本文来自：珊瑚数据
深圳房租到底跌没跌？这样的争论，伴随疫情持续了一整年。
有人力证，深圳房租确实跌了，租赁房空置率大幅上升，二房东趁机低价拿房；还有人叫骂，自己房租没跌反而涨了，比疫情前都贵。
这座租售比几乎全球第一的城市中，70%的人口居住在城中村，以城中村租金衡量租房市场，才能够更全面、更科学、更准确反映实际情况。
据统计，过去一个季度，深圳城中村整体租金，微跌了0.02%，最凶猛的村子狂跌44%！
01
区域
9区城中村租金滞涨，仅罗湖微涨0.06%
就算一手房东不愿意房租下跌，可不断走低的需求，确实刺激到了城中村。
珊瑚数据统计则显示，三个月内，深圳10个行政区，福田、南山、龙华等9区城中村租金涨跌幅为0%，完全滞涨，仅罗湖微涨0.06%。
也有媒体援引数据，深圳住宅租金从2020年年初经历小幅下降后，目前整体呈上涨趋势。租金在全国城市中排第三，仅次于北京和上海。
不过单靠商品房租赁，整体衡量深圳租房市场并不全面。深圳租房市场占有率70%的城中村，才是租金变化的风向标。
当此时刻，珊瑚数据城中村助手工具升级上线！新增租金涨跌、城中村现状查询等超实用功能。
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倘若按面向租房群体的不同，粗略把深圳城中村分为5个区域，不同区域不同群体的租金涨跌幅，出现些许差异。
南山、福田、宝中的租住群体大多是职场精英、高级技术人员，收入高，对城中村租金上涨承受度高，是5个区域内租金唯一上涨的，不过涨幅只有0.34%。
租住群体分别以普通白领为主的龙华、坂田，以产业从业人员为主的宝安中西部、光明、龙岗东部、坪山、盐田，以商业、服务业从业人员为主的罗湖、布吉，以本地居民、民宿租赁为主的大鹏，城中村租金均出现不同程度的下跌。
02
全局
全市600多个城中村，租金全线下跌！
为什么还有人觉得租金在上涨？那是因为，有些村子租金上调幅度惊人！
具体来看，上个季度内，深圳1892个城中村，有租金数据统计的1791个村子中，租金上涨的村子有339个，只不过占比不到20%。
租金涨幅明显超过3%的村子有258个，占全市的14.41%。这些村子全市各区均有分布，大多有稳定成熟的租住群体，短租客少，年租客、长期租客多，有力支撑起租金上涨的市场环境。
其中，35个村子租金涨幅更是达到20%！绝大多数村子租金在走低，可这30多个村子却是异类，租金涨幅不亚于同时期房价涨幅。
举例来看，租金上涨较为明显的村子，有罗湖的向西村、水贝村，福田的福田村、下沙村，这些村子租赁交易极为活跃，房东议价能力更强（辩不过...）。
至于租金涨幅控制在3%以内的村子有81个，占全市城中村的4.52%，几近有限。
少数租金上涨的村子，并不代表全深圳。统计中，可是有641个村子租金下跌，占全市的35.79%，811个村子租金出现滞涨，占比45.28%。
旱的旱死、涝的涝死，深圳租金涨跌幅也暗合二八定律。只有那2%的城中村房东，才是最暴利的租金“收割者”。
回过头看租金跌幅大的村子，居然有41个村子的跌幅超过20%！罗湖茂仔村，宝安稔田新区租金跌幅更超过40%！
租金跌幅排名前100的村子，35个在龙岗、26个在龙华、19个在宝安，占比80%，其中不乏宝安黄田村、龙华弓村这样的知名城中村。上一波租金下跌潮中，关外城中村房东更是个中“冤大头”。
03
样本
全市10大商圈，城中村租金分化明显
600多个村子租金全线下跌，是无差别打击。
传统思维中，租金下跌的城中村，一定远离成熟商圈。可珊瑚虫抽样深圳10个主要的商业中心/商圈，周边1公里范围内，城中村租金涨跌幅差异颇大。
简单来看，宝中的壹方城，龙华的壹方天地、红山6979，布吉的万象汇、龙岗的万科广场，这些同样成熟新兴的商圈，周边1公里范围的城中村平均租金均有下跌。
而罗湖的万象城，福田的coco park，盐田的壹海城，南山的万象天地、海岸城，这些商圈周边1公里范围的城中村平均租金均在上涨。
城中村租金涨幅最大的，是万象城商圈，涨幅超过20%；租金跌幅最大的，是万科广场商圈，跌幅超过10%。即便有商业加持，不同商圈的城中村租金表现差异竟灰常大。
也有人判断，这是因为租金上涨的商圈更成熟，更中心，可当我们把商圈范围放远到3公里，一下子发现，属于传统认知中更成熟商圈的海岸城、coco park、万象天地，周边1公里范围的城中村租金涨幅，居然要低于3公里范围的城中村！
城中村租金涨跌，商圈辐远近辐射并不是唯一要素。综合来看，局部范围内地理位置优越、生活便利性高、综合整治后居住体验提升的村子，一样存在租金上涨预期。
长租房市场正快速进入政策红利期，现阶段不断有二房东进场，低租金揽收一手房源，判断的就是疫情影响消散后需求爆发。不知不觉中，租赁机构再次大幅进入城中村，已经有一手房东上调了租金。
还记得两年前的万村计划吗？那个时候的城中村租金，是涨是跌？
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