北京楼市：都说买房地段很重要，那你知道买房怎么选地段吗？

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐您好！想买一套小户型给老人住，本人户口通州，目前有一套房产在通州，想买一个250w的小房子。现在居住的房子（通州）对应的小学很差，初中还可以，如果买了新房子可以把孩子户口迁过去。现在看了常营附近的经济适用房如首开畅心园、金隅丽景园等和通州玉桥附近的幸福艺居、京艺天朗、美然百度城等，基本可以选到这个价位的房子。1. 如果买玉桥，这个地方的小学和初中算通州不错的（东西海买不起不考虑），但是在北京算是差的，房龄大概2000~2005年左右。2. 如果买常营经济适用房，这边上的学是实验二小和陈经纶初中，也是一般的。想问问房姐，我们应该是换房子去城里买个老破小（现在房子卖了也买不上大的），还是应该再买一个？3. 玉桥和常营经适房您觉得哪个更划算？4. 在朝阳和通州如果上的学校都是一般的，哪个区更好一些呢？5. 通州未来的发展会不会带动房价上涨？

　　回答：你好，感谢付费！通州目前的教育不如主城区，人口迁移和教育水平提升是个缓慢的过程，短期内没戏，但是长线看差距会逐渐缩小。如果孩子是近几年上学，你比较重视学区的话，通州可能暂时还难以满足你的需求。目前通州的学校基本分两种类型：

　　1.老牌学校。

　　2.通州新引入的名校分校。

　　以下是通州相对好的小学：

　　1.运河小学

　　2.后南仓小学

　　3.北京小学通州分校

　　4.官园小学

　　5.史家小学通州分校

　　6.东方小学

　　7.育才小学通州分校

　　对于你目前的情况，如果生活半径在通州，建议加仓通州，未来利好更大。

　　提问：房姐，您好！非京籍43岁，200万子弹，无房首次购买，有公积金贷款资格。在朝阳东三环上班，听说公积金贷款最高120万，所以计划购买一套320万左右1室1厅的住房自住且能保值，作为将来退休养老用途，朝阳区有什么可推荐的合适楼盘？因目前租住在管庄的远洋一方，所以关注了本小区和常营的柏林爱乐，目前总价都在380万左右，还没有看房，这两个成交价有可能在320万左右吗？谢谢！

　　回答：400左右建议选择常营或者潘家园，最近三年小户型的涨幅在朝阳都是前列，交通便利的上车盘还是很受欢迎的，常营选择金隅悦和园、苹果派 涨幅都是跑赢大盘。柏林爱乐活跃度和涨幅都差一点，可以作为备选。管庄相比不建议，上车盘的市场接受度不高

　　提问：姐姐好，我目前在望京澳洲康都有个二居，未婚，想在望京置换三居，自住。二居卖完加上手头现金估计能有800-900w，加上公积金目前税后个人年收入小40w。 最近陆陆续续看了几个小区，倾向于融科橄榄城、华彩国际和澳洲康都，融科只看了三期。 姐姐对于我这种情况有推荐的小区吗？主要考虑自住，有一定升值空间更好，最好小区花园比较大或者周边有公园适合溜老人孩子。 另外，建议贷款多少或者说建议看总价多少的房子？感谢！

　　回答：建议总价1200以内，这样月供压力不会很大 望京板块的话 融科橄榄城>华彩国际>澳洲康都 ，还有 东湖湾 大西洋新城也可以看 你可以尝试做信用贷然后直接全款入，更有优势。后期需要资金可再抵押

　　提问：房姐您好！本人再有三年退休，准备在北京购买一套保值且坚固养老的三居室，总价在450w以内，您看哪里合适，是买新房还是二手房呢？

　　回答：新房位置都太偏了，没什么保值能力，淘二手为主 兼顾自住和保值建议看下 昌平回龙观 板块 云趣园，龙跃苑东X区 或者 大兴西红门板块 例如 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园

　　提问：看到直播里的截图 酒仙桥地区280万的南北次新公房，精装修可以直接入住，这样的房源可以帮我买到吗？首付90万够吗？

　　回答：这个直播是2018年的内容，酒仙桥彼时还有5万的不错公房标的。 现在同类房源基本在5.5万-6万，并且出房极少。 当前酒仙桥能买的老公房基本起步在340万以上，首付120以上。 280万南北次新，正常情况首付也要100万。

　　提问：如果有正经工作，银行给个50万，留10万月供随便买套400万三房一步脱贫。\/\/@楼市大湿兄:只要方法得当...完全可以 要怎么做？

　　回答：这里说的是杭州 杭州银行可做贷9成的房贷产品。 400万三房，评估400万，贷9成首付约40多万，剩下几万月供。 如果评估更高，比如500万，贷款就是450万。

　　提问：房姐，你好。宝宝即将出生，手里正好有子弹300，想投资一套学区兼投资的房产。目前家里有一套丰台万科假日三居自住落在公司名下，未满五，2-3年后可以考虑出售。老婆海淀集体户，本人非京籍但社保满五，sfsd，两人月收入3万左右。老婆在航天桥附近工作，本人国贸。考虑到海淀教育整体平均好于丰台，所以并不执着于非常好的学校。方案：1. 航天桥附近老破小或者其他海淀地段，是否可以推荐几个 2. 暂不考虑学区，仅考虑投资，快上学的时候再考虑上学。可否推荐几个楼盘。您也可以结合本人的情况给些建议，谢谢！

　　回答：300w首付可以买一个600w左右的房子 1. 海淀可以考虑万泉小学买个一居，比如小南庄，也可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄。 2.投资就建议看朝阳了，例如 苹果派、柏林爱乐的小两居 孩子即将出生，建议考虑学区因素

　　提问：你好，新人首问，刚工作两年的程序猿，买房小白，工作地点主要是中关村、上地、望京这种，工作居住证今年11月下来，年收入33w，首付120，自住兼保值，贷款1.5w以内都没问题，想入个小两居，实在两居费劲大一居也行，房姐能给些小区推荐和中介选择上的建议嘛，新房二手房都可以说说，求房姐赐教～

　　回答：新盘看看 萬橡悦府、奥海明月、奥森one。二手看下 回龙观板块 首开智慧社、新龙城。因为你首付不多，看新盘杠杆更合适，不过要注意限竞房有限售周期，期间无法卖出和抵押，需要你自己衡量下。如果没有熟悉的中介就选择绿中介比较稳妥

　　提问：房姐您好，新人首问。目前有两套房，一套在丰台区开阳里八区，130平（经适房，3房，目前市场价在800多，小区地理位置方便，但是配套设施很差，小区内基本没有公共设施，物管很差），另一套在固安孔雀城别墅（毛坯房，260平，2014年买的时候500左右，现在卖也就600多，本来作为投资房，结果一直不涨）。户口在开阳里，孩子刚上幼儿园，家附近有首医大附属小学、北师大附中丰台实验中学，计划就近上学，生活医疗也都较为方便。预计近两年家中老人、亲属要来一同居住，计划换大房子，手中有300发子弹。需求：新房优先，4-5房的大平层，或者是同一单元同一楼层紧挨的两户，地址还在开阳里附近及周边，希望小区环境及物管较好。目前还有一个购房资格，孔雀城的别墅可以考虑卖掉，开阳里的房子视情况而定。提问：1、看中了佑安府的房，价位在1700左右，环境物管各方面都非常好，但是价位较高，相当于要卖两套房才能置换成大房子，不知道这样的操作是否划算？如何才能更有效地操作？这样的决定有什么优缺点？2、如果还是在这个片区，优先考虑新房，房姐有什么楼盘推荐？我们怎么操作较好？3、如果是二手房，推荐什么楼盘？怎么操作较好？感谢！

　　回答：你好，开阳里是很一般的区域 属于丰台，挨着南站 优点是便宜，区域位置好歹是二环到三环之间 但不是洼地，就值这个价 考虑改善自住可以买佑安府，但是投资属性略差了点 综合考虑建议出手孔雀城，再入手一套草桥，草桥属于丰台不多的价值区域。 目前价格还低，而且地势平坦区域还算整齐，对未来扩展较为有利。恋日花都，风景club可以关注下。

　　提问：您好，本人北京工作非京户已有七年社保，请问之前在廊坊市区买的万达广场小区的房100平（商业贷款，未还清），工作在北京军事博物馆附近，想在石景山区买老破小 购房总价在300w内，看八宝山鲁谷永乐西区的房 和古城附近的房不知道哪里合适，我怎样可以二套（廊坊有过商业贷款记录，北京买房贷款按二套）变首套贷款或首付少一些购置。买北京的房需要卖掉廊坊市区的房，不知道什么时候出手合适？

　　回答：鲁谷这一片，我称为养老院片区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是现代商业是没有的 古城那边开车的话到西二环都是一路高架，能作为一个居住区承接外溢人群。 石景山的老破小价值并不高，选择上建议古城 二套想高贷就垫资全款抵押的方式，廊坊尽快出掉，早点在北京上车

　　提问：房姐你好，普通工薪阶层，单身女，2015年在通州首付40w在华业东方玫瑰上车了一套最小的开间总价90w，目前自住，小区物业环境都很好，工作在酒仙桥。现在售出大概能卖200（贷款余50），考虑到养了两条狗，想换个大点面积的，但如果卖通州我就没资格在通州买了，同时环球影城2021年开业，未来这块的升值空间应该还可以。所以，现在换房是否是时候？ 还是说等等？也不想每月还款压力太大....如果换，想尽可能有人车分流物业环境好的小区还能有点投资价值的，总价不超320（二套资格，2010年贷款在长沙买了个小一居），大一居两居都行，大兴、朝阳您推荐对应的区合适的板块有哪些？ 刚被朋友带着浏览了一下，龙湖时代天街85平的两居复式，满五唯一300W；金融街金融汇70平两居大概300W；金融街金色漫香郡北区58平（带36平小院）259W。。。。还浏览了一些常营东坝的，推荐版块选哪一个更合适，或者具体到小区，谢谢！

　　回答：不建议换，华业东方玫瑰这个盘可以持有，200置换到300的标的差距不大。你倒腾的成本还是比较高的。如果一定要换 建议看常营 管庄 板块 例如 北京新天地、柏林爱乐等