深圳楼市：刚需以为的价值洼地，炒房客早已撤离

往期问答收录在“九哥说房”网易号

1、会员提问：九哥你好，请问坂田的信义嘉御山和佳兆业商品雅园两个盘，从未来5年的角度看，哪个盘涨幅会好大一点呢？主要需求自住＋投资，感谢！

答：你好，深圳楼市从来是此消彼长的，没有绝对的洼地，只有相对洼地。信义嘉御山，靠着科技园外国语和楼盘品质，去年下半年领涨坂田，成了坂田标杆。去年底上品雅园靠深实验学位后来居上，迅速超越了嘉御山。上品到底涨了多少，我这里有明确的数据。去年12月到今年1月，圈友共买了五套上品75平的两房，总价从450-495万不等，现在挂盘价650万，成交价630万。上品涨得太快太猛，嘉御山又成了相对的洼地，目前买嘉御山会优于上品雅园。不过这是750万的预算局限在坂田的选择，如果跳出坂田，放眼全深圳，又会有比嘉御山更值得买入的洼地。

注意，我说的是买入节点转瞬即逝的相对洼地。

2、会员提问：九哥好，我的资金总量400万，买盐田区的佳兆业新房还是光明龙光玖龙台公寓？或老师有更好的建议？

答：我一向不建议买公寓，当然土豪随意。盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。 盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。第二，外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标的。

3、会员提问：九哥您好，我目前手里有首付150万左右，月收入在4万左右，目前还没有结婚，准备婚前想买个房上车，目前看了很多小区，请大师兄分析一下宝安桃源居57平，西乡泰华豪园64平。我对房子不懂，是个买房小白，希望大师兄多多指点，还有我这个情况还有没有更好的选择啊？谢谢·

答：你好，宝安桃源居这种盘没有价值，宝安的安全线不要超过碧海，碧海以西的地方，已经开始套人了。不要被桃源居的成交量给欺骗了，越往后走越没价值。西乡靠碧海一带好一些，靠流塘这边没有价值。环境和业态都很差，泰华豪园是2000年的老房子。你买了只能解决住的问题，房子很难升值，以后如果你找了对象，换房会是大麻烦事。定位投资，追求性价比，用最少的钱买攻击性最强的房子。可以自住，也可以出租，可以帮你做一个详细的购房咨询方案。

4、会员提问：老师你好，最近福外东、福外西等各种分校陆续开建。请问福外南的价值是不是会弱化？另外，福外南和石厦，如果自用学位，您会选哪一个？小孩明年上小学。谢谢

答：你好。

1、福外东是高科技预制学校，无学区房。

2、中长期看，福外南会陆续有竞争对手，短期看，福外南依然有先发优势。

3、成熟稳定选石厦，不介意新学校+喜欢福外体系选福外。

5、会员提问：九哥你好，投资加自住，请问下坪山六和城这个盘怎么样？

答：300万出头买个户型、使用率都不错的次新三房，本身在深圳就无太多选择。未来片区有500万建面旧改，好处是会改变周边城市界面，但也会导致新房坐庄；

交通和配套：14/16外加20万以上的商业配套

综上所述，如果需求是真实需求，这个盘问题不大，短期略输，长期略赢；

如果需求是“真实”需求，可以入手。

更多问答在“九哥说房”公众号

买房问题关注公众号进行提问