导语
自2018年7月1日《山东省物业服务收费管理办法》施行后，物业收费标准中政府指导价的适用范围一直困扰物业公司和广大业主，尤其是叠拼类住宅是否属于政府指导价范围内的“普通住宅”，物业费收费标准能否超过2.16元/月·平方米的争议较大。
01
烟台市物业收费政府指导价适用规定
《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）第四条规定，物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。该办法第八条规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。
烟台市物价局、市住房和城乡建设局《关于明确市区物业服务收费等有关事宜的通知》烟价〔2018〕108号规定的烟台市市区普通住宅前期物业公共服务费标准为：
无电梯物业公共服务费标准：一到五级5个物业服务等级所对应的基准收费标准分别为0.25元/月·平方米、0.45元/月·平方米、0.70元/月·平方米、1.00元/月·平方米、1.25元/月·平方米；浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限。
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有电梯物业公共服务费标准：一到五级5个物业服务等级所对应的基准收费标准分别为0.50元/月·平方米、0.80元/月·平方米、1.00元/月·平方米、1.30元/月·平方米、1.80元/月·平方米；浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限。
可见，烟台市普通住宅前期物业费最高收费标准为2.16元/月·平方米。
02
关于“普通住宅”的认定标准
山东省物价局《关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》（鲁价综发〔2018〕90号）规定，普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅。通过该通知可以确定独栋、双排、联排类住宅不属于普通住宅，不适用政府指导价，那么叠拼类住宅是否属于普通住宅，普通住宅的具体范围又如何确定呢？
目前国务院及山东省的价格主管部门、建设行政主管部门尚未对普通住宅及高档住宅的界定标准予以明确，我们仅能在税务部门关于税收优惠条件的适用范围认定中看到相关表述。
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《山东省地方税务局关于修订〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）
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第三十条 普通标准住宅同时符合以下条件：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
（二）单套建筑面积在144平方米以下；
（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
该规定能否作为物业费缴纳标准确定时对于普通住宅的认定标准呢？
山东省物价局对鲁价综发〔2018〕90号文件的答复意见明确指出：该规定（鲁价综发〔2018〕90号）中“等各类高档住宅”是指类似于独栋、双拼、联排的其他高档住宅，为兜底性规定。且该意见同时明确，普通住宅的界定与房屋的单价和环境没有必然关系。关于容积率、建筑面积、成交价格的规定不适用于《办法》里普通住宅的界定。因此，对于税务部门关于税收优惠时对“普通住宅”作出的认定并不适用于物业费政府指导价适用范围的判断。从该答复意见可以看出，对于高档住宅的界定标准目前比较宽泛，从其类型看只要类似于独栋、双拼、联排均可认定为高档住宅。因此，我们认为叠拼住宅应属于“类似于独栋、双拼、联排”的高档住宅，不适用政府指导价规定。
虽然目前山东省及烟台市均未对普通住宅的认定标准作出明确界定，但青岛市住建局已首次对叠拼、双拼等别墅地产形态进行正面回应，可供其它地市参考。11月16日上午，在QTV《行风在线》节目中，针对市民反映龙湖滟澜海岸五期叠拼别墅项目物业费收取的标准过高要求降低物业费的问题，青岛市住房和城乡建设局明确答复，根据山东省2018年相关文件的精神，公寓、别墅、联排、叠拼项目都不属于普通住宅，物业服务费应实行市场调节价。
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