铁西二手房学区3年变6年，新房市场是否格外受宠？

　　7月31日夜里，一则关于沈阳市学区划分的消息燃炸了朋友圈，2020年沈阳学区划分正式出炉，媒体、房企和中介铺天盖地转发朋友圈抢占“先机”。本次学区划分政策，除新增、撤并、合并以及新启用的学校（学区）备受关注外，铁西区房户合一满6年成为本次学区划分的焦点。

　　何谓房户合一满6年？本次学区划分政策中明确指出：“对于学位特别紧张的学校，从2021年开始要求房户合一满3年的基础上，2020年8月31日以后买的二手房，需要满足房户合一满6年的条件。

　　继于洪区要求二手房落户满6年后，铁西区在今年也给出了这样的要求。在新房看高、二手房走低的市场环境下，这一学区新政策是否会影响铁西的二手房交易呢？另外，对于新房市场，尤其是带有学区的新房市场，是否会起到刺激作用？

　　铁西主城人口外溢 经开成置业高地

　　近日，位于铁西区重工街北二路的东北制药总厂南厂区传来阵阵轰鸣声，大型机器正在进行主体建筑的拆除工作。在父辈人眼里，这里是他们青春时代的记忆，而对于铁西区，这是时代变迁的一个缩影。

　　东南药厂区实景图

　　随着铁西区“东搬西建”规划的推进，类似东药拆迁的众多工厂搬离了老城区，铁西主城也从历史上的工业区变成了宜居的净土。而随着铁西人口的持续增长，主城区可供开发的土地日益紧张，“人口外溢”成为城市发展不可逆的趋势，沈阳经济技术开发区便是铁西主城外溢的主阵地。

　　近年来，沈阳经济技术开发区以产业为依托，以经济为基石，致力于打造沈阳西部“最具潜力的”新兴宜居热土。万科、华润、龙湖、恒大、阳光城、融创、中南、中梁、招商等知名房企纷纷抢滩登陆，大量新建商品住宅拔地而起，品牌的集聚效应吸引了大量置业人口。

　　铁西将新建6所学校 以满足经开入学需求

　　买房绕不开的一个话题就是学区。继沈阳市公布2020年沈阳学区划分政策后，近日，沈阳市人民政府办公室印发沈阳市关于进一步调整优化结构提高教育经费使用效益实施方案通知：沈阳市政府为结合区域人口变化，合理规划、统筹资源，加快学校建设，到2022年底，将新建42所小学、21所初中、4所普通高中，满足适龄学生的入学需求。

　　勋望小学中德校区实景图

　　实施方案中提出：支持义务教育优质均衡发展，开展义务教育新优质均衡（示范）学校创建工作，到2022年底，创建新优质均衡（示范）学校300所。和平区、沈河区、大东区、铁西区、皇姑区新优质均衡（示范）学校数不少于辖区内学校数的80%，浑南区、沈北新区、苏家屯区、于洪区不少于65%，新民市、辽中区、法库县、康平县不少于50%。

　　依据实施方案工作任务分解表统计：

　　新建小学

　　和平区将新建小学3所，沈河区新建小学3所，大东区新建小学4所，皇姑区新建小学6所，铁西区4所，浑南区7所，沈北新区7所，苏家屯区1所，于洪区3所。

　　新建初中

　　和平区将新建初中2所，沈河区新建初中1所，大东区新建初中1所，皇姑区新建初中2所，铁西区2所，浑南区6所，沈北新区5所，苏家屯区1所，于洪区1所。

　　新建高中

　　和平区将新建高中1所，沈北新区新建高中1所。

　　分解表显示，铁西区至2022年前将新建4所小学，2所初中。而这6所学校主要分布在经开区，以满足经开区新增人口的入学需求。

　　近日，笔者在经开区实地踏查时了解到，铁西经开区近两年共新建了4所勋望小学分校区，分别是勋望小学建农校区，该校址位于龙湖西府原著西北侧，沈新东路南侧，目前已经开学；勋望小学燕塞湖分校，该校区位于建农校区西南侧不足一千米的距离，目前已经开学；勋望小学开发区校区，该校位于经开区十四号路十二号，目前也已经开学；勋望小学中德校区（在建校区），该校区位于经开区浑河十七街，由融创城项目出资建设。

　　笔者在现场看到，勋望小学中德校区的整体工程已经接近尾声，主体教学楼、塑胶操场、篮球场等都已经完工，工人正在进行水电管线等收尾工作，虽然还未挂牌，但据了解该校将于9月份开始投入使用。

　　万科中德国际社区实景图

　　另外，沈阳市广全学校和盍碧玺曼詹外籍人员子女学校也是经开区比较有名的学校，生源充足，盍碧玺曼詹外籍人员子女学校还临时租用广全学校的校舍，未来将搬迁至万科中德国际社区。

　　学区政策变化 新房市场或将更受追捧

　　目前，沈阳还处于城市版图扩张阶段，新建商品住宅供应量充足，不同于北上广深等特大城市，沈阳房地产市场主要以新房市场为主，二手房市场成交量有限。另外一点，随着房地产市场的竞争与发展并行，老百姓对于住房的品质和配套要求也逐渐提高，老旧小区因物业服务质量和增值空间有限等弊端成为很多人置业的次选，而新建商品住宅在品牌、户型、品质、绿化、物业服务、用工用料等各个方面均占优势，故备受市场追捧。

　　勋望小学中德校区实景图

　　所以，此次铁西区二手房学区政策由3年变为6年，将一部分有学区需求的家长们挡在了门槛外，在一定程度上将影响二手房市场的交易量（名校老旧除外）。学区作为影响房子价值的重要参照，决定了房子的基础价值和未来的增幅空间。

　　以长白岛保利茉莉公馆为例，在未划入134中学长白岛分校之前，茉莉公馆因为无学区，房价在9500-10000元/平之间，而长白岛有学区的部分新房价格已经超过20000元/平，划入学区后，未来后续加推项目的开盘价格将大幅提升，这就是有无学区的差别。

　　相信受这一政策影响，未来铁西区新房市场将更受追捧，并且随着目前新建楼盘配建学校要求的增多以及政策的利好，新房市场将更加火热。目前，铁西主城区因土地资源紧缺，开发成本高等因素影响，新盘价格持续走高，部分改善项目价格在20000元/平左右，虽然有学区加持，但对于刚需或者刚改来说，置业成本较高，沈阳经济技术开发区便成为这类人群置业的首选地，这里不仅可以满足刚需的置业预算，同时也能享受到名校学区的待遇。

　　规划布局稳步实施 未来经开前景可观

　　今年以来，沈阳经济技术开发区大动作不断，多重利好消息频频霸占朋友圈。

　　产业方面，沈阳·中关村落户经开，10年之内，这片占地14.2平方公里、连接铁西新老城区的重要腹地，将成为沈阳创新密度最高的新兴产业区之一，也是遍布网红打卡地和隐藏黑科技的都市新生带。

　　光控特斯联

　　截至目前，以北京农信互联、军研科工为代表的15家企业入驻“智能制造创新中心”，累计签约项目28个；光控特斯联、中关村创新大厦等一批优质项目入驻“创新基地”，储备项目14个，域外企业占比30%；中南高科、亿达·智慧科技城等项目选址“科技园区”。

　　龙湖天街（非沈阳）

　　商业方面，位于大堤路北侧的杉杉奥特莱斯即将投入运营，而今年铁西区招商引资成果中明确提到，龙湖天街将落户铁西经开区，未来商业氛围浓厚。

　　沈阳地铁3号线示意图

　　交通方面，目前大堤路快速路和沈阳地铁3号线（预计2025年通车）正在积极建设中，未来通车后，从西部始发站华晨宝马铁西工厂乘坐地铁将畅达全城。

　　中德公园效果图

　　生态方面：除浑河西峡谷浑南下游沿岸生态景观外，规划占地总面积38.3万平方米的中德公园已于今年6月份全面开工建设。据了解，中德公园位于经开区开发二十二号路与浑南二十四街东南侧，由中国中铁牵头建设。公园东西宽521米，南北长735米，定位为城市级生态公园。

　　沈阳市广全学校实景图

　　教育方面，目前经开区除勋望小学4个分校区外，还有沈阳市广全学校、盍碧玺曼詹外籍人员子女学校以及未来将引入的杏坛中学和雏鹰实验小学经开分校。

　　写在最后

　　目前，经开区发展势头迅猛，教育、产业、交通、生态、商业和产业都在积极布局中，板块的轮动以及学区政策的变化更从一定程度上刺激了经开新房市场热度，尤其是一线开发商的入驻，品牌的集聚效应和自带流量已经吸引了众多置业者慕名而来。在铁西主城日益“拥挤”的形势下，选择置业经开将是一个不错的选择。