新股前瞻温岭工量刃具上市路坎坷，投建产业园能有新故事？

11月2日，港股IPO市场又迎来一张熟悉的面孔。据港交所披露，温岭浙江工量刃具交易中心(下称温岭工量刃具)于11月2日向香港交易所主板递交上市申请，信达国际为其独家保荐人。

智通财经APP了解到，温岭工量刃具曾分别于2018年12月和2019年7月向港交所递表，并于2019年10月通过聆讯但公司并未如愿上市。

2019年11月5日 ，温岭工量刃具发布公告，鉴于监管当局针对上市规则第8.08条项下的规定作出查询，公司需要更多时间回复监管当局的查询，故公司决定，全球发售暂时不予进行。

据了解，港交所上市规则第8.08条规定：（1）发行人已发行股份数目总额，必须至少有25%由公众人士持有；（2）股东人数须至少为300人；（3）持股量最高的三名公众股东实益拥有的百分比不得超过50%。

除非预期在上市时的市值逾100亿港元，交易所可酌情接纳介于15%至25%之间的一个较低的百分比。

按照当时温岭工量刃具股票发行价上限6.75港元计算，公司市值约5.4亿港元，达不到“酌情接纳”的要求，公司也因此与登陆港交所失之交臂。

不过，温岭工量刃具并未就此放弃“上市梦”，2020年4月公司再度递交招股说明书，未取得实质进展。而今距离公司上一次通过港交所聆讯已经有一年时间，温岭工量刃具是否能讲述新故事？

运营中国最大的工量刃具交易中心市场

据温岭工量刃具招股书，公司成立于2003年，是中国工量刃具交易中心运营商。目前，公司拥有、经营及管理位于中国浙江省温岭市温峤镇前洋下村的交易中心。其主要业务活动及收益来源主要来自经营工量刃具行业交易中心的物业租赁业务，并致力于将该项于工量刃具行业的物业租赁业务扩张至产业园。

目前公司的交易中心为拥有地库的建筑面积合共约7.42万平方米的四层商业综合楼，其中总计约7.18万平方米的建筑面积持作投资目的及总计约2387.2平方米的建筑面积用作自有办公室。

公司将一楼及二楼的单位出租予销售工量刃具的公司及个人。将三楼的部分区域指定为电子商业园区，以出租予工量刃具电子商务运营商。将四楼用作办公室并将地库用作停车场。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度及截至2020年6月30日止六个月，公司的物业租赁业务收益分别约为4270万元人民币（单位下同）、4590万元、4690万元及1890万元，分别占到公司总收益的约 98.2%、97.7%、93.6%及94.4%。

上述期间，温岭工量刃具总收入收入分别达到4348.7万元、4699.4万元、5015万元和2001.1万元；净利润分别达到4489.2万元、3696.1万元、3244.7万元和1079.1万元。

根据弗若斯特沙利文报告，按收入计算，2019年温岭工量刃具的交易中心在中国四大交易中心中排名第一，占市场总量的约42%。

高盈利低成长，业务规模待扩张

智通财经APP注意到，温岭工量刃具的收益绝大部分来自物业租赁，公司的营业成本主要是物业管理成本、员工成本等，而这部分成本相对于物业租赁收入比较小，因此公司的毛利率比较高，截至2017年、2018年及2019年止年度及2020年上半年，公司毛利率分别约为84.5%、82.6%、81.5%和77.8%。

由于公司近几年都有投资物业估值收益，因此每年的净利润远远高于经营性现金流，例如2017年公司的税前利润为5990万元，经营性净现金流为2390万元，期末现金及现金等价物为4820.3万元。由于当时的温岭工量刃具没有债务，给人以小型“现金奶牛”的印象。

时至2020年上半年，温岭工量刃具投资物业估值收益大幅下滑至103.7万元，净利率下降至50%左右，盈利能力表现与过往已有所偏差。值得注意的是，由于受到公共卫生事件影响，上半年，公司经营活动所用现金净额为1032.5万元，同比流出幅度大幅提升。

在智通财经APP看来，除了盈利状况阶段性削弱之外，温岭工量刃具的成长性也值得关注。招股书显示，过往业绩期间，温岭工量刃具加权出租率基本超过95%，其中2020年上半年出租率达到98.6%。这意味着，公司通过提升出租率来增加收入已无太大空间。

反观中国工量刃具市场仍有发展潜能，弗若斯特沙利文报告显示，中国工量刃具市场规模预计将从2020年的517亿元增长至2024年的7870亿元，期间复合年均增速将达到11.1%。

温岭工量刃具招股书显示，未来几年，预期不会建立新工量刃具交易中心，可出租总面积的增长将由扩张现有四个交易中心的可出租面积推动。工量刃具交易中心的可出租总面积预计将于2024年增至25.59万平方米，2020年至2024年的复合年增长率为0.1%。对于出租率已经饱和的温岭工量刃具来说，如何抓住行业发展红利是一个考验。

值得注意的是，温岭工量虽不再建工量刃具交易中心，公司正在筹备建设的工量刃具产业园，有望成为公司业绩增长新引擎。

据了解，公司于2018年12月28日成功投得建设产业园的土地，2019年1月，公司已经付清土地相关的5884.6万元费用，并于当月获得共计9700万元的银行贷款。2019年5月24日，公司已经获得土地不动产权证。此外，公司分别于2019年12月4日获得建设工程规划许可证及于2019年12月13日获得施工许可证。公司预计产业园于2021年年底开业。

在智通财经APP看来，商业地产的商业模式决定了在投资初始阶段，公司需要大量的资金投入，这或许会导致公司未来几年现金流吃紧，但在工量刃具市场规模人具备高成长预期之下，公司未来的发展仍值得期待。