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六天前的南城土拍，楼面价爬升到了「7万时代」。
在新机场，南中轴整体规划，等等千亿项目的催化下，开发商们目光开始转向南城。
在做南城新房盘点的时候，我意外发现了一个地价波动厉害的板块。
4月23日，恒大拿下的良乡地块，比年初中骏在隔壁拿的地，每平米贵了将近3000元。
按照「可售住宅」的楼面价，我粗略算了一下，这个价差，甚至被拉到了近5000元/㎡。
基础信息对比
这个年轻的板块，「面粉钱」在悄悄的凶猛上涨。
涨幅接近20%。
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地价里藏着开发商的预判。
当前的大环境下，谨慎投资成为大家的共识。
投资热情褪去，未来楼市里最活跃的，会是物美价廉的上车盘。那么拿地早卖价低的上车盘，是否存在一些套利空间呢？
中骏云景台，成了最合适的研究样本。
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我们收集掌握了云景台的前期信息。
这个项目的操盘策略，比较简单粗暴，一入市，直接抛出了「2万+」的单价诱惑。
中骏云景台鸟瞰图
综合来看，这个项目具备一些「上车盘」的特质。
中骏云景台拿地价格足够低，天然上，比邻居的价格底线就更低，近可能的放出低单价和总价。
最近似乎销售口号也证实了这一点，「最低单价」和「最低总价」。
其次，中骏是用一个精装修洋房项目。
入户门
精装修和洋房，在北京楼市中很常见，但「纯刚需盘」的价格摆在那，就不一样了。
对于很多靠自己打拼的年轻人来说，买完房已经挤不出装修的钱。如果此时，开发商送装修，那绝对是雪中送炭的感觉。
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看了一下它的产品。
基本是75㎡-89㎡的两到三居的小户型。
看完所有户型，我觉得刚需客户要选，可以盯准89㎡三居两卫的户型。
89㎡三居两卫户型
虽然不是最热门的三面宽，但也做到了从刚需的角度出发，最大程度的保证舒适性和空间感。
户型上达到了南向客厅3.9米的面宽，尽可能放大了采光尺度。
而且做到了双明卫，两个卫生间对于拖家带口，早起抢卫生间的家庭尤为重要。
大多数双卫，会是「一明一暗」。
这样做无可厚非，完成了双卫本身给家庭带来的「安全性」和「私密性」的基础题。
但「双明卫」，答了「舒适度」这道附加题。
项目还赠送了飘窗和阳台，很难想象，这只是一个刚需盘的配置。
80%得房率是另一点优势。
事实证明，中骏很知道攒更多的「平米」对刚需来说，比什么都重要。
外立面效果图
一个项目，只有把产品设计落地到「实用」上，才算是有诚意的项目。
云景台，算是一个。
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还有一点很重要，它是一个50万方的超大盘。
一个刚需大盘的存在，对整个片区的意义是不可替代的。
自身的配建，就会使整个配套都会完善起来，更何况，有人的地方配套完善，只是时间问题。
盘子大，气场都足。
从4920㎡商业到约1.9万㎡的教育用地等，中骏做了「全配套」。
这在别的区域可以理解为项目不够纯粹，但对于成长期的房山来说，就是一件大好事。
在做足配套的情况下，「享受」也很重要。
社区内的共享空间打造成了会所
中骏用5个300㎡社区会所，实现善待年轻人的想法。
这些会直线提升入住的生活质量。
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而真正对一个上车盘来说，最重要的是这套房子的未来预期。
这一点，其实从开发商看好南城的预期发展，就能感受得到。
从土地端来说，2020年到现在已拍地和未拍地有37块，ZF在南城放了11块，占比将近三分之一。
基本每一块地，都有溢价。
房山的地，更是被恒大以33%的溢价拿下，这是恒大开始活跃在北京楼市的第一个动作。
也是给房山这样一个确凿的价格洼地，最好的信心泵。
在经历几年涨跌跌跌后，开发商开始提升对这个区域价值评级。
有了中骏、恒大这样的大开发商进场，房山的配套势必会完善起来。
南城大佬照拂下，房山小弟也抓紧机会给自己博出路了。
先从最短板的交通开始补，除去规划中的京雄高铁外，还搭上了城市副中心西延线的快车。
图片来源于网络：副中心线一期
副中心线一期西延7站，直接贯穿房山腹地，就在今年，房山「良乡站」就会开通，还会为「良乡南关」预留站点。
有没有嗅到一点熟悉的味道。
房山木桶的交通短板，终于有救了。
项目位置
降低的限价，这只是房山为了摆明自己态度，那就是：做好刚需第一站。
看到这儿，才觉得沉淀几年的房山，可以再给它一次买入的机会。
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房山很长一段时间还是年轻人的房山，因为它足够便宜。
200多万总价的价格优势，表露的不要再明显。
所以这是一个对年轻人来说，很友好的区域，也是纯刚需进京的第一站地。
因为刚需买房，价格第一位。
没有太复杂的计算公式，简单到最后只需要考虑价格能否接受。
比如前一阵子大火的金茂国际社区，就是以150万的低总价杀出重围。到前面提到的「中骏云景台」，也都是一样的逻辑。
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那么到底要不要买，这要从刚需盘的角度考虑。
作为上车盘来说，选择很简单。
首先，关注价格。
在自己能够的到的范围内，选择一个性价比高的。
200多万的总价，这样的价格在北京来说是妥妥的价格洼地，就算对比其它城市也并不算贵。比如楼市新贵，重庆、成都的价格也都飙到了2万，但这个2万+却买进了首都。
而且，云景台这块地。
很可能在未来几个月之后就会给你相应的价格回报。
到了二手房市场，低总价就意味着，你拥有更低底线的同时，拥有更高的上涨空间。
接着，还要考虑「换房」。
对于年轻人来说，很难在北京做到「一步到位」。
所以「换房」就要写入买房重要的参考维度。
大盘，在开发商失去声音的二手房市场，就是一面旗帜，可以不断的增加自己的曝光率。
能自动发声的项目，必然是值得关注的。
所以，对预算不多的刚需客户来说，这是一个不错的选择。
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