如何看待昆明「造城」留下 40 多个烂尾楼

昆明这个地方，在全国烂尾楼里，也是非常独特的。

不是因为烂尾楼多，现在全国烂尾楼哪儿都多；也不是因为烂的早，比昆明更惨的城市也有一些；主要是烂尾之后业主维权的方法与众不同——他们自己盖房子。

最早不知道是从哪个烂尾楼开始，但是发扬光大的那个烂尾楼在昆明肯定是的。业主代表带着业主自筹资金把烂尾楼盖起来了，而且还在公众号上一顿宣传。

也正因如此，基本上只要是昆明的，甚至你去云南，烂尾楼业主至少有一个派系是“自建派”。

自建派的基本思路是这样子的。

大家很容易看到烂尾楼基本都盖到封顶了（原因不在本文详述），感觉很有希望。

任何时间你只要去工地，都能遇到看场子的老头，进而联系到施工方，或者通过业主中做建筑的朋友分析烂尾楼还需要多少钱可以盖好。

然后通过一个公式：

资金 ÷ 人数 = 人均费用

很快就可以算出来一个人分摊多少费用。昆明烂尾楼业主大概率都会听说当地有“成功案例”，就是业主自己通过集资，把烂尾楼续建起来。于是就会有人开始牵头走这条路线。

但是这条路线实际上是很难行得通的。

他有几个重要缺陷：

1、业主看到的是尾款（蓝色部分），而工程款的实际情况是三块（绿色、橙色）：

在河南一个地方政府领导牵头自筹资金盘活烂尾楼的案件里，小业主筹集了3600万经费，打给施工方后，施工方表示这些钱仅仅抵消了部分拖欠的施工款，依然没有复工。

对施工方来说，停工烂尾楼相当于人质，一旦楼盘竣工业主入住，他就丧失了和开发商追索资金的筹码。早在1999年合同法286条就确认了施工款的优先权，而这个优先权是有期限的，就是竣工之后的半年内。同时，一旦业主都入住，意味着再进行执行就会有一定的障碍，所以施工方通常不希望业主入住未竣工的项目。

但是开发商为了缓解自身压力，往往在项目实际烂尾的情况下放任业主入住，把自己的债务压力变成债权人之间的矛盾（在这个场景下是业主、抵押权人和施工方之间）。

2、业主难以大比例组织

假设一个楼盘是1000个业主，一般靠业主自己组织。政府和开发商都有全体业主的联系方式，但是一般不会提供给维权业主。

比较常见的情况，1000个业主也就是能找到500人左右，形成一个大群。

如果把烂尾楼盖起来需要业主花钱，那么这个钱和人数往往成反比：就是你让业主花的钱越多，愿意参与的业主比例越低。

自筹资金的方案，是目前烂尾楼复建所有的方案中，小业主花钱最多的方案。

正因如此，自筹资金的组织难度最大。比如烂尾楼资金缺口3000万，群里有300个业主，按照除法算是人均10万，但是实际上10万是不够的，因为可能只有150人愿意出钱，于是人均就变成20万。

一听说20万，于是又有70个人退出……

3、法律上没有保障

【别样幸福城】莫名其妙的火了，我觉得这是一个偶然事件。相对于过去全中国这么多烂尾楼，上网求助是大概率事件，被关注是小概率事件。

在别样幸福城之前，刚刚有一个烂尾楼盘因为业主自建上了自媒体，在西安，业主通过自建盖好房子，现在房子被查封了——因为施工方需要实现他在在建工程上的优先权，必须起诉保全楼盘。

首先从产权上说，在没有办房产证之前，土地和在建工程的产权是属于开发商的。这个道理如此浅显易懂，但是很多业主都不清楚。烂尾楼业主严格来说不是“业主”，技术上说，烂尾楼购房人是一个“取得物权、房屋交付的债权”，本质上还是债权，在特定的情况下，是一个优先的债权，但是仍然是债权。

所以就算你住进去了，客观上这个项目也还是烂尾楼。

很多业主住在没有房产证的房子里好多年了，他们听说开发商和施工方有纠纷，拖欠着工程款，实际上这就是烂尾楼，无非就是客观上盖的差不多了可以入住的烂尾楼，他的最重要的一道手续，是竣工验收备案——竣工验收备案的前提是施工方的配合，开发商拖欠工程款，施工方就不可能配合他竣工验收，所以这个项目就不可能完成初始登记、办理产权证。

业主自己盖起来的房子，依然是开发商的房子。

然后从占有角度说，法律上也区分合法的占有和违法的占有。烂尾楼不能竣工验收，不具备交付条件。同时，烂尾楼本质上是债务人（开发商）的资产，是全体债权人的希望，必然是“有纠纷”的状态。银行也好、施工方也好、开发商的小股东也好，甚至包括税务在内的政府部门都有权且会考虑变卖这些资产来偿还债务，小业主住进去了，岂不是其他人的权利都落空归零？

所以在对待业主的态度上，政府也很暧昧，他不会直接告诉业主烂尾楼不能住，但是法律上他会保留驱赶业主的权利（难题就丢给法院了）。

住进去的烂尾楼，房子依然会被法拍，依然会被赶出来。

分摊续建费用，在今天的烂尾楼复建里，其实是一个常用的手段。但是前提是，必须在法律框架内实施。这个手段一般适用于房价上涨的城市，购房人买入房屋比较早，房价相对低，现在房价较高，中间有一块房价上涨的利益空间。通过计算续建费用，将一部分成本留给战投，一部分成本分摊给小业主，来实现项目复建的资金来源问题。

说白了，就是用房价上涨的一部分来帮忙盖房子。

在这种情况下，小业主承担的不是整个资金缺口（橙色+蓝色），仅仅是资金缺口（蓝色）的一部分。

别样幸福城这个案例，是过去和我们联系最久的案例，我自己感觉大概要有五六年？至少是大几年前就不停的有这个项目的业主断断续续的和我们所联系，但是一直没和我们见过面。

我们的原则是只有业主组织起来才会和业主见面，也就是说至少五六年内，别样幸福城的业主都没办法见到律师。这说明两个问题：

1、没有业主组织；

2、业主代表没有正确的方向；

因为业主本身是一个松散群体，没有组织就不能统一行动，没有领袖就没人定方向，有领袖，但是维权的方向错了，结果也必然是失败的。

这不是别样幸福城自己的问题，而是昆明几乎所有楼盘都存在的问题。

全国的烂尾楼业主都有两个敌人：自己。

一个是自己人的松散、不团结，一个是业主内部普遍都对政府抱有极大的幻想，而因此排斥走法律途径解决问题，即便客观上今天90%以上的盖起来的烂尾楼，都是靠法院。

昆明的烂尾楼业主则是有三个敌人，他们除了不团结，对政府抱有幻想，同时还总是有一些有“能力”的业主想搞自建。

原本法律维权派（人少而理性），只要和政府xf派（人多而非理性）对抗，现在变成三国志，博弈的难度瞬间提高了一个数量级。昆明的烂尾楼多，然后业主又主要是本地人，本地人包括大量的云南省其他地区到昆明买房的人群，而实际上维权的主力往往要依靠在京沪广深打拼回昆明买房的云南人——这些人因为不在本地，又不能有效的建立组织。

综合上述因素，再结合昆明本地大量烂尾楼的基数，结果上说昆明烂尾楼长期难以脱困是大概率事件。

全国其他地区，想到自建花最多的钱，组织难度也极大，基本都是“搞不成”。

偏偏在昆明总是有人愿意带头搞，我觉得除了“成功案例”珠玉在前，也有可能是昆明老百姓本身有种奇怪的特质，比如吃苦耐劳？

我是因为烂尾楼和旅游才偶尔和昆明有缘，所以还真不太理解昆明人的这种性格特点。

我模糊的猜测，明知不可为而为之，昆明这地方的老百姓可能比较适合盖奇迹。

如果有知情人可以指点一二，欢迎在评论区留言。