地铁+城轨+快速路……楼价“2”字头，这又是广州楼市黑马？

　　近日，广州地铁第三期建设规划的3条新线（24号线、8号线北延及东延）站点曝光，其中的8号线东延段确定从目前万胜围站向东新设7站到番禺莲花山。

　　该线路途经的化龙也将设置有站点，加上快速路桥等交通项目的落地，因此有人认为路通财通的番禺化龙会是继南沙万顷沙之后，广州楼市又一匹黑马，一时间吸引了一大波吃瓜的置业者围观。

　　到底情况怎么样？小前线一探究竟。

　　番禺东北面积大镇

　　现状配套短板缺人气

　　化龙镇位于番禺区东北部，北面与老黄埔及开发区西区隔江相望，东面隔狮子洋就是东莞麻涌，大约一半属于广明高速以北的广州主城区范围。

　　全镇总面积55.7平方公里，相当于荔湾区的大小，但常住人口只有8万左右（本地人口3.3万、外来人口4.5万）。

　　△底图来源：市规划和自然资源局

　　于番禺而言，过去长期以来化龙的整体发展都算不上很出色。正是这里城市化程度不高，配套相对短板，人口密度也较低，不但被当地人自嘲为番禺的“西伯利亚”，对番禺其他地方而言存在感也不强，有时还会被调侃为“化骨龙”。

　　小前线实探所见，化龙镇区范围面积不算大，镇中心基本没有高楼，配套大致就是常规的服装、餐饮、家电等乡镇商业。当然，镇级医院、市场、中学等等的标配也是有的。

　　而在镇中心东面不远处，就是曾经火热一时的广州国际商品展贸城。

　　该展贸城2007年就立项建设，规划为“超越义乌、全国最大、最具影响力”的综合型专业批发市场物流园区，2018年海印股份宣布中止项目投资后，如今只剩下全镇唯一的金拱门、电影院等零星商铺营业，已成趋近名存实亡的“空城”。

　　不过最近有消息指，展贸城目前正启动全面优化升级，打造“永不落幕的商品展贸中心”，成为化龙的核心商圈。

　　△改造后的展贸城效果图

　　另据了解，化龙主要经济产业是花卉、四大家鱼等农业，52家规模以上的工业企业也为镇经济发展作出一定的贡献。而在镇主干道化龙大道两侧除了在建的安置区楼栋之外，基本就是大片的农田、水塘。

　　不过，随着广汽基地、驾考场等项目的落地启用，化龙将围绕规划的汽车小镇做文章，聚焦导入汽车后市场、无人驾驶、新能源汽车、车联网等新兴产业，或将通过引进产业带动区域城市化发展。

　　地铁、城轨、快速路…

　　交通建设能否带化龙飞？

　　虽然化龙目前的总体发展并不出众，但交通规划似乎并不少。最近曝光的地铁8号线东延段，就计划在目前万胜围站的基础上，向东经新洲、长洲、化龙等地，到莲花站止，全长18公里。

　　其中，在化龙镇范围就设有展贸城站、化龙站、蒙地站3座车站。虽然目前尚未公布站点具体选址，但从站名来看，展贸城站位于展贸城一带、蒙地站位于明经村旧改范围，两站之间的化龙站在哪？

　　不太好说，毕竟“化龙”二字指代的范围比较广，如果是镇中心周边已有东面的展贸城站，会否是在建城轨化龙站相同的选址？

　　城轨化龙站位于化龙大道塘头村以西区域，新化快速路兴业收费站东南侧地下，属于穗深城际琶洲支线车站，计划2022年建成通车，届时化龙可直达琶洲甚至跨线直通白云机场以及东莞深圳等地。

　　说到化龙的对外交通，不得不提直接连通市中心的新化快速路。

　　线路北起海珠区新洲，经黄埔区长洲，南至番禺区化龙立交。其中南段（化龙-长洲）已于2017年建成通车，北段（长洲-新洲）则是线位涉及珠投地块及渔民新村等征地拆迁问题而停工多年，因此目前从化龙到市中心还须经长洲绕行大学城。

　　△已通车的新化快速路南段

　　而根据最新消息指，经市交通运输局、海珠区政府等部门多次协调，项目已于去年移交部分用地后复工建设，目前正在抓紧推进已交桥梁段工程施工，施工形象进度总体完成16%，并同步加快推进征地拆迁，该工程力争于2021年年底前建成通车。

　　△已复工建设的新化快速路北段

　　当然，正如前面说的这里与老黄埔及开发区西区仅一江之隔，两岸的交通对接规划也并不少：

　　△黄埔大桥

　　黄埔大桥：已通车，属于广澳高速一部分，但单次30元左右的通行费用成本不低；

　　△开发区西区与化龙隔江相望

　　化龙-开发区西区通道：连接化龙广汽基地和开发区西区，去年9月招标代理服务招标，目前暂未有动工消息；

　　△沙鱼洲隧道线位上停运的沙路-鱼珠渡船

　　沙鱼洲隧道：黄埔区石化南路-番禺区石化大道（规划），距离老黄埔中心及化龙镇区更近，今年4月启动招标代理服务招标，具体动工日期待定。项目一旦建成，将填补原有鱼珠-化龙沙路渡船停运后两地直接往来的交通缺失。

　　如此看来，在可以预见的未来几年，化龙当地能期待的对外交通基本只有在建的城轨以及新化快速北段，其它诸如地铁、过江通道之类的项目，从立项到用地征拆到建设等一系列流程，耗费个三五七年时间再正常不过。

　　招拍挂甚少露脸

　　旧改是板块楼市新出路？

　　与番禺其他热门板块不同，化龙镇近年来除了偶尔有工业用地出让之外，甚少有住宅、商业等经营性用地的公开出让，最近一次的宅地成交已是2018年年底珠实、保利拿下的现代产业园地块，即开发出如今的智联汽车小镇住宅项目。

　　虽然目前暂未发现化龙有新的住宅用地出让计划，不过旧改可能是板块楼市发展的重头戏。

　　△明经村

　　今年8月，全镇首个旧改村明经村旧改项目正式通过表决确定牵手上海升龙，计划投资80亿将原村庄改造成高品质现代化生态宜居社区。

　　值得一提的是，规划的地铁8号线东延段蒙地站就在明经村旧改范围，就是不知道地铁建设会否和旧改同步完成？

　　△明经村旧改效果图

　　除此之外，周边还有莘汀村、塘头村、潭山村等多个旧村已纳入更新改造计划，其中莘汀村已有星河湾介入，潭山村则是由升龙对接中……

　　可见，如果这些村都能顺利推进，整个板块的城市面貌将会有较大程度的改变，释出的大量融资区商品住房，将会为板块补充不少的供应。至于配套，该有的还是会有的，只是时间问题。

　　楼价2.5万/㎡

　　番禺“西伯利亚”香吗？

　　就目前来看，配套短板、人气不足的番禺“西伯利亚”化龙板块楼市仍处于几乎“真空”的状态，近期有点热度的智联汽车小镇，实际上已经去到化龙与石楼的交界地带。

　　该盘除去70%的产品以16450元/㎡定向销售给周边番禺汽车城员工之外，30%正常入市的商品住宅均价2.5万元/㎡左右。这个价格与隔壁的凯德山海连城相仿，但比周边的奥园莲峰圣境（1.6万元/㎡）等楼盘贵不少。

　　主要原因是，该盘日前正式签约引进九年一贯制的省级名校广大附中番禺附属学校，一定程度为项目销售加分。至于轨道交通配套，距离最近的就是2.6公里外的莲花站（在建城轨、规划地铁8号线），算不上很方便，但聊胜于无。

　　而事实上，同样差不多这个距离轨交站的距离+名校，配套相对更完善、生活氛围更浓厚的亚运城天骄、天逸等新组团，均价2.7万元/㎡左右。

　　△亚运城在建新组团

　　因此，化龙、石楼交界一带的楼盘2.5万元/㎡，除了价格上的一点优势之外，较有竞争力的卖点或许就是比亚运城更近市中心了。

　　你觉得这里的楼市香不香？