2020北京租赁住宅市场年报系列——市场篇

2020年在整体经济大环境承压的背景下，租赁行业负重前行。国家层面加强了住房租赁市场的监管和保障措施，市场中的各个参与方亦以更加理性的态度审视市场发展方向和企业发展模式。把握政策和市场方向，回归内在逻辑成为企业关注重点。克而瑞租赁北京机构立足于区域数据和市场动态，从政策、市场、企业等方面全面梳理北京住宅租赁市场，以下为市场篇内容。

2020年，受突如其来的新冠疫情影响，以及随之而来的常态化管控措施，全国租赁市场均受到不同程度的波及和挑战；北京作为防疫的核心城市，租赁市场经历了分街道责任化强管控、人员流动受限、房源空置期加长等多重考验。

价格水平是租赁市场最敏感的晴雨表。从2020年全年租金价格变化对比来看，个人租赁价格处于低位，全年呈现平稳下跌态势；分散式公寓价格相对较高，整体均价相当于个人租赁的两倍，上半年价格波动较为明显，下半年逐步走低；集中式公寓整体价格略低于分散式公寓，但价格水平较稳定，没有明显波动变化。总体来看，租赁市场价格在平稳中有所回落。

数据来源：CRIC城市租售系统

1 个人租赁市场租金同比下跌，供大于求态势显著

从租赁市场中占比最大的个人租赁市场表现来看，2020年个人租赁市场全市整体平均租金水平为83.2元/㎡*月，同比去年下跌4.4%。各个区域中除门头沟显著上涨5.8%以外，其余区域租金水平均呈下跌态势，其中跌幅最大的朝阳区、通州区，同比下跌均在7.0%以上。2020年末个人租赁市场全市租金水平为84.1元/㎡*月，同比去年下跌7.2%。

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从个人租赁市场的供求情况来看，2020年各区域整体的挂牌量均显著高于成交量，市场供大于求态势显著（略）。

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从个人租赁供求月度走势情况来看，一季度在传统淡季和疫情爆发的双重打击下，挂牌和成交量均处于低位，二季度随着疫情的逐步控制和毕业旺季的临近，市场供应有了显著提升，但随后的近半年持续回落，直到年底有所反弹。全年的需求端不温不火，二季度之后成交量大致维持在月均1.5万套上下。

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从全市月度挂牌与成交均价对比走势来看，挂牌均价相对更加敏感，波动较显著，从年初高点逐步回落至年尾的最低点；成交均价相对更为稳定，受毕业季市场需求推动，年中出现小幅回升，之后与挂牌均价协同逐步回落至年尾低点，四季度市场供求相对乏力。

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2 分散式公寓市场租金同比小幅下跌，自如占据主力市场份额

从租赁市场中单价较高的分散式公寓市场租金表现来看，2020年全市分散式公寓平均租金为177.9元/㎡*月，同比去年下跌2.8%。半数以上区域租金水平均呈下跌态势，其中跌幅最大的是城四区、门头沟区，同比下跌均在17.0%以上。此外，通州区、顺义区价格有所上涨，涨幅均在6.0%以上。2020年末分散式公寓市场全市租金水平为174.2元/㎡*月，同比去年下跌5.7%。

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从分散式公寓的各区域年度供给变化情况来看，除昌平区、房山区供给量相对去年有所回升以外，其余区域供给量均有不同程度的回落（略）。

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从分散式公寓全年月度供应房源数量走势来看，年初供应量受疫情影响十分显著，但随着防控的常态化，到年中迎来一个供给小高峰；下半年供应量逐步走低，尤其是四季度受品牌公寓暴雷事件影响，房源供应数量大幅收缩，价格也随之逐步下探，市场明显转冷。

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从全市各区域分散式公寓挂牌房源品牌占比来看，2020年自如在全市分散式公寓中占比高达62.4%，在各个区域公寓的市场份额中均占有优势主导地位，此外是蘑菇租房、蛋壳和相寓公寓（略）。

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3 集中式公寓市场区域分布差异较大，门店和房源数量稳健增长

集中式公寓的项目区域分布差异特征较为显著，全市在营业门店主要分布在朝阳区，门店数和总房源数都居于首位，房源量高达2.5万间，占全市总量的39.4%；其次是丰台区和大兴区，房山区房源量最少，石景山区门店数最少。

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从各区域集中式公寓租金和出租率水平对比来看，城四区以其优越的地理位置和完善的交通配套优势，平均租金持续居于首位，为253.7元/m²*月，另外房山最低为69.4元/m²*月；从出租率来看，大兴区和海淀区出租率最高，稳定期平均出租率为90%，顺义区较低，平均仅为73%。

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全市集中式公寓年底在营业项目数达354个，开业项目总房源数维持在6万余间（略）。

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从全市集中式公寓平均租金与出租率月度走势变化情况来看，全市平均租金水平在波动中有所下跌，尤其是四季度下降明显。与此相对的是，全市出租率水平整体在波动中持续上涨，运营效率有所提升。2020年末集中式公寓市场全市租金水平为161.0元/㎡*月，同比去年下跌3.7%。

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从全市集中式公寓项目的产品线分布来看，2020年白领公寓房源数量占据绝对优势，高达4.8万余间，其次是服务式公寓，房源数量近1.1万间（略）。

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从公寓运营方的企业属性来看，全市集中式公寓运营企业属性多为品牌系运营商，占比51.5%，占据市场份额主力。另外酒店系运营商占比第二，达22.3 %，资金雄厚的房企第三，占比19.3%。从公寓租金价格来看，酒店系运营商的公寓价格最高，为265.7元/㎡*月，其次是国企。

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4 政策型租赁住房市场规模持续扩充，公租房和人才公寓稳步推进

政策型租赁住房主要包括公租房和人才公寓两大类。2020年全市投入运营公租房项目84个，总体量近8万间。公租房项目为政府保障性住房项目，采用社区模式，单项目体量大，房源集中于朝阳区、丰台区、房山区和通州区。

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公租房定价水平受国家政策统一调节管控，其中西城区平均租金水平最高，为51元/㎡*月，其次为其他核心城区，价格在40-48元/㎡*月，近郊区县价格普遍在25-39元/㎡*月，远郊区县为16-23元/㎡*月。

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人才公寓是政策型租赁住房中，专项用于人才就业的生活配套租赁公寓。目前全市投入使用的人才公寓项目共有26个，主要分布在海淀区、朝阳区，此外其他区域也在积极推进人才公寓项目的开工建设。

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5 租赁土地市场以集体租赁地块为主流，国有自持地块稀少

北京租赁土地主要包含两类，一是国有土地含自持地块，二是集体土地租赁用地。近年来国有租赁用地（含自持地）成交高峰在2017年，一年内共成交24幅土地，之后便逐年减少；集体土地租赁用地成交高峰在2018年，一年内共成交40幅土地，2019年有所回落。

2020年国有租赁用地（含自持地）新增2宗，一宗是2月18日由绿城以13.48亿元的价格、附加7%的自持面积竞得的台湖镇亦庄新城站前区地块，溢价率达到49.78%，成为2020年北京溢价率最高的成交地块（略）。

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根据克而瑞数据监测，全市国有租赁用地（含自持地）分布集中区域为昌平区、大兴区、海淀区，均有8幅土地；集体租赁土地主要分布在丰台区、海淀区两个区域，其中丰台有13幅，海淀有12幅。集体土地在租赁市场土地供应中占主流地位。

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作为2017年自然资源部、住房城乡建设部确定的首批13个试点城市之一，北京积极试点集体建设用地建设租赁住房，拓宽房源筹集渠道。2020年底的市政府工作新闻发布会上，住建委公布2021年计划向市场供应集体用地租赁住房5000套左右。截至2020年末，北京已累计开工集租房项目41个，可提供房源约5.5万套。同时，北京市正组织利用闲置商场、写字楼、厂房等改建为租赁型职工集体宿舍，提供小户型、低租金的床位式租赁住房，截至2020年末已改建13个项目，提供房源3600套。

本篇小结与展望

回顾2020年北京市租赁市场的变化情况，我们按照不同的市场类型总结出以下特征和趋势：

1）个人租赁市场由于存量基数较大，在未来一段时间内还将继续占据租赁市场主力，规模趋于稳定，供过于求态势较为显著。预期未来市场竞争力将逐步减弱，价格增长趋于缓慢甚至回落。由于租赁房源经营主体分散，相关租赁服务和配套缺失，运营效率低，租金坪效难以得到切实提升。

2）分散式公寓市场坪效较高，市场规模预计还将逐步扩大，价格在平稳中有一定上浮空间。短期内由于部分分散式公寓品牌暴雷事件的影响，供需两端均有部分程度地谨慎收缩，市场还将进一步洗牌分化。但长期来看，市场在政策法规逐步完善、合同备案和资金监管制度细化落地的保障下，分散式公寓还将有更大的增长潜力。

3）集中式公寓作为国企、房企重点布局的存量持有物业类型，在资本市场领域关注度较高。由于集中化管理，集中式公寓面对疫情冲击表现出安全性和稳定性的优势，且附加增值服务场景有待进一步挖掘。此外大规模的集体租赁用地社区项目、租赁型职工集体宿舍作为政策主导推进的租赁产品形态，预计在未来将带来较大体量的新增供应，市场竞争将逐步趋于激烈。

4）政策型租赁住房受政策主导性强，北京市未来将继续大力发展公租房，通过新建、改建、收购、长期租赁等方式，有效增加房源供应，全力解决重点保障对象住房困难，实现应保尽保。人才公寓在增强城市人才吸引力，促进职住平衡、产城融合方面具有重要意义，在“政府主导、社会参与、市场运作”的原则下，成熟的公寓运营商与集体租赁用地持有方，在人才公寓大型租赁社区项目中将出现更多跨界合作的机会。

5）租赁土地供应方面，房企土地竞价逐步趋于理性，国有土地自持地块数量逐渐减少，自持规模也相对较低。与此相对的是集体土地租赁用地，在2017年以来连续五年供应1000公顷的供地计划推动下，2021年作为目标完成年还将迎来最后的供地窗口期，集体土地租赁项目潜在供应量将十分可观。

以上是2020年北京租赁住宅行业年度报告精选内容预览，本期报告整体包含政策篇、市场篇、企业篇、趋势与展望、榜单等内容，如您需要完整详细报告文件，敬请电话联系：申经理 158-0129-3490（微信同号）。

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