贵阳国企拿地冲入“百强榜”：产业激流勇进，房价按兵不动？

近日，中国指数研究院发布2020年1-10月的中国房地产市场核心数据。贵阳国有平台公司贵阳产业发展控股，以超过约539万方的拿地面积冲入榜单。

其不仅位列第26位，甚至还超过中交地产、中海地产、中铁建地产等众多品牌房企。为何会有如此意外的表现？

01. 国企拿地

与一般房企竞买商住用地不同，此次贵阳国企的惊人拿地，主要是工业用地。

中国指数研究院提供的数据显示，贵阳产业发展控股旗下的贵阳产业园区发展公司，分别于今年5月与9月在贵阳市综保区围网区二期以及综保路延伸段，竞得共计超过167万方三宗工业用地，其规划总建面已经超过480万方。

贵阳综合保税区位于白云区都拉营周边。近期，综保区二期围网区征拆及都拉营国际陆海通物流港推进。

综保区是加快推动白云发展跨境电商公司的重要引擎、对外开放的重要平台，都拉营国际陆海通物流港是国家建设西部陆海新通道的重要节点。

据最新规划，综保区要充分利用地处西南部的区位优势，面向南亚、东盟打造国际化山地型保税区，以大数据为引领，奋力建成全省国际化引领区。

充分利用保税区的保税仓储物流、商品展示、对外开放口岸等功能与作用，加快发展服务外包、跨境电商、离岸金融、保税物流、高附加值加工贸易等产业，探索建立离岸数据中心试点。

并结合未来产业发展原则与趋势，在围网区内外大力发展加工产业，主要高端装备制造、电子制造、新材料、新能源、生物制药等产业。

一方面是产业发展猛进，一方面在商住地产方面，国有平台也有深度的合作。今年9月初，同为贵阳产业发展控股旗下贵阳城投房开与中天金融旗下中天城投控股的旅游会展公司，组成联合体贵阳城投中天置业发展，以高达36亿的总价，竞得乌当区东风镇5宗地块，成交面积也高达109万方。

正式落子乐湾打造中高端的低密度产品，成为贵阳国企与其参股的民企，近年来的首度携手合作，也同步完成中天城投继竞得花溪湖地块，携手万达开拓北城项目后的全域布局。

由此贵阳产业发展控股，以产业用地与商住地产的合作拿地冲入百强榜单。

02.权益划分

具体统计数据中，包含招拍挂权益土地及收并购土地，因此以持股权益而言，此次大手笔拿地，也并非贵阳产业发展控股一家全部包干，其合资企业中也有大量股份参与。

综保区工业地块中，贵阳综保开投公司持股高达45%，而除开引入的中信信托以外，也是省、市两级财政控股。

贵阳城投房开与中天城投方面合作的乌当项目中，目前股份占比五五开，这在公司治理中并不多见。当然，如果考虑到贵阳城市建投作为中天金融股东而言，最终的持股贵阳城投房开略高。

类似合作形式，也就是成铁公司和中铁建在铁路用地的开发模式。一方出地，一方开发，最终按股比分担权益。

尽管如此，也可以感受到贵阳地方国有控股资本，向房地产等行业的投资活跃度有所提升。

事实上，贵阳前10月的土地市场真是够热。中指院同期发布的1-10月50家代表房企拿地面积TOP10城市中，贵阳市也冲入了榜单位列第10位，排在杭州市的后面。

目前，1-10月，房企集中于二线城市布局，城市群中长江中游升温。从区域来看，长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群仍是企业布局重点。

从单月来看，一季度，部分城市土地交易市场受疫情影响暂停或放缓推地，50家代表房企拿地规模处在较低水平。

进入二季度，商品房交易市场信心逐渐恢复，各地优质地块推出量增加、企业资金面有所改善，多重因素影响下50家代表房企加大投资力度，5月经历短暂回调后6月回升至上半年最高点。

经历二季度的积极补仓后，三季度房企调整拿地节奏，拿地规模整体低于上季度。10月房企拿地节奏再放缓，规模下滑明显。

而在这样大背景下，地处黔中城市群的省会城市，贵阳能够有如此惊艳的表现，可以看出房地产投资依旧维持高位，同时也为下一步城市能级的提升，持续打下稳定的基础。

03.销售冲榜

而从1-10月的中国房企销售业绩中，TOP20的房企中，几乎悉数进入贵阳楼市，这也是贵州房地产市场，绝对的头部地区。

房企业绩稳步增长，1-10月TOP100房企销售额均值为994.9亿元，增长率均值为12.3%；其次，阵营分化持续，规模较大企业优势突出。其中，销售额超千亿房企26家，较去年同期增加1家，百亿以上房企147家。

TOP100门槛值235.4亿，同比增长9.4%，TOP3房企门槛值为5467.0亿元，较上年增长5.2%。而TOP10房企门槛值为2162.5亿元，较上年增长8.0%。TOP30房企门槛值为926.5亿元，较上年增长7.1%。

贵州本土房企中天，虽然心里转型金融，但是身体还是很诚实的。此次，其在销售榜上仍有一席之地，以188.7万方的权益销售面积，位列榜单第89位，而权益销售金额也以232亿位列第79位。

宏立城，从曾经销量榜单常客到如今已成过客，在商业方面也在谋求持续的现金流。如今的行市面前，各家都在面对变局，落实发展定力向前看。

04.房价稳定

而以中指院发布的10月百城均价数据而言，新建住宅和二手住宅，仍然以稳为主。

从市场表现来看，新建住宅方面，重点城市整体推盘量依旧保持高位，多数城市去化表现一般，7月以来多地调控政策收紧效果逐步显现。二手住宅方面，10月百城二手住宅平均价格同环比均持续上涨，但市场整体保持平稳运行。

具体而言，在2020年10月百城新建住宅价格指数中，贵阳环比微跌0.1%，以样本平均价格6944元/㎡，中位数7225元/㎡。

作为全区域的综合比较而言，贵阳目前的房价，甚至低于常做比较的长沙市。而与成都、重庆、昆明等地区相比，同样存在不小的差距。

尽管这和目前城区主流10000元/㎡价位，存在一定的市场询价差异。但是，与周边的省会相比，比较周边的省会城市而言，住房洼地的效应依旧明显。

2020年10月百城住房均价

伴随二手房市场的调整，1-10月贵阳二手房价，仍然回调约0.37%，样本平均价格达到9086元/㎡，而中位数价格达到8490元/㎡。

而目前来看，贵阳新房与二手房的价格倒挂仍然存在。也就是说，二手房价格的持续回调，仍将会对新房市场形成不小的压力。

2020年10月百城二手住房均价

展望未来，楼市调控将保持从严基调，部分房价、地价上涨预期较强的城市政策调控力度或继续加强，但政策收紧的空间已明显缩小。

与此同时，部分市场压力较大的城市或将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，地方的综合举措中，仍将进一步促进房地产市场平稳健康发展。