《餐谋长聊餐饮》
一辈子只聊一件事
餐谋长导读： 疫情之下，餐饮企业在抓好安全卫士，做好门店运营工作的同时要做好成本运营，除了占大头的食品成本和人力成本外，门店租金也是固定成本中占比比较大的部分，通过免除或者降低房租的方式来控制成本，保证企业现金流，不失为餐饮企业渡过寒冬的有效之举。
这次，我们结合汉源讲师赖林胜老师的指导，讨论下如何将餐饮房租降下来，怎么谈等等，我们把学习总结的笔记概要和自己理解的观点一起整理出来来分享给大家，希望能根据自己的房租情况决定如何进行下一步。
01
餐饮企业应对疫情支付租金方式？
针对降减免租的问题，很多聪明的房东已经知道会变成减租等情况，因此走在前沿的房东企业主动降或免了，例如万达商超类等几百家都主动给商家降租，也有像“私人老房东”出来主动为租户降免租信息，对于这些主动降免租的，我们企业也应该主动回复“感谢信”表示我们的态度，那么必定主动的还是占少数，那么还有大部分的房东我们应如何谈判呢？
1、免除：
首先要沟通针对疫情的状况谈2月份或2-3月两个月租金及管理费进行减免，为自己争取最大的现金流保障。
2、合理降低：实在不能减免的，也要争取2-3月两个月租金及管理费的相应比例，前期可以从70%的减免，我们可以承担一小部分，因为（必定有先例，打起官司来之前有判过，考虑到房东方也是疫情事件的受害者，最后各担50%的可能情），这都要看平时跟房东之间的关系，尽量得到客户的谅解给予最大的让步和支持。
3、延期平摊：餐饮受到重挫，自然会出现一定的影响周期，一般是前三个月有很大的影响，就算复苏也会当时很火爆，随后又会有2-3月的平淡期，因此关于租金尽量谈到支付延期至2020年第4-12月9个月内进行均分，以减缓企业前2月现金流压力。
4、支付周期：如果我们以前的合同支付的周期是是年付、半年付的，借这次机会要谈好更改为季付或者月付，最好是月付，这样就会给餐饮品牌减少很多压力。
5、押金抵付房租或付低利息延付：还有一点，我们餐饮品牌很多都是支付几个月的押金，压力特别大，这个时候可以申请用放在他们那的押金来低我们最近要付的房租。顺便也让自己的押金压力减少。
02
与业主协商减免租金如何做到有理有据？
来势汹汹的新型肺炎疫情，打乱了众多餐企和企业的发展节奏，如何生存下去成了餐饮人在疫情期间交流最多的话题。餐饮店租金怎么办，每天算着损失多少，账上的资金还能维持多久，也成为疫情重压下众多餐饮企业的生存现状。
疫情期间租金减免是否有法律依据？
现行的法律、法规、政策均是没有明确指出出租方有义务减免疫情的租金的，但如果是因不可抗力造成的客观情况，则适用于《中华人民共和国合同法》第117条规定，我们是可以要根据不可抗力的因素，实现部分或者全部免除责任的。
在这里还要强调一下，危机中也有机会，我们有些品牌的店状况不好的，本想关的，以前不好关，这次正好借这个机会跟房东谈，就可以顺利给退了，把保存下来的财力和人力都用到保留的门店上去，在他们身上多花些时间和资金，做好品牌的升级和维护。
餐饮企业现在重中之重面临的问题是要如何与业主协商减免租金的问题。
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通过什么途径要求减免租金
通过要求减免租金主要有两个途径，一个是主动协商一个是法律途径，我们自己要平衡，如果是自己不想要的门店或是开不好的门店就计划关了，借这个机会想法退了，因为接下来很难再做起来，这种门店可以通过协商不成就用法律途径来处理，但针对有一定实力的品牌或房东，你的门店又特别好的，你也很重势的，你一定不要用法律来解决，以免造成日后跟房东之间的关系不美好，而就没有太大的必要了。接下来分析两个途径的步骤细节：
1、主动协商解决争取同意减免。
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第一步：先通过书面形式的《租金减免申请书》与出租方协商减免租金；
第二步：如出租房没有回应，再约能决定减免房租的人面谈；
第三步：如双方通过协商谈判后达成一致的，应签订《租金减免协议书》作为原《租赁合同》的补充合同就具体减免数额进行约定，以免日后发生争议；
第四步：签订完协议后，应该写一封《感谢信》给到出租方，以表感恩。
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2、如果协商不成功，可以向法院提起诉讼。
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笔者也提示再次强调，要针对优质店铺和优质房东要用协商处理，千万不要用法律方式去压这种房东，给自己日后造成的跟房东关系破裂是没有好处的。
第一步：以不可抗力为由要求减免租金；现行法律、法规、政策均为明确指出出租有义务减免疫情期间的租金。
但如果因不可抗力造成的客观情况，则适用于《中华人民共和国合同法》第117条；这次疫情是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，合同是早于疫情爆发前很长一段时间签订，所以属不可抗力。
《中华人民共和国合同法》第117条；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者面部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能履行的情况。
第二步：如未被认定为不可抗力，可以根据情势变更不能实现合同目的为由要求变更或解除合同。
（注：若无法就减租达成一致，及时通过诉讼等其他途径解决，注意不要超过3年诉讼时效。）
情势变更法律依据：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
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与出租方协商减免房租要有策略
晓之以情：如果自己或主谈的人是面向很强势或很厉害的，不建议去谈，而是让更适合的人去谈，容易成功，谈判时态度一定要诚恳谦和、表现的可伶、急切希望得到帮助。
动之以理：要摆出事实和道理，让对方信服。
比如：强调现在网上有很多购物中心、个人房东都提出了免除或者降低房租的声明，包括一些行业协会也提出倡议；受疫情的影响，餐厅在未来几个月大约损失多少金额？疫情期间要正常支付员工工资，如果疫情持续，企业现金流将压力巨大，可能面临闭店的危机等等。
再列举一些本地或本市的案例，自已城里的更好，不能拿外地很远的一二线的事来说明，也要说明不能辞了人工什么的，强硬的态度，跟房东破裂关系，对自己也没有太大的好处。
03
疫期租金如果不能全免，能减多少？
通过“非典”期间关于最终减免租金的数额来看，大体上遵循了法律上的公平原则，有的是减免50%，有的是免除停业期间的全部租金，法院对该时间对合同履行影响大小进行判决，因此，出于维护企业正常经营及与出租方的友好合作关系便于后续续租，建议与出租方友好协商，就减免数额达成一致。
04
餐饮企业长远打算的一些建议
1、后期如果餐饮企业有现金多出来，哪怕不赔，希望可以还给业主一部分现金，这样业主高兴，对未来的续租和加租是有很大帮助的，让房东认为你还是很不差的租户，以后更愿意帮助你。
2、如果延期付给业主租金，双方需要签订《再还租金协议》，避免没有必要的麻烦，有必要的情况下也可以作为法律依据。
3、无论是减免房租还是延期支付，事后都可以给业主写一份《感谢信》以表感谢，方便日后继续合作。
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