合肥瑶海区的房价要到2万？“价格洼地”瑶海区是投资机会吗？

　　2020年已经过半，今年由于种种原因，对于房地产市场很多人并不看好。但是根据统计局的数据上半年全国70个大中城市的新房、二手房绝大部分都是处于微涨状态。合肥作为新一线城市，1-6月的新房价格比去年同期上涨了7.9%。

　　六年前，一句“绝不让合肥房价涨到2万”成为热点话题，因为当时房价只有六七千，2万的价格显得非常遥远。六年之后，滨湖、包河、庐阳、政务的房价突破2万大关，政务区的价格更是接近三万，合肥市区新房均价到2万也只是时间问题。

　　但是在合肥各区房价纷纷大幅上涨的时候，有一个区的房价却“拖了后腿”，这就是瑶海区。2014年瑶海区的同其他区的差距并不大，与包河、滨湖同为7字头，但是如今瑶海区的房价已经远远低于曾经的7字伙伴。

　　新房如此，二手房瑶海区的价格同样是远远低于其他各区。（新站区建设时间较短，我们今天先不讨论新站区）

　　查询瑶海区二手房的成交数据可以看到，瑶海的不少小区的成交价格不升反降，还有较大降幅，并且瑶海区的二手房出售难度也明显大于西南各区。

　　通过上面的数据我们可以看到，这些年瑶海区的房价虽然跟着合肥的房价在上涨，但是涨幅并没有跑赢平均水平，落在了后面，成为了合肥的楼市的“价格洼地”，近期班长听到许多“瑶海房价要大涨突破2万”的说法，我们今天来分析一下瑶海区的房价为什么这么低，能不能涨到2万。

　　合肥2019年的GDP总值是9409.4亿，庐阳、蜀山、包河等区已经是4位数，但是瑶海区仅有598.4亿，低于肥西、肥东、长丰，与肥西县有205.5亿的较大差距，仅仅比新站、庐江、巢湖高。

　　而且增速也是垫底，排名倒数第2，仅高于肥东。固定资产投资也是落后于其他区。经济水平的强弱，是决定房价高低的关键因素之一，这是制约瑶海区房价的原因之一。

　　环境：我们通过搜索物流园可以看到，合肥的物流园大多集中在瑶海区，还有安徽大市场、二手市场等大规模交易市场。嘈杂无序的人流严重影响居住氛围，大货车物流活动产生的扬尘和噪音对环境造成污染，也导致瑶海区的道路坑洼不平。

　　加上瑶海曾是合肥的工业基地，如今破旧废弃的厂房比比皆是，而且绿化覆盖率仅有22.98%（政务区的绿化覆盖率43.98%）。总体上城市展现面貌较差。

　　道路：除了上面说到的大货车导致路面损坏严重，瑶海区作为老城区，受制于之前的规划，很多道路狭窄、破旧、不合理，出行拥堵非常严重。

　　房龄：作为老城区，房龄普通偏高，老旧小区多

　　教育：不同于其他区，老小区有学校支撑价格，瑶海区的教育缺少顶级名校的支撑，最好的38中在合肥只能算做二流水平，且下面的学校相差很大。

　　瑶海区算合肥的“价格洼地”，但是确不能算“价值洼地”，价格洼地不等于价值洼地，合肥的房价发展到今年，不同于多年前的各区一个价，如今已经分化明显，“价值洼地”已经被抹平了，各区的房价是与各自的价值相匹配的。

　　瑶海区的房价是能到2万的，但是有个大前提，是建立在合肥房价的再次大涨，带动瑶海区的房价上涨，不会存在单独上涨的情况。如果其他区的房价涨幅较低甚至停滞的话，瑶海区的房价还会出现微跌和有价无市的情况，购房者宁愿多花一些钱去选择配套、环境和潜力更好的一些区，如现在肥西县的房子受欢迎程度超过瑶海就是一个典型表现。

　　从总体区域上来说，并没有太大的投资价值，我们上面说到瑶海区只是“价格洼地”而不是“价值洼地”，瑶海区近些年发展缓慢，城市面貌并没有多少改善，老城区改造也是难上加难。，而横跨瑶海、包河、肥东的东部新中心，如今运河新城、淝河板块、滨湖卓越城等新区频出，对瑶海能有多少利好也是未知之数和遥远的事情，也再加上合肥如今重点发展西南，瑶海的房价很难有大的起色。

　　虽然投资价值不高，但是瑶海区的房子适合刚需。一个城市的房价，有环境好、教育好、房价也高的政务区，也要有“价格洼地”的瑶海区存在，才是合理的状态。如此可以让更多的人能够留在合肥。瑶海区除了它的价格优势以外，作为合肥的主城区，交通便利，生活便利，对于预算不足的购房者是一个很好的选择，毕竟对于刚需来说，房子是用来住的，不是炒的。