香港1841：自由港和土地拍卖

文/戈振伟

1841，香港遇到了它的命运转折之年。不管愿不愿意，香港被推进了时代的潮流，这个远东小岛，自此成了世界版图中一个不可忽视的存在。

1841年1月26日，英军宣布占领香港岛，由查理·义律(Charles Elliot) 担任在华英国贸易总监，主持香港事务。随着港岛作为鸦片贸易中转站地位的提升，义律在林赛洋行、渣甸洋行（现怡和财团的前身）等英资洋行的支持下决定将它开辟为商埠。据第一份《香港宪报》的统计，彼时的香港岛只有16个村落，7450人。

查理·义律（1801.8.15-1875.9.9）

香港当然不是一日建成的。在依靠武力强占港岛后，如何才能吸引商人们、投资者、冒险家来此发展呢？这是义律等人要面对的第一个难题。要知道，开埠初期的香港，商业基础薄弱，海盗猖獗，治安恶劣，还经常刮台风，这显然不是一个理想的淘金之地。义律深受亚当·斯密自由主义经济理论的影响，在综合考量当时的贸易形势及香港的地理因素后，他决定将它打造成自由港。只有实行自由港政策，香港才可能繁荣起来，何况香港还紧挨着一个几亿人的消费市场——大清帝国。

1841年6月7日，义律宣布香港为自由港，允许商船自由进出，以吸引外商利用香港转口货物。1842年10月27日，时任英国全权代表的璞鼎查（Henry Pottinger）在香港发出告示，指“香港乃不抽税之埠，准各国贸易，并尊重华人习惯”，正式确立香港自由港的地位。

所谓自由港，就是商品可以免征关税自由进出的港口、海港地区或海港城市。香港自由港相关政策主要包括行政体系高效、投资开放、金融开放、贸易运输自由、海关监管便利、税赋水平低、法制法规完善、自然人流动便利等方面。历经一百多年的发展，香港已由单一的转口贸易港发展成为今日国际贸易中心、国际金融中心乃至世界最开放的自由港之一。自由港制度理念已经渗透到香港社会经济的肌体之中，并且未因1997年的主权移交而改变。1984年中英两国政府签署的《中英联合声明》中规定，保持香港自由港、独立关税地区和国际金融中心的地位等。

维多利亚港

今天的珠江东岸为什么能生长出全球最大的ICT产业集群，深圳能孕育出华为这种世界级的企业，最重要的因素之一就是毗邻香港自由港，ICT产业的核心的组件早期就是通过深港水客以蚂蚁搬家的方式偷偷背过来的，冲破了《瓦森纳协定》。香港是购物天堂，每天在深圳关口可见到大量拉着箱子的代购人员，这便是自由港魅力的体现之一。

义律在宣布香港为自由港的同时，开始了香港历史上的第一次土地拍卖。如今的香港，维港两岸已是密密麻麻的建筑，寸土寸金，是全球人口密度最高的城市之一。土地是这个城市最宝贵的资源，同时也是香港利用最早的资源。首次拍卖的地点选在隔海相望的澳门，那儿聚集着大量洋商。

根据1843年颁布的《英王制诰》，香港土地皆属英国王室所有，称为官地（Crownland），香港的土地拍卖并不是真的将土地永久出售，而只是出售有期限的使用权（Leasehold），可以称之为“批地”，而这也确定了现行的土地批租制度，但新界区居民的红契土地仍保留着清朝政府的地权制度。土地租期大多为75年或99年，但亦有少数土地契约的年期长达999年。批租制度在香港回归后大致维持不变，在1997年年中前批出的契约称为"官契"，其后批出的称为"政府租契"。

6月14日，首次土地拍卖结果在政府宪报公布。这次拍卖共拍出40幅土地中的33幅，全部在临海的位置，每幅起拍底价是10英镑，其中售价最高的为265英镑，面积达35000平方英尺，售价最低的是20英镑，面积为15900平方英尺。当时卖地所得的总收入大约只能支付港督半年的薪金（参考1847年港府列出的主要官员年薪，最高是港督，年薪6000英镑）。按照拍卖的条款，买家须在6个月内，交出建房的规划，建筑费不少于1000元。

义律首次卖地的目的并不是为了赚钱，同开辟香港自由港一样，主要是为了招商引资。为了把原在澳门、广州一带的商人吸引到香港发展，给予他们在港岛提供兴建永久办公大楼和仓库的土地，故首次土地拍卖的价格设置很低。

随着土地的卖出，港岛上的楼房拔地而起，商业渐渐有了一些起色，越来越多的人涌入香港，到了1844年底，港岛总人口急升至19463人。其中的新移民大部分是来港谋生的男性华人，多从事苦力工作。

人口的涌入自然会推升土地的价格，而港岛的第一波土地狂热是由当时驻港的英军部队推动的。1844年，港岛常驻兵达2280人，军方开支是港府开支的2.8倍，高达152343英镑。由于当时的兵营住宿条件差，一般是支架搭建的简陋小屋，在军队中被称为“昆虫屋“，政府又没有额外的建筑物安置，所以只能依靠商业用途的社区楼房作安顿，故军费有相当一部分其实最终变成了楼房的租金，流入地产。

上文提到，华人仍然占据港岛人口的绝大数，土地炒卖中肯定少不了华人的身影。当时的拍卖条款已不要求准买家支付按金和罚款，成功投得的买家可以保留土地转售图利，也可以随时放弃而不用罚款，成功买家只须支付年租率的10%，便可保留土地炒卖。于是，越来越多的华人也参与到土地炒卖中来。到了1844年，短短三年，香港土地价格便上升了184倍。香港第一代参与土地炒卖的华人主要来自广东新会、开平、南海、顺德、香山、澳门、番禺、东莞、新安，他们当中有不少成为香港第一代华人的代表。在香港日后的地产大潮中，华商扮演着越来越重要的角色。

香港政府深知土地的宝贵，还通过“填海”的方式来创造新的土地，首次正式填海与1851年底上环下市场发生的一场大火有关，当时的大火烧掉400多间华人房屋，留下大量的瓦砾，时任港督文咸便利用这些瓦砾进行首次填海，把文咸海傍向北伸展，开辟了今天的苏杭街文咸街一带，政府对这次填海效果非常满意，因为填海所用资金很少，但创造出来的土地又可以拿出来拍卖出租，增加政府收入。文咸填海计划开创了香港土地拓展的先河，奠定香港依赖填海来扩展土地的基础。

可以看到，香港在1841年实行的自由港政策和土地拍卖，吸引了人口、资金、技能的流入，推动了香港的城市建设，短短几年，一座新城镇的轮廓就在维多利亚港南岸出现。1843年6月，这个新城镇被正式命名为维多利亚城（City of Victoria）。

摄于1880年代后期的维港，近景的维多利亚城已是有规模的城市

p.s. 最后考考大家，实事求是说，义律对香港开埠是有功劳的，为什么日后香港却没有以他名字命名的街道？