羡慕！鼓楼这个无物业小区，给业主分红！

物业费一平方米才收0.9元，到了过年却能给全体业主每户发300元，4年来投入400多万元提升小区，换了11部新电梯、6个水泵，翻新了停车场，盖了两座新大门……现在年底了，还有积蓄90多万元，这样的好事竟然是真的！

这事儿，发生在位于鼓楼区湖滨路的闽发西湖广场小区。谁能想到，2017年前的数年时间里，这个小区的“出名”是常常因物业、业委会、业主纠纷不断等负面事件上新闻。小区甚至一度“瘫痪”，15部电梯大部分停运，老人不得不在外住宾馆，年轻人下班“爬山”回家。

所有的改变发生在2017年6月小区自治之后。

可自治，怎么治，谁来治？哪是件容易的事。小编带着疑问，一探究竟，发现这背后有着鼓楼区房管局多次指导，鼓西街道多次到小区帮助协调，当地业委会成员的无畏与无私。

小区一度“瘫痪”居民回家“爬山”

闽发西湖广场小区位于福州的黄金地段，西湖公园正对面。

小区建成于2000年，由三栋高层大楼组成，共406户业主、46家店铺和公司。自交付后，小区先后聘请了两家物业公司。但是，由于物业管理不到位，小区问题层出不穷：经常停摆的小区电梯、无处停放的车子、脏乱差的环境……严重影响了业主们的生活。

“小区之前可以说什么都乱七八糟，业主们的日子都没法过了。”业委会主任陈欣欣，人称欣姐。据她介绍，当时由于地下停车场被外包，小区每天有大量外来车辆涌入，导致业主们停车难。“有的居民回家在地库兜兜转转好几圈，找不到车位，只能开车到外面寄存。”

不仅如此，停车场卫生脏乱，车子驶过浮尘腾起，甚至还有人在场内聚众赌博。

业主们怨声载道，有人开始拒交物业费和公摊电费，恶性循环就此开始。到了2014年，小区还曾因为欠下16万元公摊电费，公共用电被供电部门拉闸断电，小区大部分电梯停运，400多户居民只能爬楼梯。一些老人有家难归，只能在外住旅馆。

事情转机发生在2016年，小区里数名退休老党员与部分热心业主积极带头，奔走协调，推动组建小区业委会。

经过一年的准备，2017年6月，业委会成立，7名成员高票当选，其中欣姐担任业委会主任，罗禄华（以下称“老罗”）任副主任。

新人“上马”，第一件事就是为业主维权，收回了停车场的管理权。之后，小区在鼓西街道、西湖社区和房管等部门的指导下，在小区业委会的不断探索下，成功走出了一条具备自身特色的“自治”道路。业委会成员们经过了多方探索、学习借鉴后，组建起“小区物业管理处”，并逐步完善形成了严密的三层自治管理体系。

其中，业委会作为业主的代表类似于董事会，小区所有的资金归业委会调配，物业管理处直属业委会，负责具体的管理事务，下设安保部、工程部、行政部、财务部等部门。

自力更生4年 变化真不少

小区自治不容易，从2017年到现在，小区的每一处改变都可以看到业委会成员们的身影。业委会7名成员中老罗和林威镇（下文称老林）作为专职负责，其余5人采取轮流值班制开展管理，大到小区管理制度编制、重点项目提升改造，小到保安人员的招聘、安保巡逻，他们都亲力亲为。

业主自治后，小区很快就变了，环境整洁、秩序井然，大大小小的变化居民有目共睹。

变化1：电梯

因为电梯隔三差五停摆，作为高层住宅，业主们曾苦不堪言。2017年，业委会刚成立那会，就把电梯问题提到了案头。当时还没有钱，业委会建议业主们自筹维修金，并承诺归还。

从2016年至今，先后有11部电梯更新、4部大修，而自筹的100多万元维修金，也已悉数还给了业主。

变化2：大门

闽发西湖广场内修缮一新的西门

小区有两个大门，原本破旧不堪。小区对面就是西湖公园，门面太破，影响市容市貌。业委会将大门列入改造项目，在2017年花了30万元改建新大门，让小区大门和周边的环境融为一体。

变化3：停车位和车库

过去停车场公共车位被承包出去，许多业主停车难，如今，业委会将公共车位收回，并保证先保障业主。“业主回来随时可以停车。”陈主任介绍，不仅如此，价格优惠，业主第一部车每月租金200元，两部车则多交。

此外，电动车不仅免费停放，还免费充电。充电桩也换成新的。

不仅如此，地库过去灰尘很大，灯光昏暗，现在花费80多万元将地库修整一新，粉刷了所有墙壁，改造了照明设施，地面刷上了地坪漆。整个车库变得明亮而整洁。

变化4：供水水泵

“小区的水泵有7个，我们接手时，发现只剩下一部能用，若是坏了，意味着小区全面停水。我们就把水泵一部部更换过去。”老罗介绍。

变化5：高空抛物少了

小区由三栋高层大楼组成，楼上扔个鸡蛋下来都是要命的。曾有停在楼下的车被半个西瓜砸坏过。小区花费60多万元更新了所有监控设备，特别是路边，12个高清探头对准了大楼，有效防止了高空抛物的发生。

接下来，小区还将进行地面改造，电动车停车棚改建。

变化6：安保

过去物业管理混乱，小区鱼龙混杂，卫生脏乱。

目前，物业管理处共有33名工作人员，不仅专门聘请了1名职业物业经理人来负责具体运营，还配备了一支平均年龄在55周岁以下的安保团队，其中很多人都是退伍军人，安防经验丰富。

不仅没亏钱 还攒下90多万元

小区变化这么大，花费不少钱。老林算了一笔账，4年以来管理处先后投入了400多万元，对小区的电梯、监控、门禁、停车场等进行提升改造，花了这么多钱，该不是负债累累或者物业费要多交？并没有！

“我们没有涨一分的物业费，仍然是每平方米9毛钱，其中一栋拆迁安置的，只收每平方米8毛。”老罗介绍，业委会成立后，首先做的就是盘活小区停车场跟融媒体等资源，目前物业管理处每年大概有300多万元的公共收入。这些钱，除了用于支付物业管理人员的薪水、清洁用品及相关办公费用等基本开支，还节余了90多万元的资金。

老罗：“现在每家每户过年都会发300元，重阳节、端午节我们还会给老人们送粽子、线面等，遇到老人辞世会发给家属300元慰问金。居民的认可表现在交物业费上，过去60%左右，现在基本做到100%。”

小区的收入和支出是大部分业主关注的重点，这个问题解决好了，小区的矛盾自然也就减少了。

小编了解到，业委会根据小区实际情况制定了《财务管理办法》，办法规定：

★凡经由物业管理服务站对小区内的物业管理费和停车费等，每日进款都必须当日存入业主委员会下设立的小区监管账号，每月由业委会与财务进行核对结算。

★每笔支出都需经业委会审批，并以月度为单位建立财务管理档案，每月在小区公共区域（如宣传栏）公示，接受小区全体业主的监督和咨询。

★每年年末委托专业的审计公司，开展财务审计，将各项费用和收益更加明朗化，进一步加强业主的知情权。

老骥伏枥，无私无畏收获一片掌声，业委会的努力也看在了业主们的眼里，许多居民为业委会纷纷点赞。

“就是他们几个，丫哦，做得丫霸。”唐老太太是小区的业主，家住13楼。见记者采访，她主动过来“插话”：“我们小区过去一团乱，现在很好，放眼整个福州比较，也是出类拔萃的。”她说，小区自治以来，电梯运行良好。

在鼓西街道物业站林站长眼里，小区发生的一切变化都因为业委会成员的无私无畏。“欣姐是国家一级编剧，老罗退休前是福州铁路东站劳动服务总公司的总经理，老林是台江百货办公室主任，其他几位也都是各自岗位的精英，身兼要职，或者是成功企业家。”林站长介绍，为了把小区管理好，退休的老罗、老林常年坐班，他们比物业工作人员做得更多。欣姐是带头大姐，无畏无私，在和老物业斗智斗勇中，是她出谋划策，抢回了地库“这块肥肉”的主权，改变了小区被动的姿态。

老罗被叫做“硬核主任”，他每天早起就到地库巡逻一圈；大年三十大家阖家欢乐，他带着保安巡逻；周末也不休息，天天坐班。大家都说业委会灯亮着，心也安定。

老林是半个出纳，所有取钱汇款都必须他经手，财务报销过的发票他再登记一遍，做到小区资金心中有数。

“在成为业委会成员之前，我们7人就达成共识，绝对不占一分便宜，就像当志愿者一样，这样办起事、开展工作才能更硬气，让人没话可说。”陈欣欣说。

据悉，7名成员中，有4人是党员。为扩大党员影响覆盖率，充分发挥小区党员的先锋模范作用，在业委会的推动下，小区党支部与西湖社区已成立“兼合式”党支部。通过宣传引导、搭建协商议事平台、组织志愿活动等形式，实现“各司其事、各尽其责、相互支持、同谋发展、共建和谐”的小区管理目标，进一步提升小区管理水平。

如今，陈欣欣、罗禄华、林威镇都是快70岁的人了。他们也想过不干了，但是业主们在换届时候，拦着他们不答应。“业主们的信任让我们感动，我们更有责任把工作做好。”他们说。

居民共建共治共享，让生活更加美好。（陈丹/文 石美祥/摄 ）