星樾·山畔：车场上盖 高速横亘

2019年12月19日，黄埔区水西停车场地块被广州地铁以底价35.8亿元拿下，成交楼面价16702元/㎡。水西停车场位于黄埔区政府北侧，开发面积为8.7万㎡，综合容积率为2.75，居住人口约6200人。地块在广佛肇高速和广州绕城高速交汇处的西南侧，临近凤凰山隧道。东侧有敏捷广场及南侧是市保障房住房项目，水西停车场地块将建9栋住宅。

水西停车场上盖物业命名为星樾·山畔，由广州地铁集团、越秀集团、科学城集团联手打造，于国庆节开放营销中心。

区位地段

星樾·山畔位于地铁21号线水西停车场与地铁7号线二期始发站水西北站交汇处，属于黄埔区科学城板块。

水西停车场位于黄埔区水西村南侧，是集列车检修、洗车运营等功能为一体的综合性轨道交通工程，总用地面积约15公顷，于2015年6月正式开工，2019年3月完成“三权”移交。地铁21号线全线设置一段两场，在萝岗区九龙镇设镇龙车辆段，在萝岗区水西村南侧设水西停车场，在增城市山田村东侧设象岭停车场。星樾·山畔就是位于水西停车场的上盖物业。

广州地铁21号线，线路起于员村站，自西向东贯穿天河区、黄埔区和增城区，贯穿东部新城区域，止于增城广场站，大致呈“厂字形”走向。21号线为广州东部房产的崛起提供了轨道交通1小时生活圈的必要条件，特别是增城朱村板块，2019年一时爆红，吸引不少新广刚需为此折腰。

区位地图（近景）

区位地图（远景）

广州科学城由最早的3.7平方公里，扩容至现在的144.65平方公里，其面积相当于黄埔区面积的三分之一。2020年6月，广州科学城提升规划深化设计成果公布，规划从产业发展、公共服务、生态宜居、交通出行等多方面对科学城未来的发展作出细致安排。

据广州各区统计局数据，广州上半年各区经济榜单近日出炉，天河的“老大”地位不可撼动，仍然排名全市第一，黄埔区则以1595.29亿元位列第二，同比跌2.9%，但黄埔仍然是广州目前最炙手可热的区域之一。

俯瞰视角

生活配套

作为水西停车场上盖物业，星樾·山畔是距离地铁口最近的一个TOD项目。星樾·山畔位于在建中地铁7号线二期水西北地铁站东南侧，水西北地铁口直通小区入口。广州地铁7号线二期线路主体工程起于大学城南站，终止于水西北站，线路全长22公里，均为地下线，计划2022年12月建成。另外，星樾·山畔距离21号线和7号线二期的换乘站水西站直线距离800米，可以说双地铁环绕。

项目同时临近在建中的黄埔有轨电车1号线水西北站，全线站点接驳多个地铁站，为片区居民出行方式提供了多种选择。据了解，黄埔有轨电车1号线起于地铁6号线香雪站，终于永和新丰，线路全线约14.4公里，计划2020年底全线通车，新业主入住前便可以享受有轨电车的出行服务。

黄埔有轨电车1号线水西北站

项目配建1所9班幼儿园和1所12班小学，具体什么学校还不知道，销售表示越秀地产引入的学校不会差。根据2020年黄埔区小升初划片范围，项目附近的科城山庄配套科峻小学，电脑派位对口中学为广州科学城中学、玉山学校、北师大实验学校和铁英中学。由于是电脑派位，存在太多的不确定性，今年7月科城山庄业主就读的科峻小学有可能摇到萝岗和苑公租房周边的玉山学校，引起业主的担忧。

配套小学效果图

项目生活配套方面，小区规划有肉菜市场、社区商业街，项目周边则有萝岗敏捷广场、锐丰中心、奥园广场、萝岗万达广场等各大商圈资源。离项目最近的敏捷广场处于最初开业阶段，很多设施还没完善，存在停车库标识不清，停车后找不到电梯口等问题，楼主亲身经历了一次很糟糕的体验。

小区环境

据规划信息显示，水西北停车场项目共有9栋住宅楼，A1、A2栋33层高99.7米，与对面的萝岗和苑建筑高度基本相当；A3-A9栋是超100米的超高建筑，最高的是A5、A6、A7栋规划为49层146.1米，这也是科学城片区少有的几个超高层住宅小区。小区车位数2603个，车位比1:1.18，绿化率36.9%，设有泳池和自己的商业配套。

星樾·山畔效果图

9栋楼呈一字排开，东南向是萝岗和苑公租房、科城山庄；东部是广州绕城高速，北靠广佛肇高速。广佛肇高速凤凰山隧道出口就在项目北面，根据百度地图，项目临近高速最近处为140米，将来北向住户入住后，将要忍受24小时的高速汽车噪音。

根据相关数据，汽车噪音为80-100分贝，人们大声说话为60-70分贝，购房者可以对声音进行对比一下，特别是到了入夜后，周边都安静的情况下，汽车低沉的噪音更加刺耳，直达枕边耳朵。不过在科城山庄前面的高速路上安装了一段全封闭隔音屏，起到一定的隔音作用，以后入住的业主可以争取靠近星樾·山畔这一段的高速路也装上全封闭隔音屏。

除了不利因素外，高速交通方面可以说非常方便。业主出门即可通过萝岗互通立交及萝岗收费站，进出广佛肇高速，直达广州中心城区、华南快速、机场高速、佛山、肇庆等地。广州绕城高速北行方向的车辆也可通过萝岗互通立交前往广州中心城区、华南快速、机场高速、佛山、肇庆等地。

广佛肇高速凤凰山隧道出口

户型设计

星樾·山畔总占地约8.7万㎡，总建面约33.8万㎡，总栋数9栋，户数2196户。首期主推A1、A2栋，两梯六户，建面约80㎡三房一卫、90-95㎡三房两卫、110㎡四房两卫户型。

在户型方面，03、06户型为横厅设计，其他为竖厅设计，户型方正，动静分明。均为比较传统的实用设计，前后无遮挡，80㎡是科学城片区少有刚需户型，适合上车。交房时间为2023年，不急着入住的可以考虑。

A1栋户型分布图

楼主总结

根据相关信息，2019年2月，广州地铁集团认购越秀地产定向增发的股份3080973807股，约占发行后总股本的 19.9%，成为越秀地产的第二大股东。本次战略入股，是广州地铁集团立足于“轨道+房地产”开发新格局的创新举措，建立起集交通、商业、文化、教育、居住于一体的城市功能区。截至2020年，广州地铁与越秀地产合作的“轨道+房地产”包括增城品秀星图、黄埔品秀星樾、番禺品秀星瀚。

星樾·山畔虽属地铁21号线水西停车场上盖物业，但其并不在停车场正上方，而是在停车场相连接的一块“白地”上，根据销售的说法是，楼盘下面没有任何有关地铁设施设备。虽然不在停车场正上方，入车口一样设置在楼盘侧面，与车辆段一样设有列车检修、洗车运营等功能。有地铁的进出，震动和噪音方面肯定都有，只是轻重有别。

星樾·山畔沙盘

项目配建1所9班幼儿园和1所12班小学，目前配什么小学目前肯定不知道。楼盘没有中学，要就读周边的对口中学，根据2020年黄埔区小升初划片范围，电脑派位对口中学为广州科学城中学、玉岩中学玉山学校、北师大实验学校和铁英中学。不利因素就是旁边的高速路，有客户半夜到现场听汽车噪音，忍不住还是弃筹。

首开A1、A2栋北向预计3.7万元/㎡，南向预计3.9万元/㎡，销售表示90㎡南向户型最多人选。同处科学城板块的品秀星樾3.9-4.1万元/㎡，星樾·山畔首期开盘肯定会以较低价格吸引客源，两盘对比区位差不多；一个是停车场上盖物业，一个是车辆段上盖物业，区别不大；另外品秀星樾配有九年一贯制学校，星樾·山畔只有幼儿园和小学，虽然品秀星樾也闹过学位和机械停车位问题，但起码多配一个中学，生源方面比较单纯，说不定业主跟东荟城一样把小区中学读出个名校。