北京楼市现状：房价回落无望，祈祷不要暴涨

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐好，新人首问：宝宝2023年上小学，计划最晚2022年买一个学区房，非京籍有工居。在天津买了老破小是天津户口。如果北京现有房子和天津的卖掉置换，预计能凑650万。 1朝阳外国语对应的卧龙小区和慧忠里小区推荐吗？如果推荐，买适合居住的二居小三居还是买最小的？最小的均价快10万，总价450万以上，单价有点高？ 2这俩小区目前都是单校划片，学校在小区内，未来是否保值？政策风险如何？ 3 您觉得我们的情况换学区房的最佳时机是什么时候？ 4 综合学校投资、性价比、学校质量等，有朝阳其他片区、小区推荐吗？ 5 天津户口是用来保底的，还是想优先北京积分落户，这时候为了小学学区先卖掉天津是否是可行的安排？ 谢谢房姐！！

　　回答：1. 慧忠里不错 推荐入一个能居住的两居，对口朝外本部，九年一贯制 还是比较稳定的，最晚今年底或明年上车 2. 望京可以看看南湖东园二区，小学一般对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶 3. 天津户口不值钱，优先北京

　　提问：新人首问，房姐您好，二套，首付300，学区兼自住，请房姐推荐合适的小区

　　回答：你好，自住首先要考虑你的工作和生活半径 如果在朝阳，可以关注以下板块： 1.望京关注南湖东园二区 2.芍药居北里：人大附朝阳 九年一贯制 3.慧忠里：朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区

　　提问：新人首问 房姐 你好 已婚人士 坐标顺义后沙峪 持有两套商住房 准备出售变现为三岁的儿子购入亚运村嘉铭桐城附近的学区房一套 预计变现400万 现在家中常住人口四大一小 选项一 出售一套 全款购入500万一室学票房 等儿子上学后全家租房居住 选项二 出售一套 购入700万 贷款200 万购入一室 日后同样需要租房居住 选项三 出售一套 过桥再抵押购入900左右两室 五口人挤两居内生活 选项四 出售两套 过桥抵押购入1100万三居 选项五 更改学区房区域 这几种方案 第一种生活压力小 购入学区房兼具资产保值 同时保留了一定的家庭财务自由 是我目前的优选 第四种 对现有生活改变太大 老人意见不统一 选项五 您有什么推荐

　　回答：学票 就应该买总价最低的标的。就看为学票愿意支付多少钱了 想兼顾的话朝阳可以看看 澳林春天的三居室 900内的总价，对口的朝阳北师大附属实验，不如陈经纶那个，但也还可以，能满足学区+自住的需求。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的三居，对口朝阳外国语来广营校区。 老破小+租房的配置。还可以 看看人大附朝阳的房子，比如芍药居的一居室，或者朝外的一居室，例如 慧忠里

　　提问：房姐你好，相识恨晚！1. 家庭年收入40w，工作稳定，4老2小。2. 西北旺自住一套，800w市值，贷154万，月供7400；西三环70年住宅产权办公一套，市值480w，贷241万，月供11000，租金年30w；商住一套租金年5w，市值140w，贷款明年结清；loft一套，贷款马上结清，市值160w，老人住，目前无法网签；秦皇岛市中心1居海景市值50w，不好卖。3. 目前负债70w消费贷，平时租金和工资基本用于日常开销以及月供利息。。。请教房姐，1）我如何整合一下现在的资产？2）我是否还可以做一些抵押再投资，比如，投资一套老破小，500w标的以下的。

　　回答：商住出掉，租售比低，不值得长持 秦皇岛出掉，没有投资价值 抵押西北旺自住，大概能得到近400万，月供在2W+，如果短期月供有压力可预留50万现金备用，建议投资一套紧凑两居老破小

　　提问：房姐您好，新人首问。 本人sfsd，购房需求是给全家改善和保值，预算1600-1800。现在已有考虑的选项： 1.福熙大道一手洋房，精装省事。二手高板7.5，一手洋房9.3，小区内有高板和小户型，高低端没分开，会不会不抗跌？ 2.保利中央公园四居，是您推荐的望京板块，但小区规模小，地铁公交不方便，价格偏高。 3. 观湖国际二手四居，对于全家上班通勤都比较方便，院内密度不小，看您评价价格溢价。 问题一：请您帮助分析建议，兼顾自住和投资，公共交通，周边公园，居住品质，小区环境，生活配套，这两个小区怎么选？ 问题二：其他小区品质好的大户型，如望京、朝阳公园、北苑这几个板块有何建议，怎么选？是否这几个品质不错的都是溢价？请您提出建议，如何选择？ 辛苦了！谢谢！

　　回答：天润福熙大道在北苑，位置不如望京，而且这个盘涨幅不太好，开发商定价就太高了，远没有同区域的其他楼盘涨的多，保值属性较差 保利中央公园还不错的，只是小区被割开了而已。 观湖国际品质还行，主要是限购以后，涨幅一直落后大盘。但也可能后期补涨，这就需要赌了，需要注意靠西侧四环的3栋楼有一定噪音 要回避 保利>观湖国际>天润福熙大道 品质溢价很正常，自住需要做个权衡。望京的东湖湾你也可以看看

　　提问：新人首问，急，大谢！ 本人北京东城户口，未婚，39岁。摇上了后沙峪的共有产权房，55%产权200万，首付60万即可。目前与父母共住角门东里小区的一个小二居，94年左右建成，大概卖400万。 因为个人收入和家庭存款都很少。个人税后8000元到手。一共只能拿出50万买房（共产房首付还借了10万）。 请问， 1，我这种收入情况是否应该入后沙峪共有产权房？（这个问题比较急求，最近几天要交首付） 2，如果不入，还有什么方法可以上车吗？难道只能等着继承角门的房子？（因为父亲不同意买卖给我，，，思想比较老旧保守，不认为房子有增值属性） 3，为了尽快增加收入，能不能用自己手里的30投外地一二线城市法拍房？折腾几年再买北京？ 请房姐指点！

　　回答：1. 共有产权房是坑 共有产权房，不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的绝对不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大 勿碰 2. 看下环京的 大厂、燕郊等地的新盘，一定要交通便利的板块，投资一套 长持，法拍不建议入容易被坑，还可以看看沈阳二手

　　提问：房姐您好！本人情况：单身女，31岁，高校老师，京户，首套，工作地点在北四环学院桥。首付自己有100多，父母能给200多，最多350吧。还款能力自己公积金月5000，到手现金1w出头，父母工资各1w出头，三人各有5w左右年终奖。父母55岁，5年后退休，户口会随迁到北京。 目前考虑了1.单位附近老破小，这些钱能买的只能非常老非常小。2.清河和亚运村等不远不近地方的小两居，也比较老。3.回龙观天通苑区域，目前比较关注的是新龙城，可以上三居。4.新房，东小口两个期房有点不想等那么久，公园悦府去看了，所剩不多，小区挺喜欢的，但是只剩三居，月供2w多很吃力。5.先买套明天第一城的商办住着，留钱在手里将来婚后再说，但觉得商办不靠谱，否决了。 我希望两年内能结婚吧，再努力找对象。现在住单位宿舍没啥压力，希望买房一个是增加点找对象的竞争力，再一个父母在老家把钱给了私人借贷我很不放心，不过总体来说不着急买。目前首套不一定长期自住，可能要看将来另一半的情况吧。 想咬牙上公园悦府，这样父母将来过来不用再换。其次倾向是新龙城三居，将来也可以不换房了，或者等父母户口过来用他们的首套资格再买。虽然同事都说近一点好，但他们普遍要接送孩子上学，我还早。而且他们住得近但是也至少是两居，我只能小一居，居住体验可能差点。 另外我们单位有附小附中所以希望尽量规避学区溢价，主要是考虑居住舒适度，交通也不能太麻烦，北七家等感觉太远，不过我工作倒是不用每天早九晚五，通勤可能还好，也有京牌就是不太敢开车。麻烦您从专业角度给点意见，谢谢！

　　回答：1. 单位附近老破小都先排除掉，选筹区域划定在回龙观板块是合理的。 2. 公园悦府现在性价比不错，只要月供能稳定住，过几年无论是有对象了还是工资上涨都会缓解压力，买房就应该垫脚够一够。备选除了新龙城还可以看下国风美唐 品质也不错

　　提问：房姐：请问海淀区金隅尚林家园共有产权房项目如果有资格值得考虑吗？共有产权房有什么优劣势还请指点。首付子弹150-180，sfsd不知道是考虑二手房上车更好还是这样的共有产权房也值得考虑？非常感谢。

　　回答：现在有个特点，凡是去中心化，共享概念的就特别受某些人欢迎，这些东西无非两个特点，一是让你感觉避免受到了剥削，二是让你感觉用几块钱拥有了几万块的东西。 譬如现在大火的比特币，ICO，共有产权房，租赁房…… 实际上，每个人都不可避免受到剥削，因为你需要付出才能进行交换，使用权不是产权，不能用几块钱解决几万块钱的问题。 所以，自住可以买的，相当于你用八折的价格买到了一个80%的产权，但是附赠一个100%的使用权。但是投资一定是回避的。 子弹180，建议买二手纯商品房。

　　提问：亲爱的房姐，2018年底用老公首套资格购入顺义老城区的老破小房子，到2020年底才够两年，有意想出掉，是四月份挂出去约定年底过户还是年底挂上合适？我担心2020年房价会涨，想趁涨之前先卖房然后凑够150子弹再购入一套自住兼投资，350万左右的房子，老公it行业目前在望京工作，工资32k,卖掉房后只能算二套房，目前孩子两岁，房姐麻烦您能给推荐一下我适合在哪寻找房子？还有您能讲讲jjh过户这个事情吗，万分感谢

　　回答：建议年底操作，先挂再买再过户，对于新手来说环节上出现问题会很棘手。 建议看 望京、高家园、石佛营、四惠、甘露园甜水园双井一带的老小区 说下54大法：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。 房姐注：炒房多军离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离。很可能影响家庭和谐。

　　提问：新人首问，您好房姐，现有一套北京大兴西红门两居，上班在海淀上地，为了离公司近及选择个好地段，考虑换房。优先选择在海淀区域（带中等学校的学区最好了），目前倾向五道口六道口学院路这片，首付有400-450W左右，年薪100W，每月还款2W5-3W可以接受，由于现在房有贷款再买属于是二套，所以看了很多这片的央产房，包括地质大学院内3居2000年的，城华园，学知园一些98年99年的房子，还有商品房富润家园的大两居，央产房龄在哪个年比较合适？之后不会贬值太严重。这个区域有没有推荐的比较好的央产房小区？或者比较保值的商品房小区？或者海淀其他区域推荐？可以考虑抵押贷的方式。希望房姐给些建议，十分感谢。

　　回答：央产房建议买80年代或者以后的，央产房上市以后和商品房一样。你看的这几个有合适的标的可以入，如果考虑保值还可以看下 逸成东苑 清枫华景园。 其它区域考虑学区可以看下双榆树社区的房子，没有多校划片的风险，上双榆树一小或者双榆树中心小学 或者看看万泉小学的房子，比如小南庄的三居

　　以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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