北京楼市：回龙观“睡城”苏醒，房价后市如何走？专家一语道破

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提问：房姐晚上好，20年年后我一直在望京与回龙观地区踩盘。对于望京与回龙观两个区域望京区域的中介宣称望京正在承载着未来科技产业的从回龙观往望京方面的迁徙，而对于有关回龙观区域房价的本质是码农之间自己玩相互交易导致的价格上涨，随着在科技产业未来转移之后，回龙观的房价是否会降（五年内会有变化吗），或者说回龙观与望京之间不同的地方在哪里，如果回龙观想要改变码农与码农之间交易这个问题应该会从哪个方向入手，未来发展可行性有多大？

回答：回龙观几乎是第一代互联网码农生根发芽的聚集地。 互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化， 子民 的变化。 最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 西二旗是单一的互联网产业，一旦行业衰落，公司倒闭，会导致人口消失。 好在当年的互联网码农已经成家立业，栽培下一代，把上地东里硬生生考成了学区房。 回龙观目前仍然有西二旗后场村的支撑，虽然人口基础有一定分流，但过去00-10年已经历了红利，后续基本追随大盘走势。 如果要在这类地区获得比较好的投资收益，需要选筹上进行套利。 买入时就要选择价值被低估或价格低于市场价的标的，例如回龙观500-600左右的大面积，同理还有天通苑。 望京是外企起家，后续再涌入互联网与金融产业，本身是一个产住结合，人口结构复杂而稳定的区域。 2013后互联网大潮兴起，人口加入望京后，相当于锦上添花，使得望京成为实际上的「第二CBD＋互联网前沿阵地」。 两者的基本面与成长性完全不同。

提问：房姐您好，本人北京户口，未婚sfsd，男票家在东城已购一婚房，我家考虑在婚前用我的指标购入一套投资，目前可用现金200左右，工作离望京近，求问：1、目前经济形势听说减负债好，因不是刚需是现在投房还是等经济形势好了再入？如果投房是多贷好？还是在首付附近置办一小的出租？2、望京一带是否有适合的推荐？3、如望京没有，马南里、亚运村、顺义、北清路一带或其他哪里是否有盘推荐？最好交通便利宜居，或有升值潜力。4、望京望花路西里、南湖东园一二区、望京西园、花家地哪里更推荐？5、如婚前不用此指标，婚后留用合买大的可否还有首贷优势？本人小白还望您指点，非常感谢！

回答：目前市场大水漫灌，在现金流稳定的情况下 合理的负债能有效抗通胀 望京可以看 南湖东园、南湖中园、望京西园，或者看常营次新盘。其它位置不推荐。如果你们双方都没有贷款记录，建议婚后合买，能看标的范围更大，sfsd也能 贷足

提问：房姐，我记得你说过，协和医院有个VIP来着,怎么办理的你知道吗？家里人看病需要入院

回答：信用卡专家号服务 国际门诊 特殊诊室 ———— 各家医院都有自己的特殊情况，建议可以上丁香医生等app或有医生朋友咨询下

提问：请问沄沄国际的房子有啥问题吗？成为了价格洼地?

回答：沄沄国际物业是有名的差。这个位置是海淀丰台交界，由于铁路阻隔，很冷门，很多人的不知道。如果要买我的建议：1.价格特别合适，可以；2.多观察物业情况

提问：房姐，退休老人，没有京津冀户口，年龄均超过65岁，且不愿背贷款。只有80万，执意要在北京周边买房，我不建议买，但感觉劝不住，在河北大厂买，没户口不知道中介能操作吗？80万够吗？房姐有建议吗？

回答：1.天津 2.燕郊 3.沈阳 其他地方全是坑，别往里跳 54大法可以破限购 如果钱是老人的，那就随他吧

提问：从投资的角度，中长期持有，南三环外的草桥附近。西三环外正在改扩建的丰台站的北侧，前泥洼校区附近。以及南三环里面的万柳园比较哪个更合适？另外如果跟您推荐东三环附近比较，哪个区域跟值得？

回答：东三环处于整体低估状态，入手的容错率会高点 西南三环价格已经拉起来了，需要精挑细选才能淘到笋盘，包括对未来发展的评估，需要个人具备较高判断力

提问：万科收取我十万诚意金不给退！2019.11我在北京的万科观承望溪缴纳了购房诚意金十万元，当时告诉我如果不买，可以申请退款，退款30天内到账。之后决定不继续购买，申请退款，告诉我等着收款就行；申请退款两周后我咨询进度，被告知需要补资料才可以走流程；补充资料后，告诉我2019.12.30才开始走退款流程。同时被告知退款周期不是之前提到的30天，而是30个工作日。今天已经是2020.3.29，已经三个月时间没有给我消息也没有见到退款，于是我打电话给销售经理，得到的答复是不知道什么时候可以给我退，没有时间预期。。。这就是大公司变相的骗取诚意金吗？承诺不兑现，对待用户一拖再拖，这是种什么行为？求助房姐！

回答：诚意金不退，可以找建委投诉，直至到法院起诉。还要看你的合同有无将诚意金写为定金，之前有过先例。等他们退款会异常艰难

提问：房姐，您好，新人首问。男，34岁，未婚，非京籍，刚满五年社保，首套首贷，纯刚需，准备结婚，但也求保值增值，想一步到位，子弹1100到1200（如果特别中意的房子，可以再往上调100，因为手里还准备留有300的流动资金），准备全款买南北通透三居，在朝阳门上班，平时地铁上班居多。 由于没有北京户口，也没有结婚，所以没有考虑东西城及海淀的学区房；又不想上班通勤时间太长，所以主要看的朝阳区的房子；现在有如下的问题，请帮忙分析： （1）从居住角度看，未来3-4年，2居也足够住了，但是目前现金足够多，也没有好的投资项目，然后再从投资角度考虑，有没有必要一步到位买三居？（5年社保只能买一套北京的房子） （2）由于有通勤时间最好40分钟以内的考虑，以及次新盘的青睐，我主看的朝青，双井，四惠，常营区域，这个策略是否正确？有没有必要再看其他区域，比如望京等？ （3）我目前有意向的是润枫水尚的184平米南北通透大三居，上套成交价格在1185，还有十几到20万的增值税；对于大户型，我比较担心的是未来房产税会不会征到大户型头上，导致价格大幅下跌？这个小区的三居出房率很低，目前没有合适的挂牌房源，我有没有必要一直等下去？对于刚需的我来说，是最近就要下手好，还是等下半年下手比较划算？2020年后面的房价走势会是什么样的？润枫水尚三居值不值得买？ （4）我最近几天在关注华纺易城的166左右的大三居，价格在950-1060，是否值得购买？天鹅湾的房子是否值得购买？ （5）对于我这样的情况，您有推荐的小区和户型吗？ （6）对于房产中介的选择，中介服务点数2.7，能往下谈的空间很少，但是服务有保障；我爱我家由于20周年庆，1200万以上的交易，可以打59折，我爱我家也是上市公司；找我爱我家签约可以节省至少10万的中介费、有没有什么问题？您在中介选择方面有什么建议吗？ （7）在子弹比较充裕的情况下，还有没有必要去贷款？ （8）我从去年12月初就开始看房子了，除掉疫情期间没有看外，大概看了近3个月时间了，主看朝阳区，除掉望京，东坝，酒仙桥区块没有看外，朝阳其他区域，这个价位的房源，基本都有所涉猎。所以还想请您，从居住的舒适度，增值方面，以及生活和交通的便利性，给出建议。 静盼您的回复

回答：你属于刚需首套，有合适的就买，不用等，房价普跌的可能性不大。房产税看下精华帖，不用过度担心 润枫水尚是青年路那边比较不错的一个楼盘了，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以， 那附近还有逸翠园你可以看看，位置稍微偏一点点，但是更安静，密度低，自住也不错。天鹅湾也可以考虑。 中介服务水平差不多，选择有优惠的没问题 sfsd建议贷款，你的收入能覆盖两倍月供即可，提高总价有利于你选筹 另外推荐看下 双井富力城，望京橄榄城、东湖湾，三元桥凤凰城。

提问：房姐女神节快乐！买房自住，几年后也许会卖，工作建国门\\/将台，sfsd。预算1500以内，特别好2000，无学区要求。请问：1、结合需求，您是否同意优选双井区域？2、结合需求推荐哪个楼盘呢？乐成？首城？3、现在多少钱\\/平买比较好？4、如可全款，是否仍建议贷款？贷款多少合适（把公积金贷款都用了？最低网签价60%？）？5、考虑到疫情，今年何时买房合适？盼复，谢谢！

回答：谢谢，1000+的标的选择双井是正确的 首城 8，乐成 8.5，珠江 6 sfsd建议使用，不需要过高的贷款 就网签 做低 省税 有合适的即入

提问：房姐好！新小白一枚。 1. 考虑海淀优质学区房，不考虑价格，但考虑学校+回报率。五一学区、上帝实验学区、三小万柳学区，哪个更好一点？目前看了上地佳园、万柳碧水云天的房子 2.计划定碧水云天的房子，但我流水不高，怎么提高银行贷款呢？ 3. 大厂16年最高价买入一套房，当时300左右，现在只有一半价格了，宣传说是有五年规划，期待那时候会涨价回升。您觉得现在有必要卖掉，在北京买入一套纯投资房吗？ 非常感谢房姐指导！

回答：推荐买碧水云天 学区 三小 海淀第一 全市前五 可以看下精华主题有个人养流水的说明，或者找中介有能帮助包装的，可以咨询下 大厂的房子流动性比燕郊还差，不好卖。可以挂着试下，能出就出掉，或者看下能否抵押出来

提问：房姐，不好意思哈，上次我在评论里回复的您的回答，可能您后来的答复我没看到。我再把我的情况仔细说一下。北京霍营紫金新干线一套自助，2居，市场价450，剩余贷款70。天津河西新城小区一套小户型，当时为了占天津户口买的，目前出租，总价105，贷款4成。承德一套给父母住的，挂在母亲名下，少部分贷款。 家庭年收入100左右，但因为每年公司配股，所以实际可用不确定。月流水加起来保底5万，发奖金的月份流水大幅度提高。 现在想把住的两居卖了，在同一个小区换大户型，目标750，手里现金50，不知道现在考虑是否合适，以及改如何操作呢？谢谢啦！

回答：你的负债还是比较低的，出掉后手上能到400+的资金，看750的标的完全满足，不过以二贷标准还需凑一下，缺口应该在50-100万 也可以考虑全款抵押方式买900+的标的，月供在3万内

提问：房姐好。北京首房，子弹300。酒仙桥工作，上班自由。年薪20，单身。投资居住兼顾。请教如下问题，感谢！ 1. 总价不超500（200首付+300贷款），合理吗？有无更好的资金配置方案？ 2. 可选择的房子，麻烦推荐。

回答：500总价可以，月供在1.5内 推荐看下 常营板块的两居 北京新天地、柏林爱乐、苹果派，望京板块宝星国际二期1居，望京新城2居

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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