深圳楼市：“宇宙中心”红山上塘还可以买吗？听听专业人士怎么说

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1、问：九哥您好，看了您很多文章，我想咨询一下买房的事，预算400万左右，需要两房，深圳首套，自己看过的有龙华地铁口和罗湖清水河草埔布心片区，两个区域二手房单价差不多，不知道该怎么选择？

答：你好，400多万刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖布心和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了?

当然不是，第一，这两个区域都是沉没板块，第二，再叠加八九十年代的老。

升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。

这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。

2、会员提问：九哥你好，本人名下的房产是前海时代二期的顶楼，面积140多平，原来挂牌1998万实收，最近前海计划建一所九年制的公办学校，对标国内一流学校，所以我想提高售价到2198万，你觉得可以吗？

答：2015年12月，前海时代二期开盘，均价8万，目前成交价12万多，涨幅54%。前海时代的涨幅不弱，但输给了同时期的深圳湾，也输给了前海刚需盘和宝中碧海。自贸区内的高端盘为什么跑输，说到底房子是用来住的，尤其是大面积高总价的房子。前海自贸区还在建设，前海时代还是孤盘，没有居住氛围，缺乏配套。看前海时代二期的挂盘，会发现都是毛坯在售，说明这个盘大部分是投资客。小户型学位房的楼盘，投资客多不是问题，如果是大面积高总价，投资客多就很是问题了。 深圳湾20万为什么仍有人前赴后继去接盘，因为要自住啊，砸两三千万空置坐等升值的土豪没有那么多。至于前海新建的九年制港湾学校，硬件确实不错，但出了成绩才叫名校，现在连学生都招不满，谁会承认它是名校。1998万还没有卖掉，再提高200万，是准备掩护其他投资客出货吗?

3、问：九哥您好，首套首贷，有三成名额，存款160万。月收入3万。计划买500万以内的房子，纯投资，希望通过投资能让自己财富增值，准备持有5年左右。目前优先考虑福田和南山龙华，南山上车太难了，所以关注了福田景田。最近关注了缔梦圆一期带小中学，莲花北华富大厦带小中学，皇岗皇御苑，这几个不知道哪个比较好？

答：你好，总价500万预算，纯投资选的区域是南山、福田、龙华，肯定是没问题的，但是落到个盘，眼光实在是不咋地，缔梦园、莲花北、皇岗口岸，谁家还没有带个小中学的学区，问题是带的哪家小中学。感觉你是冲着低单价去的，大概率踩坑。在福田选筹还真难，已经进入存量博弈的成熟区域，低单价就说明低价值，很多老钱在罗湖福田待久了，温水煮青蛙，很难有更高的眼界格局咯，不如一早来南山宝安或者龙华的近郊选。

4、会员提问：你好九哥，怎么看西丽大学城附近的二手房，最近一直在看那个区域的房子，价格在关内相对比较低。

大学城的房价不高不是偶然，更不是洼地，西丽大学城片区在塘朗山跟羊台山两山夹缝之中，交通先天短板，不适合发展高新产业，正是因为如此才把大学城建设在这里，还有野生动物园跟部分工业区，交通劣势和周边产业决定了房价，所以不能只看区位。

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