2021年1月1日起，《民法典》正式生效。其中在小区物业管理与业主的关系和纠纷等方面，做了诸多新的规定。这些规定与每位业主息息相关，不可不知。
今天以市民关心的一些生活法律条款进行科普，相信大家都会遇到以下一些问题，我们就以几个典型的案例和大家说明。
上海某高档公寓王女士魔性提问
（1）我家房子外面墙壁已经脱落了，物业到底管伐？
（2）啤酒瓶、菜刀阳台上面从天而降，物业到底管伐？
（3）我对现在这家物业非常极度不满意，可以换伐？
01
小区公共收益，归全体业主共有
小区业主经常为电梯间广告、公共区域的停车位、会所等经营收益与物业公司产生分歧，很多物业公司对于公共部分所产生的收益经常采取既不公开告知业主，也不把收益平均分配给每一位业主的做法，让广大业主为之不满。
对于此，《民法典》进一步加强了对业主权力的保护，第274条中明确规定了“小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。”第282条作出明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
小区公共部分所产生的收益，理所应当归全体业主共同共有，物业公司无权据为所有。
02
小区公共问题，物业如何负责？
小区电梯出现故障、公共外墙出现墙皮脱落等问题，该由谁负责？
根据《民法典》第281条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、房屋、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的资金筹集、使用情况应当定期公布。”
因此，此种情况，需要区分看待：如果是应当属于物业公司日常养护范畴的，应当申请维修资金来解决；
如果是墙皮脱落、墙体质量等问题，在保质期内的，应当由物业公司联系建设单位来进行处理。在保质期外的，则可以由物业公司或居委会申请使用维修资金来处理解决此问题。
03
物业服务合同终止实行有效交接
小区业主遇到更换物业公司也毫不知情；或者是物业公司退场后为做好交接工作，导致小区处于无序管理状态，业主苦不堪言。
对此，《民法典》第949条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿。
04
不得拒绝支付合理物业费
个别业主找各种理由，无理由拒交物业费的事情。其中包括业主认为自己实际未居住在小区内，并未实际享受到物业服务；或者虽然居住在小区内，但并不需要物业公司提供服务。
这两种理由，在《民法典》生效后，将都不被采纳视为合理拒交物业费的理由。
《民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受服务或者无需接受相关物业服务为由拒交支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
05
不得威逼业主缴纳物业费
市民遇到物业公司采取单方面停水、停电、停供热、停燃气等手段，逼迫业主缴纳欠缴的物业费，给业主的生活带来极大的不便，同时也加剧了业主和物业公司之间关系的恶化，严重影响了业主的生活品质。
《民法典》第944条规定；物业服务不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。
可见，物业公司的这些举动都属于违法行为，业主可以运用法律的武器来保护自己。但业主也不可随意无故欠缴物业费，否则也将有可能收到物业方的一纸诉状。
06
高空抛物安全保障义务
以往根据民法的“公平责任”原则，高空抛物的公平责任方只有整幢建筑物的可能侵权住户。但是新的《民法典》生效后，责任方多了物业公司一方，更加大了物业
公司的责任，更有力地保障了小区业主的人身安全。
《民法典》第1254条规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
07
小区业主可以投票表决解聘物业公司
《民法典》第278条规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
这种“双半数”表决机制降低了业主合理解聘物业公司的门槛，使得业主的自治权更大程度保障。
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