金融界对话新城悦董秘尤建峰：物业公司提前锁定三年后的增长空间

来源：金融界上市公司研究院

9月17日，由金融界主办的以“地产未来之路：探寻第二曲线”为主题的金融界机构投资者论坛暨中国房地产企业峰会（2020）在上海举办，新城悦董事会秘书、副总经理尤建峰在与会期间与金融界展开了一场围绕行业发展的对话。

新城悦是一家专业从事物业管理与服务的综合性服务企业，自1996年成立以来，已经历经了24年的发展历史，目前管理业态已涵盖公寓、别墅、办公写字楼等多种物业类型，并建立起了一套独具特色的物业管理与服务体系。在全国化布局的发展战略下，新城悦的服务项目已经覆盖长三角、环渤海、中西部和珠三角地区。

在本次对话中，新城悦董事会秘书、副总经理尤建峰就新城悦上半年强劲的业绩表现与火爆的二级市场走势提出了自己的看法，在他看来，物业行业的成长性和锁定性都比较确定，所以无论是业绩还是估值的增长都是在预料之中的合理范围——“对物业公司来说，你至少能够锁定他三年之后的财务报表。”

以下为金融界与新城悦董秘尤建峰的行业对话：

疫情冲击下业绩逆势增长：预料之中

金融界：2020年的一场疫情对物管行业产生了重要影响，一方面，疫情的爆发凸显了物业管理公司的服务价值和作用，但同时也带来了一定程度的冲击，物管企业面临成本上涨、外拓和项目承接受阻等问题。结合贵司的情况，请您谈谈疫情对企业经营方面的影响。

尤建峰：实际上，从疫情最严重的几个月来看，对企业经营方面的影响是比较大的。由于几乎全封闭式管理，我们很多和人员流动高度相关的业务都处于停滞状态，如我们的关联开发商新城控股，其提供的很多售楼处的物业服务都暂时封闭，我们的业务也无法开展；再比如，我们在社区的部分经营活动，像是帮助开发商销售车位等所有销售活动，也都因为疫情全部喊停。但另一方面，也是因为疫情，我们适时推出了生鲜物资的代购服务，还专门上线了相关小程序，为业主提供更便捷安全的服务。不过从整体来看，在疫情比较严重的2-3月份，对我们人员的安排和业务的影响还是很大的。

金融界：虽然您谈了很多疫情对企业经营的负面影响，但从新城悦的业绩表现来看，上半年实际上还是实现了一个很迅猛的高增长态势，尤其是社区增值服务，在总收入占比中首次超过了15％，强势增长背后，有哪些战略计划和业务布局的支撑？

尤建峰：业绩的增长对于我们管理团队来说，实际上是预期之中的。因为在去年，我们的管理面积实现了一个非常快速的增长，从4000万平米出头，增加到了去年年底的6000万平米，管理面积大概是在四季度交付，所以我们提前就知道今年上半年的物业费收入会有一个比较快增长。

另一方面，就像我前面所说，虽然有部分业务受到了影响，但是因为疫情而新开发的业务，如帮业主做生鲜物资代购等服务，实际上有收到一个比较好的反馈效果，所以我们在零售方面的收入增长率是十分惊人的，这使得我们上半年的增长会比大家想象中更快一点。

增值服务十万亿蓝海：两个方向探索

金融界：有人说，如果说物业服务是万亿级蓝海，那么增值服务就是10万亿级蓝海，对此您怎么看？

尤建峰：从简单逻辑来说是对的。业主在家里面进行消费的场景非常多，从房屋相关的维修、保险、家具配置、装修，到车子相关的车险、清洗，再到围绕业主日常生活的柴米油盐和其他生活用品的采买，这些理论上我们物业公司都是可以介入进去的，所以说十万亿的市场也不是不可能。但是要让业主真正愿意到物业端口来享受这些服务或产品，这个过程我觉得可能还是会比较漫长。

其实物业公司最本质的还是要把自己的物业服务做好，让业主觉得物业是一个可以信任的伙伴，或者说是管家，这样他才会信任你、在你这个平台上产生更多的消费。

金融界：如您所说，物业公司的本质还是要做好基础服务，但是未来随着增值服务的进一步扩展，贵司如何在基础物业服务与增值服务中实现平衡？

尤建峰：实际上我们的思路还是比较清晰的。最近三年，我们提出了一个“一核两增”战略，就是以客户服务满意度为核心，以面向业主的永续型增值服务，以及第三方外拓为增量进行战略布局。

所以我们首先要满足客户的满意度，再去考虑两增，其中有一增就是增值服务，因为只有业主满意了，你的增值服务才有可能实现量的价值。

具体来说增值服务分两个方面。一是“人”的方面——其实我们在物业管理方案、人员配置以及对一线员工的培训或引导方面，都会有一些考核，包括服务人员对业主的快速响应、在规定时间内解决业主的问题等等，这些要求和标准的提高可以让业主享受到更好的服务，在这样的前提和基础上，我们再适当的开发一些增值品类出来。

目前我们的增值服务还是偏刚需类型，比如在新交付的现场，业主收了房肯定要做装修、买家具，我们就会为他提供便利，搭建一个平台，让他看到和自己家里户型一模一样的样板房，从样板房中可以看到对应的装修公司、他们的工程质量以及家电或家具的配置，业主就会有更加直观的感受；另外我们也会为开发商在小区里面做相应的营销，比如我们在日常和业主的交流沟通中逐步帮开发商把车位卖掉等。

二是“物”的方面。其实我们一直在学习参考美国比较领先的一个物业公司叫 FirstService，他们除了做物业服务之外，还有一个专门做各类专业服务的一个平台。我们发现他们这些专业服务都是基于房屋的，比如房屋的保险、灾后的复原，墙面的粉刷维修、白蚁的防治，还有包括屋内橱柜的设计生产和销售等等，都是与房屋高度关联的。所以我们现在也在考虑和物业园区关联的，或者是和房屋相关的一些服务与产品，做入户维修服务。

此外我们还在围绕园区做一些固定的公共资源管理，利用园区的公共资源，包括广告位置、空余空间，把它们出租给一些经营方，既方便了业主的生活，我们物业公司也可以从中分到部分收益。当然我们最近也在考虑会不会有其他基于房屋或者基于园区的机会，我们现在已经开始在相对比较老的一些小区试点针对园区的工程类业务，承接路面、外墙等公共建筑的翻修工程，未来，我们会将花更多精力来关注我们对物的管理和修缮维护。

二级市场火爆：估值合理

金融界：从二级市场来看，新城悦股价表现十分强势，去年全年，新城悦的股价涨幅高达222.05％，而今年年初至今，新城悦的股价涨幅超80％，市值几近翻倍。您如何看待公司的股价与市值变化？下一步，您更希望投资者从哪些新的角度关注新城悦的价值发展？

尤建峰：从整个物管市场来看，都存在一个受关注度比较高的现象。其实在2018年之前，物业行业公司比较少，也不太受关注，在2018年我们上市之后，掀起了一波上市潮，近两年陆陆续续有几十家物业公司先后上市，资本市场表现也都很好，整个物业行业进入了一个大牛市。

我可以这么说，从目前物业行业整体估值来看，其实是合理的。因为这个行业是一个高现金流的行业，没有负债，成长性非常好，大量有开发商背景的物业公司其实已经提前锁定了大量的土地储备，所以物业行业的成长性是比较确定的。这使得一部分有前瞻性的投资人提早就发现了这个行业的特殊性并埋伏进来，在资本的加持下就不断有物业公司上市，而在IPO的集中效应下，又有越来越多的投资人愿意研究并加入这个行业，这是一个不断发现价值、提升价值的过程。

而且，物业公司的业绩相对于地产公司来说，锁定性会更好。地产公司今年销售的房子可能在一年半到两年之后结算，到时才能变成确定收入确认到财务报表里面。但物业公司一般都会提前披露它的合约面积和管理面积，可能在两三年之后就会变成他的收费面积，而收费面积大部分都是在下半年集中交付，所以真正全年收入的体现其实要在下一个财年了，所以对物业公司来说，你至少能够锁定他三年之后的财务报表。

从这个逻辑上来说，以我们新城悦为例，三年之后的市盈率可能有十几倍了，而且是现在就比较确定。所以我以三年之后的净利润来看，今天的估值风险不是特别大，所以我们觉得资本市场的估值还是比较合理的。

地产未来之路：头部效应显现 老旧改造打开增量空间

金融界：“地产未来之路：探寻第二曲线”是我们此次房地产峰会的核心主题，作为与房地产行业息息相关的物业管理服务商，您如何看待房地产企业的未来之路？能否从物管企业的角度谈谈您的想法？

尤建峰：很多人说中国房地产大市场已经见顶了，所以未来可能就要进入一个平缓下降的过程。

但我个人一直强调，房地产市场本身还是会是一个几万亿的市场。因为我一直关注留意美国的新房数据，美国每年的新房高峰是在五六百万套，低谷是在450万套左右，对应的面积也是在五亿平米到七八亿平米之间。美国人口大概3亿多，它已经历经了100多年相对比较好的发展，每年还是会有5-7亿平米的新交付房屋。

所以，虽然中国房地产市场的下滑几乎已经成为共识，但我觉得每年新交付房屋维持在五六亿平米应该还是一个确定性的事件。我认为房地产行业未来会有两个发展方向，一是企业数量会减少，但是头部企业的规模还是会维持在一个比较大的区间；二是在第二曲线的寻找上，除了现在新房的开发之外，老旧改造可能也是一个增量空间比较大的方向。