凡被征收人在征收公告规定的征收签约期限内签订协议并搬迁完毕的，按其征收面积给予每平方米30元的奖励。再按搬迁速度增加奖励，奖励金额为：公告后60天以内完成搬迁的，按主房建筑面积另奖励每平方100元；第61-75天内完成搬迁的，按主房建筑面积另奖励每平方80元；第 76-90天内完成搬迁的，按主房建筑面积另奖励每平方60元。超过公告规定房屋征收签约期限和征收协议约定搬迁期限的不予奖励。

　　2.对选择货币补偿的住宅房屋，被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁的，另按被征收房屋市场评估价的20%给予补助。被征收人在补偿签约期限内提前签约并完成搬迁交房的，再按时间分段给予奖励：60天内签约并搬迁交房的奖20%,61-75天内签约并搬迁交房的奖励15%,76-90天内签约并搬迁交房的奖励10%,超过90天的不予奖励。

　　3.对建筑面积小于36平方米且在本城区只有唯一一处住宅房屋又选择货币补偿的被征收人，被征收房屋先按市场评估价补足到 36 平方米的金额，再按前两款规定给予补助和奖励。

　　4.对项目范围内的商业店面给予市场评估价10%的征收补助，并对在征收签约期限内完成签约和搬迁的被征收店面，按签约时间段，给予适当奖励：60天内的按市场评估价的20%给予奖励，61-75天内的奖励15%，76-90天内的奖励10%，超过90天的不予奖励，并对奖励部分实行上限封顶，每平方米奖励不超过6000元。

　　5.奖励金额在被征收人搬迁完成后，凭搬迁交房验收单领取。

　　六、产权调换房交房标准、选房方式及办证

　　（一）产权调换房位置：征收补偿方案中按项目所在地就近指定安置点。

　　（二）产权调换房交房标准：多层的为砖混结构，电梯房为框架结构，内墙和楼地面均为普通水泥砂浆粉刷，外墙为普通涂料，外墙窗为铝合金，进户门为普通金属门，室内门无框扇，水、电、气、有线等管线到户。

　　（三）产权调换房面积、户型：二室一厅、三室二厅等，70-120平方米。

　　（四）产权调换房选择：根据被征收人登记的房型，按照搬迁顺序“先搬迁，先选房”的原则执行，如在登记的该类户型选择完毕后，被征收人只能在调剂的户型内选择产权调换房户型。年龄在65周岁以上和有肢体残疾的人可优先选择低层产权调换房。对未按合同约定时间搬迁交房的，已选产权调换房的房号无效。

　　（五）根据本人所选定的房号，结清被征收房屋价值与产权调换房价值的差价款和办妥相关手续后，方可领取产权调换房钥匙。

　　（六）调换房办证：产权调换房与被征收房屋等面积内免征契税，超过被征收房屋面积的部分按评估金额征收契税，其它相关费用由被征收人支付。原房产证收回统一注销，调换房产权与原产权性质不变。

　　（七）产权调换房、保障性住房交付后，房屋的所有人和承租人应按规定交纳物业管理费。

北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师提醒各位朋友们：房屋征收部门拟定征收补偿方案后，应当报市、县级人民政府。市县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

如果政府不依法公告，也未征求公众意见，被征收人也可以先拒绝签署补偿协议，依法维权。

征收补偿方案一般包括以下内容：（一）征收目的；（二）征收范围；（三）征收补偿方式；（四）搬迁过渡方式及期限；（五）补助及奖励费标准；（六）征收补偿资金；（七）征收实施步骤；（八）征收实施单位；（九）签约期限；（十）其他事项。

补偿协议应该是以补偿安置方案为基础的，如果补偿协议上给出的补偿标准明显低于补偿安置方案，也是不合理的，被征收人可以拒绝签字。

知识拓展：

关于什么样的补偿协议不能签的问题，都是老生产谈了。今天只强调一点，补偿协议内容一定要完整，不要在内容模糊、关键内容缺失的协议上签字。一般而言，补偿协议应该包括如下内容：

（1）首先，补偿协议应该对补偿方式进行约定，明确是货币补偿还是产权置换；

（2）如果被征收人选择货币补偿的，应该明确货币补偿金额及其支付期限；

（3）如果被征收人选择产权调换的，应该明确产权调换房屋的地点、面积，被征收房屋与产权调换房屋的差价结算等内容；

（4）对搬迁费、临时安置费或周转用房进行约定；

（5）对停业停产损失作出约定；

（6）对搬迁期限、过渡方式、过渡期限等作出约定；

（7）对补助与奖励、违约责任以及争议解决方式作出约定；

（8）双方认可的其他事项。