郑开一体化、郑洛新示范区，谁在骗你买房？

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一边是郑州不断溃败的市场，一边是挣扎、倔强的炒作。

最近不炒新区了、开发商、某些媒体换“大视野”了，郑开同城化先行示范区、郑洛新示范区被duang duang duang 拿出来了!

△郑开同城化先行示范区

8月27日，郑开同城化座谈会举行，河南电视台进行了相关报道。郑州、开封两市发展改革委员会就郑开同城化先行示范区、核心区范围划定、工作机制建立、重点任务落实等进行深入对接交流，加快推进郑开同城化进程。

从郑汴一体化到郑开同城化先行示范区，炒作再起。开封、开封西、绿博在悲情市场中笑成了一朵花。

△图片来自河南发布

8月31日，省政府新闻办召开《郑洛新国家自主创新示范区条例》（以下简称《条例》）新闻发布会，发布《条例》主要内容，重点介绍《条例》的创新突破点、对自创区建设的支撑作用以及自创区建设情况等，并就相关问题回答记者问。

这次条例突破性内容是对自主创新示范区的管理权限进行了突破性的探索，赋予自创区一级财政管理权限。

2016年3月30日，河南郑洛新国家自主创新示范区批准成立至今，一级财政管理权限的确立极大的提升了管理权限，权力也有了极大的提升。

郑州高新区、洛阳高新区、新乡高新区，同样成了大热的香饽饽！

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现在的郑州乃至全国最大的问题是城市发展被开发商过度解读。

2005年郑汴一体化提出，15年间我们明显看到的进程仅仅有：

1、2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用。

2、2006年11月19日，郑汴城市快速通道——郑开大道通车。

3、2013年1月1日起，郑州开封两地正式实施金融同城。

4、2013年10月26日起，电信同城郑州开封共用0371区号，开封原号码前加2数字0378区号退出历史舞台。

5、2014年12月28日，郑开城际铁路正式开通运营。

但是开发商的触角已经沿着郑开大道一路炒到开封西！

和中原城市群发展规划类似，郑汴一体化是省政府、国家层面的长远发展逻辑，是概念性的、方向性的。

而郑州市自有其自己的发展逻辑，有无数的发展问题要解决。开封又不属于郑州，郑州自己这么多新区要发展、这么多区域要搞建设，为什么要顶着头往开封靠？

区域、城市的发展靠的是资源，而城市资源的综合是一定的！

郑汴一体化也好、郑开同城化先行示范区也好，我们没有明显看到郑州市政府的资源倾斜。

所以，这些只能成为开封、绿博项目的强行自我背书！

而大肆鼓吹的开封西从最高12000元/㎡跌到6200元/㎡，绿博从最高16000元/㎡跌到8000元/㎡，市场自己会说话。

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同样，郑洛新国家自主创新示范区是站在国家层面、省政府层面的[高新技术产业]、[集群化]发展战略！

与郑州向北郑新融城、向西郑洛融城半毛钱关系都没有。

以洛阳为例，洛阳现在担负的是副中心城市的发展定位，其发展一定是刻意规避被郑州资源虹吸的！

△6月24日，洛济融合发展讨论

郑州在围绕开封、许昌、焦作发展都市圈，而洛阳卡位济源，大力发展洛济一体化，实现洛济同城，这是洛阳发展的长远化战略！而黄河流域生态保护和高质量发展国家战略就是洛阳向北、济源向南融合发展的重要切口！

回到郑州高新区、洛阳高新区、新乡高新区，郑洛新的大概念规划对区域、房价有影响吗？没有一点影响。

脱离郑洛新国家自主创新示范区，郑州高新区也要发展、还是同样的路径！只是给了地产商炒作的理由。

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回到郑州！
郑州现在的房地产现状、房价不断下跌的现状一大部分原因是概念太多了！

城市资源是恒定的，概念太多，价值一定是被稀释的！

“

北龙湖有自己的概念，白沙有自己的概念，绿博有自己的概念，滨河国际新城有自己的概念，老经开有自己的概念，管南有自己的概念，常西湖新区有自己的概念，二七新区有自己的概念，高新区有自己的概念，杨金有自己的概念，惠济、黄河有自己的概念……

财政资源、市政资源、管理资源、关注度、产业资源全部被稀释！

在郑州自己都填不平的当下，郑开同城化先行示范区也好，郑洛新自住创新示范区也好都是骗你买房的鬼话。

而更现实问题是房地产开发，都是前置的，透支的。

开发商角度经常说的一句话是成熟了就不是这个价格了，是把房价的上涨和区域熟化偷换概念做绑定。

首先炒作造成的是预期拔高，买入价格透支。北港是不是越来越成熟，但价格没跌吗？绿博是不是越来越成熟，但价格没跌吗？荥阳是不是越来越成熟，但价格没跌吗？洞林湖是不是越来越成熟，但价格没跌吗？平原新区是不是越来越成熟，但价格没跌吗？

另外，房价上涨的一部分逻辑是货币逻辑，人民币贬值逻辑，一部分是城市化、人口迁移的逻辑。很多销售总喜欢拿10年前的房价和现在的房价做比较，包子、胡辣汤、烩面、工资哪个没涨价？

总结：如果你认真研究城市发展、各区域，每个地方的规划都是美好的。但这只能成为你判断区域、城市价值的剖面，而不能成为价值本身。

没有落地前的规划、概念 = 0

开发商乐此不疲炒概念、炒规划为郑州发展赋能、为城市房价赋能、为区域房价赋能，而有些人乐此不疲的买16000元/㎡的绿博站岗，买11000元/㎡的开封西站岗、买12000元/㎡的港区站岗、买10000元/㎡的荥阳站岗！

因为这些区域、项目本来就不值这个价格。