2021年成都买房二圈层应该这样买！

我是巴莫，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

1.提问：巴莫老师，你好，本人名下无房，今年想在成都买刚需自住房，去年年度参与过一次神盘，不过没有买到，属于陪跑吧，今年还是想买神盘，但是比较怕又是陪跑，想问一下老师，该怎么做比较好呢？

巴莫：你好，固执的地等待神盘对于成都的刚需购房者已经不是好的选择，随着神盘上市减缓，非热点新盘成为主打，而同时购房者对于神盘的期待不减反增，对普通新盘的注意力不高，刚需购买神盘的压力增大了许多，而且就以往经验来说，主城区的神盘基本上与第三第四顺位购房者无缘，即使进入摇号决赛圈竞争也非常激烈。神盘开出的时间是没有定数的，但是集中爆发的可能性是不大确定的，甚至总给购房者留下跑空的陷阱。而且成都的新房正处于“出清”阶段，如果再固执死守神盘，很可能会错过其他不错的机会。

2.提问：巴莫老师，你好，本人在成都，已婚有孩子，想在成都买房，首付预算80w，想在主城区买房，可以买到吗？

巴莫：你好，预算80w面对的第一个困境就是选择面不大，即使是选择次新二手房，其交易成本也是摆在那里的，原因就在于二手房交易增值税免征年限由两年调整为五年，并且，在2017年“412新政”三年限售的影响下能够满足条件的房子不多，房东有可能坐地起价；第二个困境就是，虽然以前成都有“价格洼地”之称，但是现在也不是如此，早期“洼地”板块拍卖价格已然上攀，而且是起拍楼面价一块更比一块高，楼盘价格也是随之而涨，如二仙桥、万安南。但是上一个洼地消失就代表会有下一个洼地出现，找准时机才是明智之举；第三个困境，现在成都的低总价楼盘多，但是未来就说不准了，都在做改善化和品质化，而且这个趋势正在上涨，所以对于首付80w预算的购房者来说，选择面正在渐渐缩小，在主城区是这样，在二圈层恐怕也是这样

3.提问：巴莫老师，你好，感觉今年成都楼市行情阴晴不定，我们购房者怎么买呢？老师有什么建议呢？

巴莫：你好，市场的冷热不均就是房市变动的正常规律，预计今年因为这个规律造成的区域分化将会更为深刻，出现“涨跌互现”的现象。今年的购房门槛因为高价地和二圈层改善会一直变高，但是这并不削弱新盘的吸引力，价格的红线将售价已经将新房单价控制在合理范围，价格门槛提高不会体现在单价而体现在屋子的面积和总价之上，相比之下新盘会比二手房更具有优势。对于有置换或者改善需求的人来说，市场行情还在变动，风险较大，不急于这一时下注；预算少的刚需人士，二手房上涨情绪很可能引发心中焦虑，优先考虑买新房更为妥当，利用好政策优惠，早点下手的同时考虑升值空间。

4.问：老师您好，我家亲戚在高新区买了房子，所以我也去高新区看了下，但是没看到合适的，很火的天府新区我也去看了，买不到，请问老师现在在成都买房除了高新区和天府新区，还有哪些区域的房子能增值保值？

巴莫：你好，其实很多购房者在买某个区域的房子时，并没有真正的去详细了解这个区域的一些规划，而是跟着亲戚朋友买，首先不可置否的是，目前成都购房者最先考虑的区域是五城区、高新区和天府新区，买这几个地方绝大多数的楼盘都不会吃亏，因为这里集中了成都最优质的资源，最成熟的配套，最高端的产业，这些区域在交通、医疗、教育、商业等领域的发展都走在成都市所有区域的前面，而在未来这几个区域的发展空间和发展潜力将不断提升，每个区域都有自己的发展方向，有各自的购买价值，在购房前一定要明确自己的发展方向，这样在选区域时就不会出错。除了这几个区域外， 龙泉、双流、郫都、温江、新都、青白江、东部新区和新津这几个区域的发展也不错，都可以根据自身情况适当考虑。

5.提问：巴莫老师，你好， 现在买成都二圈层的话该怎么选？老师能否分别讲一下区域内的项目？

巴莫：你好，可以从温江、郫县、新都、龙泉和双流五个区县分别来分析：第一是温江，这里是成都西边的重要门户，大多数三层圈的区县都要经过温江，吸引了一部分人口，价值自然也比较高。温江推荐的楼盘是光华新城，特别是红桥大片区，这里地段好，离青羊新城近，地铁建设成熟，区位配套完善，还有马厂坝TOD的加持，未来发展空间大，居住氛围好；第二是郫县，郫县发展最好的地方是犀浦，这里的发展得益于二号线，凭借地铁让犀浦和主城区连接起来，能承接大量产业人口外溢，不过人流量和区位配套都还不足，需要进一步加强，推荐菁蓉湖一带；第三是新都，新都和温江类似地段都比较好，是成都北边的交通枢纽，升值潜力大，这里推荐北部新城，区位配套完善，满足日常生活需求；第四是龙泉，这里符合成都东进南拓的发展方向，并且区位适合刚需购房者，价格合适，交通便利，是一个优质区域；最后是双流，这里推荐航空港，地段好、配套完善、价格低，不过教育资源需要进一步提升，总体来说，对于刚需来说是一个比较好的选择。由于政府重视，未来发展空间也比较大。

巴莫深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。