售楼员口中的地铁规划，到底靠不靠谱？

（一）

售楼员口中的地铁规划，不一定靠谱。在没有完全开工之前，地铁规划都存在变数。

如何真的特别在意地铁的话，优先选择已经全面开工的地铁沿线，其次选择近期建设规划公布的，最后再选择远景规划里的。即：

“全面开工最明确，近期建设基本稳，远景规划要谨慎。”

全面开工最明确

全面开工的地铁线路，线路走向和站点已经确定，站点施工围挡都清晰可见，相比之下是最明确的。当然，可能这类楼盘已经透支了一部分地铁的溢价。

近期建设基本稳

发改委批复的近期建设规划基本上十拿九稳，站点和走向有很大的参考价值。但偶尔也有调整的例外情况，原因一般都比较特殊。比如佛山地铁3号线在批复后调整不到容桂（线路拆分），北京地铁22号线多次大幅度改变线位和设站的例子（重大区域战略调整）。

远景规划要谨慎

远景规划的靠谱性存疑，也就是大家所说的“画饼”。因为轨道交通规划需要做好相关的预留，索性就朝着远期来做。

打个比方，就好比你本来计划一年读12本书，列好了每个月读哪本，基本上都还能实现。现在要做一个远景规划，把你接下来三十年甚至五十年要读的书列一个清单，哪本先读哪本后读，就说不清楚了，很可能某本书因为优先级不高，一辈子都轮不上。

地铁规划也是这样的。

（二）

开发商承诺有地铁到底靠谱不靠谱，这得分几种情况来分析，我姑且就从可能性最低的开始说吧。
1、压根政府就没有打算规划地铁，只是开发商想当然编的或者只是民间的一厢情愿。经常会有轨交迷急政府之所急，在政府还没规划前自己先给ZF想起来应该怎么规划线路，或者规划只是部分研究院自行编制的硅胶规划，因为相对来说还是比较专业的，这个就让开发商趁机抄过来，打着规划的旗号开始宣传了。这个当然以后实现的可能性几乎为0了。
2、只是区/县政府的一厢情愿，还在初步酝酿中。一般来说地铁对区域的发展有着极大的推动作用，而且也能提升居民满意度。所以作为有追求的区县级政府，一定会通过各种方法争取线路的落地，而这中间就会产生很多区县级政府委托规划机构编制的规划图，或者相关的可行性分析研究。因为仍在区级酝酿和争取层面，因此实现的可能性并不高，或者即便实现，也至少需要十多年吧。

3、市级政府做的地铁远景规划，或者城市整体远景规划中的交通规划，相对来说后续会有很大的实现的可能，但是因为是远景，不确定性非常多，包括城市发展重心的调整、产业发展方向的调整、人口导入、大型活动的举办等各种因素，都会影响地铁建设的顺序，甚至取消或改变走向。比如上海为了世博会，临时先建设了13号线的世博会区段，为了松江大学城加快建设了9号线，为了临港的人口导入16号线都早就通车了（P.S.原先规划的16号线并不是它，原16号线一再被顶替，目前预估都可能要变26号线了，可见变化之大）。
4、已报国家发改委批准的地铁远景规划，也会有很多变动的可能性，但是相对3来说会更加靠谱。
5、已报国家发改委批准的地铁近期规划，基本确定了，只是开工时间早晚和具体线路规划选线过程中，还会因为相关利益部门的争取或其他成本核算等原因，走向可线路能会有调整。
6、经过报批的单条线路，在经过一轮轮环评公示及各种流程后，基本上就定调了，不会再有很巨大的差异了。
7、施工中的项目，站点已经完全确定，除非特别背，因为施工难度、拆迁不顺等问题以后跳站运营的。。。

可以看出很多售楼员口中的地铁规划，虽然可能都是从很多官方或半官方渠道寻找到出处的，但是仍然存在很多的不确定性，影响着最后的规划落实。
因此如果想要确切置业规划中的地铁站点旁，个人建议也至少从前面的5开始往后看吧，多找找官方的各种信息来印证。当然，越到后面，可能性越高，等待的时间也越短，但是价格也就已经慢慢涨上来了。。。

（三）

说起这个，我之前有个朋友就是做房产销售的，他说销售吗，只有销售出去，才能赚取佣金，至于如何说，都是靠自己的本事，夸大夸小都是随意，钱才是硬道理，他们都会那么干，把一些子虚乌有的东西，硬生生的说是有，没问题，只要你交了钱，以后再找后账就没门，难着呢，以后长点心就好了。
某种程度上讲，售楼员口中的说辞还是很靠谱的，比如一些项目信息，同类型项目的对比等，开发商也不会让案场销售满大街的去胡说八道，毕竟购房者去看房的时候，也是通过这些销售来了解一些信息的。
但是至于一些承诺的规划，随时都有变动的可能，如果非要买轨交房的话，还是尽量买品牌开发商的项目，毕竟还是有质量保证的，这是大概率事件，一分钱一分货。
曾经亲耳听到过某个销售卖了一套户型不好而且价格不菲的房子后，在背后议论买房的人：“真傻缺，这种房子都会买”，真是一副得了便宜还卖乖的嘴脸。所以买房的时候，我们一定要擦亮双眼，不能全凭销售忽悠，还是要有自己的判断。

（四）

我在售楼部待过一段时间，虽然不是做置业顾问，但是置业顾问那一套还是摸得比较清楚，有必要告诉大家一点人生的经验。
先说说楼盘的一般的架构，销售团队基本上是外包，除了一些开发商有自己的销售团队，大部分楼盘都是聘请的第三方销售团队，像中原，易居，链家等等。等到这个楼盘全部去化，这一拨人就会调到另一个项目。
为什么说这个？
第一，由于是外包，销售团队基本靠佣金，因此有着巨大的销售压力，这就造成了一些销售人员为了快速卖出房子，信口开河，夸大说辞，把项目说的天花乱坠。一个连买瓶可乐都要走很远的路的地方，未来会成为城市新中心有木有？种了片草坯子，就说是富氧社区有木有？实际上，销售员在培训的时候，都是有固定的销售说辞，在上岗之前都是要背熟的。因此，项目规划到底如何，其实他们说的是不算的。
另外，由于销售员做的基本上是一锤子买卖，这个项目卖完了，就换个号码到下一个项目去了，他当初用人格甚至用生命保证的规划实际上都是为了能够获得你的信任，快点签合同，等真正出了什么问题，你连他人都找不到，就算找到也没用，他也并非开发商的人。
不过，市场总是这样，买的永远没有卖的精。但自己多提防一下，还是可以少吃点亏的。
怎么提防？
我的建议是，多思考，多对比。

后记：

人呀， 做事得自己过过大脑，别人说的话靠谱不靠谱得加个判断，就像这个售楼员说的地铁规划，这个不能说不靠谱的，他们说出的规划是有一定参考的，但是他们所说除非是已经存在的，那些规划中的都是有夸大成分的，得自己判定下，查询下，像这个地铁的规划网上都是有的，而且还是比较准确的，你连查都不查，被骗了怨谁，只能说自己傻！