一线被摁住，二线却在疯狂抢房！楼市最严调控潮，已经在路上

　　一个重磅文件空袭中国楼市。

　　3月26日，三大中央机构（中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅）联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，核心只有一个：

　　敲打银行，严防经营贷流入楼市。

　　在此之前，一线城市已经严查经营贷违规现象，挪用经营贷炒房或被限期收回，限期不还吃官司，连房子也要被拍卖。

　　热度居高不下的学区房，更是被直接泼了一桶冰水，来了个透心凉。

　　与此同时，一场釜底抽薪的楼市大调控，正在路上。

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　　“绝杀”学区房

　　2021年3月16日，一声惊雷在上海炸响。

　　上海教育委员会官宣了《高中阶段学校招生录取改革实施办法》，明确提出“名额分配综合评价录取”制度。

　　具体来说，就是优质高中招生名额将按比例，分配到各区和每一所不挑生源的初中，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%~65%。

　　这意味着，从优质初中考上优质高中的学生数量将明显减少，从普通初中考上优质高中的学生数量将明显增加。这样一来，优质初中学区房的含金量被稀释。

　　上海中考改革迈出了历史性的一步，上海学区房却遭到了致命性的一击。

　　新政发布后，网传上海知名学区房小区梅园房价开始暴跌，从此前的430万跌到370万，一夜之间降价60万。

　　乐居网房产经纪人称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。

　　很快，上海学区房的雷开始传导到其它城市。2月24日，深圳龙岗区教育局发布了《关于2021年积分入学制度优化及新建、改扩建学校学区划分方案的公示》，里头明确提到：

全区试点大学区。

　　简单来说，就是以后在大学区范围内，家长可以不受地段限制申请区域中的任何一所学校。更直接点说，这就是为了要消除「学区房」乃至「学位房」这个概念。毕竟没有了学区优势的学区房，还能有什么优势呢？

　　说起来，在学区房改革上，同为一线城市的北京动作更早。

　　大约一年前，北京市西城区出台新政，宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。

　　新规实施后，新购房者子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位。

　　这意味着，实行“多校划片”后，房子和学校的关系由“一对一”变成“一对多”，你买的房子具体对应哪个学校，随机派位。

　　“六年一学位”则意味着，一套房子六年内只允许登记一个学位，短期内的学位转让不再成为可能，学区房的流通性大大降低。

　　2016年3月，一篇题为《46万一平，谁买走了北京天价学区房》的文章曾引爆朋友圈。这篇文章开头的第一句话便是：

“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录。”

　　尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息，但学区房的疯狂确实令人瞠目。环顾北京西城区，名校对应的学区房，上千万一套已是家常便饭。

　　在魔都上海，曾有一老破小的公房小区房价从10万元/平方米附近，涨至25万元/平方米。

　　而如今，哪怕你斥千万巨资买下了学区房，你的孩子也未必能百分百进入名校，反而极有可能被分配到普通学校。

　　学区房的价格泡沫，是时候来一波震荡了。

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　　“突袭”经营贷

　　3月9日，上海，一张个人贷款提前收回告知函在媒体圈惊起浪花。

　　根据业内人士爆料，某申请中信银行贷款的购房者，由于被查到违规使用经营贷，被要求在3月底前还清500万经营贷，否则本人将被起诉，房产也将被查封。

　　这张个人贷款提前收回告知函背后，是一场针对经营贷违规流入楼市的大反杀。

　　3月23日，据21世纪经济报道，北京已自查发现涉嫌违规流入房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。

　　除此之外，过去半个月来，广州、深圳、浙江等地也陆续公布了房贷自查结果。其中，深圳对辖区中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷全面排查，提前收回了21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

　　其实，这场大反杀很早就开始了。去年4月，央行上海总部就组织召开房地产信贷工作座谈会，严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。

　　经营贷并不是新鲜事物，它本来是贷给企业的经营性贷款，只能用于经营。2020年由于疫情的原因，国家出台扶持中小企业的贴息政策。

　　由于是纾困政策，不少银行的经营贷利率降到了3.85%甚至更低，对比房贷利率动不动5%以上的利率，经营贷简直是购房者的福音。

　　也正因为如此，这款本来是服务于中小企业、面向于实体的贷款产品，最终变成了推高楼市泡沫的利器。

　　深圳、杭州、合肥，尤其是深圳，是利用经营贷炒房的“热城”。据华尔街见闻了解，深圳有不少买房人都曾使用经营贷。具体做法是，成立一家公司，公司法人或股东可以将个人名下房产作为抵押，以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，一般可贷出房产评估值的七成。

　　回溯2020年经营贷的增长，与房地产市场的火爆也有着时间线上的重合。

　　当然，经营贷之所以能源源不断流入楼市，除了炒房客之外，也有银行的默许。

　　疫情期间，很多企业经营困难，随时都面临倒闭的风险，银行发放的贷款很可能是有去无回。但如果是放给购房者，让他们去炒房，这个风险还更低一点。

　　对银行而言，经营贷是一笔相当不错的生意，没有谁愿意主动戳破这个泡沫。

　　但如今，随着调控的加码，不管银行愿不愿意，这个泡沫都将得到更大的挤压。

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　　一边调控，一边疯狂

　　学区房和经营贷被爆锤背后，中国正迎来一波超强调控潮。

　　时代周报曾在3月初做过统计，今年1月以来，中国各地房地产调控累计已达97次，平均下来每天出台政策：

1.5条。

　　这些政策基本覆盖了北京、上海、广州、深圳、杭州、东莞等热点城市，天津、郑州、青岛、南京、济南、福州等城市更是陆续曝出拟对住宅用地实施集中供应的消息。

　　北京和广州，是打击经营贷最猛的地方。在广州，甚至史无前例地启动了银行审查，要求买房首付必须是“家庭自有资金”，也就是自己和父母的钱。

“就连借兄弟姐妹的钱，都不行。”

　　密集调控潮的效果显而易见。克而瑞研究中心数据显示，今年2月29个重点城市整体成交面积约为1660万平方米，环比下降40%。其中，一线城市成交面积为218万平方米，环比下降53%。

　　但，一线城市被压住了，有些二线城市却疯狂了。

　　在合肥，出现了一房难抢的情况。

　　据《证券日报》，在合肥的滨湖新区，除了顶层和一层，购买其它楼层都需要全款支付。即使你手上有全款，也不一定能买到。

　　米宅的考察报告显示，火爆的行情下，合肥甚至出现了此前在一线城市大热的“喝茶费”。

　　在西安，2021年2月25日，这一天的楼市充满了疯狂。

　　一个名为“山水·美树”的楼盘进行意向登记，截至登记结束，424套房源登记家庭组数为：

23142组。

　　也就是说，均价15368元/㎡，总价区间在141万-644万的424套房源，在3天内吸引了23142组家庭进行意向登记，意向登记中签率低至1.83%。

　　这是西安意向登记史上，首次2万人摇。

　　同样疯狂的场景，出现在很多二线城市：

　　南京，很多片区至少8成首付，而且都不一定能抢到房；

　　佛山千灯湖，二手房从3万5飙升到4万+，同样也抢不到房；

　　成都天府新区，已经是价格高地，同样是一房难抢。

　　不止是这些城市，常州、无锡、嘉兴，甚至义乌，都出现了这样的场景。

　　这些区域，开发商更是疯狂拿地。一个经典的例子是浙江，11天拍出了9个地王！

　　看着一线城市上空闪动的调控大雷，你很难想象，二线城市竟是这样全然不同的光景。

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　　尾声

　　如今的楼市，似乎无法摆脱“冰火两重天”的宿命。

　　去年，是一二线城市与三四线城市的分化，当黑龙江小城鹤岗的房价跌到1.9万/套的时候，3000公里外的南海之滨，源源不断的人拿着5000万蹲在售楼部抢房源，还不一定抢得到。

　　如今，一二线城市也出现了分化。一边是史上最严的调控潮，一边是疯狂的抢房潮。

　　但不一样的是，可以预料，二线城市的这种疯狂日子，不会太长久了。

　　这场史上最强调控潮里，没有谁能独善其身。

　　一个非常明显的信号发生在3月24日，南昌出台楼市新政，率先推出“都市圈购房同权”政策，放宽预售资金监管比例，同时在重点区域公开出让不限房价、地价地块等。

　　这一政策相当于在南昌都市圈范围内放开限购，南昌瞬间多了1000多万张新房票。

　　第二天，南昌的冒头就等来了结果：

南昌房地产新政文件将收回，住建部已赴现场督导。

　　住建部措辞罕见地严厉：

要求地方切实提高政治站位。

　　其实，这种楼市新政“一日游”的结果早已注定。有一句话，在过去的半年里，银保监会主席郭树清说了三次——

　　房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。