读年报| 最强年报出炉，恒大物业是如何做到的？

从左到右：恒大物业集团副总经理王震、总经理胡亮、副总经理安丽红

立志做全球规模最大物企的恒大物业（6666.HK），年度成绩单出炉了！

3月16日盘后，恒大物业发布了上市后的首份年报，2020年实现营业收入105.09亿元，同比大增43.31%；毛利润40.06亿元，同比大增128.26%；净利润26.47亿元，同比大增184.32%；现金余额126.04亿元，同比大增1742.69%。

各项核心指标表现优异，向外界传递了作为龙头物企的强悍。

在随后的业绩发布会上，恒大物业管理层还向外界透露了公司未来3年在管面积、营收涨幅等方面的确定性的高增长空间。

那么，在兼具高盈利性与高成长性的数据背后，恒大物业是如何做到的？

内生外拓齐头并进

收并购能力得到验证

年报数据显示，在管理规模上，恒大物业实现了内生与外拓的齐头并进。

截至2020年底，公司合约面积达5.65亿平米，同比增长11.88%；在管面积达3亿平米，同比增长26.05%；业务范围扩展至全国290个城市，覆盖了220.7万户业主。

内生方面，有大股东恒大集团输送保驾护航。恒大集团2020年销售面积为8085.6万平米，2021年销售目标为7500亿，每年有大量优质项目持续稳健交付。恒大管理层在业绩发布会上透露，恒大集团后备资源充足，住宅、商写、旧改等储备总面积约2-3亿平米。

外拓方面，自年初恒大制定内部“军令状”考核以来，通过一系列大手笔并购，两个月时间内就完成了外拓及并购新增在管面积约1.1亿平米，已完成今年新增3.6亿平米拓展目标的31%。

截至2月末，恒大物业已布局全国310个主要城市，服务 2792个项目，总在管面积达4.13亿平米，合约面积6.79亿平米，已完成2021年实现6亿平米在管面积目标的68.8%。

在业绩发布会上，恒大物业总经理胡亮表示，恒大物业已组建了数百人的专业团队，已经形成特有的标准化运营模式，依据不同业态及规模，已建立起包括管理制度、业务流程、组织架构、人员配置、SaaS管理平台等标准化体系，以及尽调审计后的毛利率和净利率、物业费单价水平等清晰的指标体系，实现“麦当劳”式管理复制，确保高速扩张时不走样。

社区增值服务打开空间

成为业绩新增长极

业内公认，对于物管企业来说，住宅物业掌握社区流量入口，社区增值服务是第二增长极。

虽然在社区增值服务收入绝对值上，恒大物业相比较早上市的物企还有较大的距离，但在社区增值服务收入的同比增速上，恒大物业已成为本轮集中上市的开发商派系物企中的佼佼者。

恒大物业三大业务板块2020年收入情况

数据来源：企业年报，地产锐观察制表

年报数据显示，2020年恒大物业实现社区增值服务收入12.64亿元，毛利率为63.4%，同比增长超121%。

据恒大管理层介绍，恒大物业坚持科技赋能，联手腾讯、云锋基金、房车宝等科技巨头，为社区增值服务业绩增长打开了想象空间。

下一步，恒大物业将围绕四大板块重点发力：

一是房产中介。 恒大物业将与房车宝集团全面合作，立足超3万个服务中心，深挖物业自有近千万客户资源，征战万亿规模房产交易市场；

二是保险经纪。 恒大物业将收购恒大保险经纪公司(2020年保费业绩约9.5亿元)，代理寿险、财险、车险、游客险等产品，还将与恒大人寿等专业公司合作，并推行员工、住户、房车宝经纪人及其亲友等均可加入的全民拓客模式，通过恒智慧APP实现线上线下双运营，为恒大物业住户、合作单位等海量人群提供高性价比产品和服务；

三是家装美居。 目前恒大的战略合作装修单位有24家，年装修量超300亿元，物业自管300多万户房产。恒大物业将与品牌企业合作，采用线上推广、线下样板间体验，开展毛坯装修、旧装焕新、局部改造、智能家居等业务，2020年试点家装业绩3510万元。

四是社区团购。 依托社区“最后一公里”入口优势，将深度挖掘客户需求，由总部牵头严选地方特色、刚需高频的产品，公司自营与商家合作相结合，线上线下全面开展业务。

恒大物业管理层表示，力争2021年社区增值业务收入再次实现翻倍增长。

智能化应用降本增效

多种措施确保高质量增长

科技赋能物业服务在业内已形成共识，恒大物业在上市之初就曾宣布，要通过科技赋能向科技型物业服务公司升级。

在业绩发布会上，恒大管理层透露，目前恒大物业已拥有一支150余人的顶尖技术团队，拥有相关专利180余项，同时与腾讯、阿里、商汤等科技及安防龙头合作，完成了物业SaaS管理平台、ERP智能管理平台、大数据平台、物联网平台等智慧平台建设，在物业服务、生活服务等领域全面应用，打造了具有独立知识产权的标准化智慧运营体系。

通过这一体系建设，恒大物业降本增效显著，人均在管面积年均复合增长43.3%，人均产值年均复合增长高达49.6%。

业绩发布会上，管理层还举了两个实际应用降本增效的例子。

例如上市前收购的成都威尔斯普物业公司橄榄郡项目，仅智能停车一项，实现收费岗3岗变2岗，节省人力33%，该公司并入后仅12月成本下降12.2%。

还比如在智慧海花岛建设上，已经构建了超一流的数字化体系，从入岛、交通到后续服务实现了线上无感服务，全岛实现了智慧客流监测、智慧交通引导、智慧能耗、智慧寻人、智能巡检、统一调度等智慧运营管理。

恒大物业还将重点通过大数据、AI人工智能等先进技术应用，构建精准用户画像，实施更加精准的社区增值服务延伸。

恒大物业管理层表示，通过标准化运营、科技赋能、节能降耗等多种降本增效措施，争取2021年每平方米成本同比下降5-8%，确保持续高质量增长。

政策利好打开行业空间

龙头物企优势显著

招商证券最新发表的研究报告预测，长期有城镇化推动（两会政府工作报告指出“十四五”时期城镇化率提高到65%），短期有竣工回暖周期叠加老旧小区改造（2021年新开工改造城镇老旧小区3.9万个），存量市场进一步渗透叠加增量市场，未来住宅物业总市场规模或达 5 万亿。

另据中指院报告预测，2020年全国物业管理面积约251亿㎡，2024年将达到311亿㎡，市场增速迅猛、资源充足，物业行业集中度不断提升，呈现强者恒强态势。

面对物业管理行业市场的巨大想象空间，在业绩发布会上，恒大物业管理层对于公司未来的增长空间也信心十足：

√预计2021年物业管理收入涨幅60-70%；

√预计非业主增值服务2021-2023年平均增长率在30-40%；

√预计社区增值服务收入2021年增长在90%以上，力争翻倍；

√预测公司2021-2023年营收年均涨幅在50-60%；

√目标未来3年在管面积复合增长率将不低于50%。

3月15日，恒大物业被正式纳入恒生综合指数，进入港股通，这意味着内地投资者可以通过港股通买入恒大物业的股票，为恒大物业股价及市值增长进一步打开了空间。

综上，地产锐观察认为，物业服务已成为最火热的风口，当前行业集中度仍然较低，龙头物企将迎来巨大的发展空间。

背靠恒大集团，兼具高盈利性与高成长性的恒大物业，将续写更有质量的高增长，朝着成为全球规模最大的物企高速迈进。

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