9月10日，一则天津房价下跌的消息刷屏，惊心动魄的天津房价：
1平米降5000元、两周降价72万，两周跌回4年前。
另有报道说，相比2018年时的最高点，天津房价普遍跌幅在30%以上，一套房子跌幅百万都很正常，可谓是惊心动魄。
因此，各种质疑声音出现：天津房价已经进入下降通道；天津房价为什么跌了？
作为老牌的三大直辖市之一，天津理应占有中国经济的一席之地，但在房价上却往往与二线城市为伍，传统的一线城市如果以房价论人们都会说是北上广深，却基本不提天津，天津基本上是处于完全被忽略的地位。而这一次却又一次以房价大跌的方式让天津强势进入大众的视野，让天津房价再一次成为目标的焦点。
实际上，无论是从四大直辖市的角度分析还是从一线城市的角度看，天津都是一个神奇的存在，而这种神奇的存在就是天津房价大跌的原因和理由，也是如何判断天津房价未来趋势的重要依据。
第一大神逻辑：天津的经济和整体物价水平与老牌直辖市的地位远远不相称，大城市的吸虹效应在天津表现为被反噬，同时又被河北众多城市所分流，难以支撑天津房价的上涨
北京天津和河北在全国的地理位置上是一个绝对特殊的安排，北京天津作为两大直辖市在河北省境内形成两大明珠和经济支点，从而对河北经济形成带动作用，但事实上却是北京和天津一强一弱，大城市对周边的吸虹和带动作用却体现为北京对天津的反噬，两大明珠成了一明一暗，天津对河北的带动反而成为河北对天津经济的分流。
这就导致天津在北京和河北三家的竞争发展中处于一个非常尴尬的境地，本来平起平坐的两个大哥却演化天津在北京面前是二哥，在河北面前则是兄弟。
从北京经济的发展看，2012年到2016年五年间北京全市地区生产总值年均增长7.3%、地区生产总值达2.5万亿元，人均GDP达到11.5万元；2019年北京GDP比上年增长6.2%左右，人均GDP约2.4万美元，全员劳动生产率超过26.5万元/人，保持全国领先水平。反观天津，从天津2005年至2015年近10年来的GDP总量和增长速度来看，2015年天津GDP总量为16538.19，同比增长9.3%。无论是经济总量和经济增长速度都无法与北京相比。2019年天津地区生产总值增长4.8%，比北京低1.4个百分点。2017年上海GDP首次突破3万亿元，成为中国第一个跨过3万亿门槛的城市，2018年北京GDP首次突破3万亿，成为第二个GDP超过3万亿元的城市；而2011年深圳、天津、苏州、重庆4个城市GDP突破万亿，2019年天津全市生产总值（GDP）只有14104.28亿元，还不到北京的一半。
在这种经济增长能力和经济总量情况看，天津的住房价格并不具有经济发展的支撑。
第二神逻辑，天津的人口流入能力不足以支撑天津住房的增量需求，与其它一线城市的巨大人口流入相比，简单是微不足道的
天津的市场价格与北京相比更是一个神奇的存在，所谓曾经的“北京人到天津办婚礼”，并不是说天津的婚礼条件比北京有多好，而是单纯地因为天津的举办婚礼要比北京便宜的太多。
2016年，天津房价12000到13000之间，随后天津乃至全国迎来房价爆发式增长，全天津的房价几乎都翻倍， 2018年天津房价已经迈入2万大关。2019年天津房价20952元，下跌0.5%；而同期的北京房价58568元，上涨了0.05%，两者相差的距离不是一点半点，北京的房价是天津的房价2.8倍。
天津物价低固然是因为人均收入水平低，2018年度天津市职工年平均工资为70452元，月平均工资为5871元；2019年度天津市城镇居民人均可支配收入为46119元。
另外的数据显示，天津全市2019年人均可支配收入42404元，六年前的2013年是26359.2元，有的人说短短六年间，天津平均每人一年就多挣了1万6千多元的钱，增长幅度为61%；而同期的北京人均可支配收入从40830元上涨到67756元，一年多挣26926元，增长幅度为66%。这就是差距。
而从支撑住房价格的人口流入情况看，毕竟人口流出是房价下跌的主要原因，全国已经有12个城市的住房价格一套在10万元以内，2万元一套住房、7万元一套住房经常出现在各种新闻里。
北上广深四个一线城市的房价之所以坚挺，就是因为大量人口流入的存在，有数据显示，2001年到2010年前十年，北上广深四个一线城市年均增量分别为60.4万、62.8万、27.6万、33.5万人。2011年到2015年近的五年，北上广深年均增量分别为41.86万、22.74万、16.06万、20.42万人。
与此同时，天津的常住人口增量从2011年的56.7万人下降到2016年的2.4万人，2019年常住人口只增加2.23万；截至2019年末，天津市全市常住人口1561.83万人，比上年末增加2.23万人。其中，外来人口499.01万人，占全市常住人口的32.0%，年末全市户籍人口1108.18万人。
没有持续的有力的人口注入是天津房价难以持续上涨的先决条件，而落户天津的人一般是以天津作为跳板，在天津落户而在北京工作和生活是很多天津北京两地人的生活状态，天津的住房价格难以上涨也正是如此。
第三大神逻辑，天津的去库存压力巨大是导致房价大跌的基础条件，更是未来天津房价趋势的重要因素
天津住房价格难以上升或者不支持上升而推动下降的另外一个重要因素，住房上市量大，去库存压力大。
房价与其他商品价格一样，是由供求关系决定的，在外来购买力难以有效地购买住房的情况下，本地收入水平又不高，住房的供给能力就成为住房价格变动的决定性因素。
有数据表明，在人口差不多的两个城市深圳市和天津市相比较，2016年天津市新增住宅供应量23万套，深圳市从2016年至2018年新增住宅供应量分别为4.04万套、 2.58万套和2.94万套，三年累计增加住房9.56万套，天津2016年一年的住宅供应量就相当于深圳3年供应量的2.4倍。
从全国消化去库存的情况看，全国去库存已经效果非常明显，数据表明，2019年初全国商品房待售面积5.24亿㎡、同比减少11.0%，当前待售面积已经相当于2014年4月水平。北京、天津全年供应量大增，2018年可售面积天津同比增长41.1%，天津同比增长53.3%。
一方面是需求难以持续增长，另一方面是库存量持续增加，自然就是住房价格的下跌和二手房交易的持续下跌。天津二手房交易量2017年比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%，今年1-7月比去年同期下降了23%。而二手住房成交价格方面，2020年二手房成交均价较2017年下跌了9%。
天津的房价下跌是多种因素的结果，但这种经济增长能力弱和经济总量小、收入水平低和流入人口少、住房供应量大导致住房需求供给失衡无疑是导致天津房价下跌的三大原因。（麒鉴）
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