西安的地价，可谓是没有最高，只有更高。
距离绿城以1.6万元/㎡楼面地价在西咸新区能源金贸区拿地102亩不到一个月，今天西安曲江新区116.892亩居住用地被中国铁建&曲江大明宫置业以“21.5亿元地价+16.8万㎡教育配建面积”拍得，实际可售楼面地价高达24325元/㎡！
这标志着，大西安单价新地王诞生！
关于今天曲江所成交的这块百亩居住用地，地产房剑在此前曾经推送过两篇文章对该地块的出让信息、周边情况做过分析。
详见：《曲江117亩优质地块将拍卖！能否引爆曲江土地市场？》、《安置房还是公开拍？实探曲江117亩优质地块！》
对于这块土地的出让，当时很多人认为是五典坡安置房用地。实际上，夹在中海曲江大城与西康高速中间的这片空地，有一部分确实是安置房用地，另一部分则是今天所进行公开拍卖的地块。
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我们首先回顾一下该宗地的基本信息。
该宗地位于曲江新区西康高速辅道以东、五典坡路以南，地籍编号QJ7-8-51，净用地面积77928.12平方米（折合116.892亩）。用地性质为居住用地，容积率小于2.0不小于1.5，建筑密度小于28%，绿地率不小于35%。幼儿园配套用地面积6498平方米，建筑面积4046平方米，为公办预留。
按照出让文件，本次国有建设用地使用权采取增价拍卖方式出让，宗地设定最高限价，若报价超过最高限价，转竞无偿移交基础教育设施建设面积，以500平方米为基数，增幅500平方米,竞配面积多者为最终竞得人。
当然，除了土地款之外，该地块上建设的幼儿园、社区服务等公建配套，建成后需要无偿移交给曲江新区管委会相关部门。
另外，该地块还需要按照《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》（市建发〔2020〕115号）缴纳公共租赁住房异地配建费。
根据西安市建发〔2020〕115号文件规定：新出让住宅用地，易地集中建设资金缴纳标准按宗地住宅部分出让起始价格百分之十的标准执行。
今天的土地拍卖吸引了万科、中海、华润、招商、融创、中南、正荣、绿城、金辉、金茂、金地、卓越、华侨城、中天西北、曲江大明宫置业等15家地产企业参与竞拍。
最终由西安曲江上和置业有限公司（曲江大明宫置业&中国铁建）以“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”竞得该宗品质宅地，土地单价1839万元/亩，溢价率48.56%。
加上公租房配建费用、无偿移交基础教育设施建设面积成本的话，该地块实际楼面地价在2.5万元/㎡左右！
02
从这块地所处的位置来看，属于曲江新区这几年重点发展的雁翔路板块。
目前，曲江新区西康高速以西片区经过多年时间开发已经发展成熟，万科、中海、金地、招商、天地源、金辉、保利等品牌开发商在该片区均有项目开发，整个西康高速以西可以新增供应的土地越来越少，唯一大片未供应的土地就是西安文化CBD板块东三爻拆迁后的地块。
因此，曲江二期发展的重点，这几年便开始向西康高速以东片区转移，首先迎来发展机遇的就是雁翔路沿线。
除了中海、万众、阳光城、正荣等品牌开发商已经在这个区域有住宅、商业项目开发之外，三级甲等的西北妇女儿童医院也布局在这个区域。
更重要的是，为了带动西康高速以东片区的发展，曲江新区管委会2011年搬迁到了雁翔路板块，2018年投入使用的曲江新区政务服务中心也位于雁翔路上！由此可以看出曲江新区发展雁翔路板块的决心。
当然，就雁翔路板块的现状而言，与绕城高速以北片区发展已经基本成熟相比，绕城高速以南片区，雁翔路以西正处于大规模开发建设之中，雁翔路以东则由于三兆村尚没有拆迁，因此尚处于待开发建设阶段。
2019年，曲江管委会委托上海同济规划设计研究院有限公司编制雁翔路东侧拓展区控制性详细规划，该控规研究范围位于曲江新区五典坡路以南，航天大道以北，雁翔路以东，杜陵遗址公园以西，净用地面积约517亩。
这个片区也就是三兆村以南待开发的大片空地。
从当时的控规信息来看，三兆村以南片区的土地用途主要是教育用地、商业用地、文化设施用地，517亩的土地上没有住宅用地。
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此次成交的这块土地，位于雁翔路以西，雁翔路以西这几年开发的代表性住宅项目包括中海·曲江大城、阳光城PLUS、雁栖玫瑰园等，片区以居住生活功能为主，商业项目正荣彩虹谷已经建成开业，位于五典坡路与雁翔路交汇处西北角的曲江德闳中学则处于正在建设之中。
整个区域内的住宅产品以低密改善产品为主，包括小高层、洋房、叠拼等，由于产品差异，售价从1.8-3.5万元/㎡不等。
从目前来看，这个区域的短板在于地铁配套。以今天所成交的这块土地为例，距离其最近的地铁站为正在建设的8号线，该地块距离8号线支线距离在2公里以上，实际行驶距离就更远了。与已经开通的5号线黄渠头站，则有将近4公里。
这块地的竞拍如此激烈，完全在我们的意料之中。主要有以下几个方面的原因：
第一，曲江新区的王牌标签。曲江新区是很多人置业西安的首选区域之一，但遗憾的是这两年曲江新区很少有住宅地块出让，整个2020年唯一一次开发用地出让就是华润所摘得的曲江会展中心地块。因此，这块地处曲江二期的地块，必将引发关注。
第二，百亩以上的体量，纯住宅用地。大家都很清楚目前在西安拿地的难度，更别提主城区百亩以上的居住用地了。而该地块的面积达到了将近117亩，并且除了不到10亩的幼儿园用地之外，其余将近107亩全部是居住用地，容积率2.0也具备打造高品质项目的先天基因。
第三，几乎没有特别约定条件，给了更多开发商参与竞买的机会。从出让公告可以看出，该地块的出让并没有设定过于苛刻的特别约定条件，这也就给了更多开发商参与竞拍的机会。在加上该地块为拍卖出让而非挂牌出让，以及设定最高限价达到最高限价之后竞基础教育设施建设面积，这也就增加了看点。
当然，拿地只是一个开始。高溢价拿地之后，如何用更高品质的产品来支撑更高的售价，这才是对于开发商真正的考验。特别是在当前限价背景之下，如何突破，这将是我们关注的。
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