怎么判断你所在的城市房价到底贵不贵？

不论是刚需自住还是投资，都避免不了会考虑自己现在入手的房价到底贵不贵？未来还会不会上涨？但大部分人都在凭感觉买房子，甚至凭一些“砖家”看似有道理的一顿分析就“果断”下定并深信不疑。但结论背后的逻辑根本经不起推敲，甚至有些说不出个123。

那难道没有一种方法可以科学精确的计算出未来房价是多少，是涨是跌吗？

其实，就有一位北大教授就提出过一个公式。

这个公式就是房价增速=收入增速+物价增速+城市化速度

那么这个公式对不对？我们来通过一些数据来检验一下。

首先问你一个问题，什么样的情况下才算当地房价有泡沫了？

你肯定会说，当一个地方的房价高的普通人买不起的时候肯定就有泡沫了。

那这个房价高的衡量标准怎么判定？你又说不出个所以然。

判定一个城市房价高不高，是不是存在泡沫，其实不是跟自己国家十八线小城市比，而应该对标国外相应国家城市来对比。

我们就以北京为例，他要比就得跟纽约比，首先两个城市都是国际性大都市，分别代表了全世界第二大经济体和第一大经济体，随着近些年纽约的房价相对稳定下来，非常适合做参照物。

目前北京核心区域的普通房产均价在每平米7-8万左右，纽约每平米在14万左右，核心区域的高端公寓价格在每平米15万左右，而纽约每平米在30万左右。所以从实际房价来看，北京的房价只有纽约的一半。而从人口来看，北京的人口却是纽约的两倍多，北京住房的有效供给又比纽约少很多，从供求关系来说，属于供不应求。

北京的房价贵不贵？贵！但没有泡沫。

那什么样的情况下是“房产真的有泡沫”？

我们就拿日本1990年的房价来分析，当时日本东京的核心区住宅房价每平米3-4万美元，高端住宅每平米8万美元，而1990年纽约中心城区房价每平米4-5千美元，高端住宅每平米米1万美元。遥想当时日本楼市泡沫破了的时候，炒房客们挤满了楼顶天台。

所以不要看贵了，就说要崩盘，也不要坚持还会涨，但说不出背后逻辑。

房价增速=收入增速+物价增速+城市化速度

房价增速=GDP增速+通货膨胀率+外来人口流入（城市化率）

过去20年国内平均GDP增速9.5%，物价上涨2.5%，城市化率每年增长1.3%，房价增速应该是13.3%。就是指过去20年平均每过5年半房价就要翻一倍，每过20年房价就要涨12倍。一二线可能上涨快一些，三四线可能上涨慢一些，因为这是平均情况下的理想算法。

用过去20年的房价来印证一下吧。

先拿一线城市北京为例，2000年三环房价每平米4000元左右，2020年三环房价每平米7-8万左右，涨幅超12倍。

再拿二线城市杭州为例，2000年杭州报纸上某楼盘广告报价每平米2500元，2020年每平米3-4万左右，涨幅近12倍。

最后拿黑龙江鹤岗来说，2019年统计数据显示，当时GDP增速是5%，物价上涨率是2.5%，而黑龙江城市化增速是-10%，相加后的总合计是-2.5%。而怪不得鹤岗房价稳居倒数第一。

在国家“房住不炒”的大政策下，房价必然是稳定小幅变动的，而这个变动必然是分城市和区域的，有涨的有跌的。所以房价泡沫千万别乱喊。