超12个省市实施新规，2亿刚需有房住了？2.6亿平米房屋供应或井喷

最近看到不少朋友留言，经历过2020年初的这场风波，以后不再考虑买房了，人生苦短，还是租房更合适。

这样的观点我也不能说不对，但在目前的环境下，确实有点不够现实。

暂且不提国人传统买房观念之类的话，为什么这些年一直都有租房的声音出现，我们听到的，看到的却是买房占绝对主流呢？

我认为，与租房的“不安全感”有很大关系。

虽然租赁房市场一直在完善，但体量一直不够大，小孩上学怎么办？房东赶人怎么办？工作还不容易稳定下来，每隔两三年都要搬一次家，自己一个人吃饱不饿是无所谓的，携家带口、老婆孩子跟着一块漂泊在城市里，谁又能忍得下心？

因此，对无房刚需族来说，如何提升租房的安全感，扩大租赁房的体量，才是未来房地产市场发展的重点方向。

值得庆幸的是，最近两年好消息不断，2.6亿平米房源来袭，还有新补贴，2亿刚需有房子住了。

1，越来越多的城市实行“商改租”新规，或带来2.6亿平米房屋供应井喷。

2月26日，沈阳房产局发布了《关于闲置非住宅房屋改建为租赁住房有关问题的通知》的解读。

其中提到：各类闲置的商业、宾馆、酒店、"烂尾楼"、闲置厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等，权属清晰的，在不影响城市功能和整体风貌前提下，可申请改建为租赁住房。

此外，非住宅房屋改建租赁住房，建筑面积不低于1000平方米，改建规模不低于50套，不得将地下室、半地下室改建为租赁住房。

请注意两个关键词：闲置非住宅、改造建面不低于1000平米。

目前有大量的商业用房是处于空置且卖不动的状态，这些房子闲着也是闲着，如果能入市作为租赁房源的补充，既能给产权方提供稳定的现金流，又能平抑租金上涨，为刚需提供低价居所，显然是一举两得的事，

事实上，并不只是沈阳在这么做，早有多个城市已经开始实行“商改租”了。

早在2016年6月，高层曾下发了加快培育和发展住房租赁市场的意见，其中提到：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

也就是说，产权不变、容积率不变、商业用地改住宅用地，民水民电，至于学区和学位，要看各地不同的规定。

根据《每日经济新闻》的统计，广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州、新疆、宁夏等超过12个省市纷纷公布细则，逐步实施“商改租”新规。

在今年1月份，深圳就发文允许既有的闲置商业办公用房可改建租赁住房，数据显示，2019年深圳办公楼空置率达22.04%，更有专家称，宝安中心区的空置率高达40％、前海的空置率高达70％。

这些房子闲着也是闲着，要付出高昂的物业、维护、维修费用，与其高居云端，倒不如接地气一些，让无房刚需族去租用。

这些商用房，现在大概有多少？

经济学家李奇霖发布过一组数据，全国商品房库存和住宅库存分别在2016年2月达到峰值7.39亿平方米和4.66亿平方米，之后便持续下降至2018年底的5.26亿平米和2.65亿平米。

也就是说，目前商用房库存大概是5.26亿-2.65亿=2.61亿平米。

按100平米一套房来计算，相当于260万套房源可以供应租赁房市场，这还没有算上大量的烂尾楼、集体产权房改房、办公用房等非住宅性质的房产。

数据显示，1982年，我国流动人口仅仅只有657万人，2015年这个数字达到巅峰，为2.47亿人，2017年这一数字变为2.44亿，2018年再减300万，至2.41亿人。

这2.4亿人都会优先落户在城市，同样有数据显示，目前我国租房人口也恰恰是2亿人。

也就是说，随着商用房空置率持续提升，一旦“商改租”体量大规模普及，高达两亿的刚需族，未来就有房子住了，这一点毋庸置疑。

2，长效机制完善的同时，刚需还有“新补贴”。

2月25日，杭州出台落实“人才生态37条”的有关补充意见，对全球本科以上所有应届大学生，在发放本科1万元、硕士3万元、博士5万元一次性生活补助的基础上，再给予每年1万元租房补贴，最多可享受6年。

加快人才专项租赁住房建设，到明年底前新建5万套。提高高层次人才购房补贴，给予A类顶尖人才“一人一议”最高800万元购房补贴；B、C、D类人才分别给予200 万元、150 万元、100 万元购房补贴等等。

请注意，租房补贴每年都会给1万块，最高可以连续享受6年，还会有大量的人才专项租赁房源提供，这样的力度，在诸多城市里都可以说非常罕见。

不止是杭州，新京报近日统计指出，2月18日中山市发布的人才政策，硕士研究生以上学历或副高级以上职称的高层次人才，子女可按就近入学原则安排入读公办学校，同时，此类人才还可分层次享受每月800-5000元的特殊津贴。

2月22日青岛发布政策称，将“先落户、后就业”政策放宽到毕业学年在校大学生，已落户的可享受本市购房、申请人才公寓等政策。

根据诸葛找房研究中心发布的数据，2019年以来，已有30多个城市发布了人才新政，或直接放宽人才落户和购房限制，或间接通过给予购房及租房补贴来吸引人才流入。

这些动作，对房地产市场意味着什么？

笔者认为，这是楼市长效机制不断完善的鲜明写照，经济参考报于2月25日头版评论指出：完善基本住房保障体系，规范发展商业住房租赁市场；深入开展住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作。

注意央媒头版的最新回应，商业住房租赁市场和租赁试点城市是一同进行的，这也就意味着，未来租赁房市场的体量会越来越大，困扰刚需族多年的居住问题，或将在未来几年迎刃而解。