新版《广西壮族自治区物业管理条例》明年起实施，业主大会成立门槛降低，车位“只售不租”将重罚

筹备召开首次业主大会时，所需资料由相关部门提供，筹备经费由开发商承担；电子投票系统上线后，将告别“扫楼”找业主签字……7月24日下午，重新修订后的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称“新条例”）经自治区第十三届人大常委会第十七次会议表决通过，将于2021年1月1日起实施。《条例》大修后，条文多达109条，是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规，为解决广西物业管理难点问题提供了法律依据。

十人以上联名可申请成立业主大会

按照老条例的规定，已交付专有部分20%以上的业主，可联名向县级政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。不少小区都有上千户，20%业主数量大，不少小区还没有进行正式的成立、选举环节，在申请环节就“卡住了”。

柳州市长虹世纪小区从2002年开始入住，是一个有18年历史的老小区。小区最初成立业主大会时，就曾经两次在申请环节“流产”，更别提下一步的业主委员会选举工作了。

热心业主姚先生称，小区共有1000多户，20%以上的业主联名就需要200多人。姚说，逐一打电话找200户人都不容易，更别提还要证明他们是业主了，因为这需要他们提供房产证明等材料；而且，很多业主白天都要上班，还有的经常出差，或长期不在小区，甚至不在柳州居住，这让沟通和申请工作难上加难。

在柳州1000户的小区并不算最大的，有的小区有两三千户，联名申请就需要400-600户，这个工程量就更大了。若没有人专门来组织，可能两三个月都申请不了。老条例这样的条件，让不少想成立业主大会的小区在申请半途中就打了退堂鼓。

而新条例规定，“十人以上的业主联名”可以提出成立业主大会的申请。申请环节程序简化，将大大增加业主们的信心。

“十人联名，那就简单多了。”姚先生称，每一个小区，都会有一二十位热心业主，只要在小区电话或者微信群招呼一声，很快就会有人响应。十人联名申请，快的话，可能用不了一个小时。

筹备所需材料可由主管部门提供

按照老条例的规定，筹备首次业主大会会议需要筹备组提交物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明以及其他有关的文件资料。若房开商拒绝提供相关材料，那筹建工作将困难重重。

而按照新条例，相关资料能够由有关主管部门提供的，不再要求业主收集、提供。

柳南区的在水一方、金绿洲以及柳东新区雒容镇的阳光嘉园小区，都曾因筹建工作的相关资料获取难，导致筹备工作屡屡碰壁。据了解，在柳州有相当一部分房开商拒绝提供相关材料。

雒容镇阳光嘉园小区业主们此前为了成立业主大会奔波三年无果，原因就是卡在一张总平图上。由于房开公司一直拒绝提供，而此前管理雒容镇的鹿寨县建设局却无法找到此图，所以筹建之路困难重重。不过最后在柳东新区建设局的帮助下，业主们最终拿到了总平图，为成立业主大会会扫清了障碍。如今阳光嘉园业委会已获批成立。

“如果没有政府部门出面，单凭业主一己之力根本拿不到总平图。”阳光嘉园业主韦先生说，如今新条例出台后，由主管部门提供相关资料，这将大大降低成立业主大会的难度。

而在水一方小区因为房开商不配合，拒绝向筹备组提供相关材料。最后筹备组向柳南区住建局求助，直到临近选举时才获取材料。不过因为获取材料时间太晚，已没有时间筹备业主大会，选举被迫“流产”。如今，为了小区能有业委会，一切工作只能“重头再来”。

“新条例实施后，获取资料再也不用看房开商脸色。条例规定由相关部门提供材料，这为筹备组减轻了很大负担。”在水一方小区业主韦女士称。

业委会选举告别“爬楼找人签字”

业主委员会由业主大会会议选举产生，选举业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。目前，柳州的选举一般采取业主现场人工投票或者委托家人投票的方式。因人工投票有时间限制，很多业主不在家或难联系，不少选举在投票环节“流产”。

新条例在解决召集难、投票难问题上，增加了业主小组和业主代表的制度，明确由设区的市住建部门建立物业管理公共事务电子投票系统。

柳州一小区挂出宣传标语，号召大家积极投票。今报记者廖艳明 摄

柳州市四季花都小区有近400户的居民，在小区进行业委会换届选举时，来到现场投票的人并不多。后来热心业主与相关工作人员扛着投票箱，挨家挨户敲门让居民投票，但效果也并不理想。最后，参与投票的仅有三分之一，就这样换届选举宣告“流产”。

提到投票失败的原因，业主们总结，一是投票时间太短，且投票时间在白天，很多业主不在家；二是委托投票手续繁杂，不少住户感叹“替儿女投个票，怎么这么难”；三是租户多，没有将选举事宜告知业主。

“有了电子投票系统就好多了。”业主孔女士说，人工投票有时间的限制，还需要耗费大量的人力物力，制作投票箱、选票，现场投票监督等。有了部门建设的电子系统，所有的小区都可以共用，还不受时间、地点的限制，每个人只要抽出短短的几分钟就可以完成。政府部门都提倡“让群众少跑腿”，电子投票系统也是一种很好的体现。

业主大会首次筹备经费由房开承担

筹备成立业主大会，准备各种资料、联络小区业主，需要一笔不小的开支。目前，这笔费用，大多数小区都是由热心业主集资或捐助。

新条例明确新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，小区的建设单位一般是房开商。

高新明珠业主孙先生称，他们小区只有一栋楼两个单元，约260户，算一个小区。2019年成立业主大会，选举业主委员会，大概花了700元，这还不包括打电话等通讯服务费。

孙先生称，这些费用主要用于在小区制作悬挂宣传横幅，打印各种资料，制作投票设施，支付热心业主加班的盒饭、矿泉水费等。据悉，这些费用都是业主们凑的。

东环大道一个小区的业主提到，他们小区人多，需要的资料更多，估计花了好几千元，费用都是热心业主捐的或者自己出。做筹备工作的热心业主，本来就是义务为小区做工。他们不但要来回跑腿，还要自己承担各种费用。有时候，工作中稍有做得不好的，还经常受气。“若是首次业主大会会议筹备经费由房开商承担，大家做起事来更积极了。”

旧物管拒不退出，每日罚款1万元

近年来，小区新旧物管在交接过程中引发的矛盾不断，旧物管拒绝退出，新物管无法进驻，严重影响小区的正常生活秩序。

新条例规定：对合同终止拒不退出的，由住建部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人予以通报，对拒不移交规定事项的，处1万元以上10万元以下罚款；拒绝退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起，按照每日1万元的数额按日连续罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。造成业主损失的，应当赔偿损失。

近年来，对于小区新旧物管“掐架”，老物管拒绝退场等事件屡见报端。本报也对星园林居、金博园、南亚风情园等小区因新旧物管交接产生矛盾、发生纠纷的情况进行了报道，引发市民关注。

据了解，一些小区新旧物管“掐架”主要原因有业主欠缴物业费，旧物管拒绝交接；旧物管质疑小区业委会选聘新物管程序不公，拒绝撤场。

而新旧物管“共存”于小区，“搅乱”了很多业主的生活。“新旧物管‘双重管理’会让小区管理变得更加混乱，小区业主也不知道该听谁的。严重影响小区居民的日常生活，最终损害的是业主的利益。”金博园小区业主刘先生对此前新旧物管掐架一事，至今仍心有余悸。他希望随着新条例的出台，这样的局面不再发生。

小区车位“只售不租”，最高罚50万元

据了解，不少房开商为了回笼资金，有利于下次土地开发，对小区地下车库车位采取“只售不租”政策，甚至通过车库清场以及上地锁的激进方式来推进车位的产权出让，激化了小区房开、物管以及业主之间的矛盾，也导致了部分小区出现一边地下车库空空，一边车辆无处停放的窘境。

停车难是很多小区遇到的管理难题。今报记者廖艳明 摄

此前不少房开商回应车位“只售不租”的问题时，均表示地下车库所有权属于房开，房开可以卖，也可以租，完全合法合规，可以任意处置。

本报也曾对柳州市的龙城华府、文博帅府、心怡山水苑、紫荆花园以及真龙苑等多个小区的地下车库车位“只售不租”等问题进行了多次报道，引发社会关注。

而新条例规定：建设单位以只售不租为由拒绝向业主或者物业使用人出租尚未出售的车位、车库的，由住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处10万元以上50万元以下罚款。

这一规定令不少市民拍手称快。“通过制度来约束房开商的行为，规范小区地下车库的管理及销售，对缓解小区停车难，提升居住品质具有很大作用。”市民刘女士说，希望这些举措能落到实处，并依法依规执行。

电动自行车禁止上楼入户充电

目前，在柳州不少小区，市民经常把电驴停在一楼过道或消防通道充电，还有的甚至通过电梯将电动车搬回家。这样的做法，火灾隐患重重。

新条例：建住宅小区应当规划和配套建设电动汽车、电动自行车集中停放和集中充电设施。已投入使用的住宅小区，根据实际情况增建、改建停放场所，完善集中充电等设施。禁止在标准层二楼以上充电，禁止乱拉线充电。违反上诉条款的，由消防部门责令整改，对单位处5000元以上5万元以下罚款，对个人处警告或500元以下罚款。

柳州市跃进五区116号小区共有400多辆电动车，过去不少居民将车停在楼道或消防通道，然后从高层飞线下来充电。

今年上半年，该小区进行改造，增加了一个电动车停车棚，还安装了智能充电设备。记者来到现场看到，新的电动车棚内，电动车有序停放，居民用手机扫码就可以充电，十分方便。在消防通道，记者还是看到有个别居民，仍然乱停车。

“有了集中充电的地方，方便多了。”居民称，从楼上飞线下来，他们也不想，特别是下雨天，车辆和充电设备都在淋雨，他们也很担心火灾的发生，自己的车辆受损不说，可能还会殃及其他人的财产。

广跃社区党委书记陈贞介绍，此次改造增加了近200个充电位，已经大大改善了小区电动车乱停、乱充电的乱象。但是也还存在一些回来得晚的居民无处充电的情况。该小区属于铁路小区，下一步他们将与物业管理公司、铁路部门、小区居民协商，看能否还有更好的办法解决此事。

业主们提到，新条例规定了乱停乱充电要被处罚，这也是给大家的一种警示。若在彻底解决问题后，还有居民乱拉线充电，也希望相关部门能落实条例，进行处罚，这样才能提高大家居住的安全感。

公共收益存入银行专户接受政府监管

小区内随处可见的商业广告、露天停车位的收费等都是公共收益，但收益有多少？怎么花？许多业主却不知情。

为进一步完善利用共有部分从事经营活动，以及经营收益的分配与使用，新条例明确公共收益应当单独列账，存入银行专户，接受政府监管；规定物业服务人应当公示并及时更新物业专项维修资金使用情况，物业管理区域公共收益收支情况，水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况等信息。对于不按规定公示的，由物业所在地的县级以上住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

业主罗先生就对胜利路某高层小区物管对小区公共收益不公示的做法质疑不断。据介绍，该小区的电梯都安装了液晶屏全天候播放广告。此举系物管擅自引入，并没有得到小区业主同意。最关键的是该方面收益没有任何公示。罗称：“电梯内外广告无处不在，一年到底收入多少广告费，这笔广告费用到底花在哪里。业主根本不知情。”

而就小区引入电梯广告牌问题还引发了物业和业主之间的矛盾。2016年，在柳州市锦绣路的四季花都小区，有广告公司经物管的默许，在电梯内安装了广告牌，遭小区业主强拆。有业主认为，物管未经业主同意就擅自安装广告牌，是“喧宾夺主”。

“新条例规定更加规范了小区公共收益的管理，以后业主维权时有法可依，有据可循。”跃进路一高层小区的业主表示，公共收益所有权属于全体业主，全体业主有知情权、决策权和使用权。公示公开则可以让业主知道公共收益的具体明细，更好地掌握“家底”。