宅基地卖给了别人但没过户，遇到征地拆迁，补偿款该归谁？

　　近年来，城市的生活压力大，空气污染又比较的严重，很多城里人的年轻人都想为自己的爸妈在农村买一套房屋，而长年到城市务工的村民，却又因长久不住在村里，于是就将自己的宅基地卖给了别人。

　　可是问题来了，在遇上拆迁时，因出卖的宅基地并没有过户，而买主又在上面盖了新房，这种情况下拆迁补偿款是归谁呢？在回答这个问题之前我们先来了解一下关于宅基地都有哪些规定。

　　一、宅基地是否可进行买卖转让呢？

　　答案首先是不可以。根据《土地管理法》中的规定，农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让，或者用用于非农业建设，但是在符合土地利用总体规划中依法取得建设用地的企业，因为破产而使得土地使用权发生转移的除外。

　　而且关于宅基地买卖，在去年的中央1号文件中也强调了深化农村土地制度的改革，促进农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记。同时还要安置农民闲置宅基地和闲置农房的政策，保障农村宅基地的农户资格和农民房屋的财产权，在这个过程中不得违规违法买卖宅基地，必须严格实行土地用途管制。

　　但是宅基地上面的房屋是可以买卖的，不过这个交易也有一个前提条件，就是买卖双方必须都是农业户口，同时还是要本集体经济组织成员。如果要变更宅基地的所有权的话，必须得买卖双方都同时在场，而且购买方获批的前提条件是在之前没有过任何的宅基地交易。

　　简单明了的来说就是，如果想要进行宅基地使用权的转让，必须要满足以下四点：

　　1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

　　2、转让人与受让人同为本村村民;

　　3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

　　4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

　　因此，从以上的内容来看，宅基地使用权转让是有条件的，且如果将宅基地使用权转让给本集体经济组织成员以外的人，那么一般情况下来说所签订的合同是无效的。

　　拆迁补偿款归谁？

　　法律虽然规定了，但是宅基地使用权已经转让给别的了，可并没有过户，拆迁时是怎么补偿的？

　　根据《土地管理法》中的规定，因公共利益需要，要征收土地的要给予被征收人合理公平的补偿。根据第二十五条规定，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。

　　征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。

　　在这期间，与被征收人常打交道的征收方通常都属于第三人。而在协商拆迁补偿的时候，他们也是与宅基地使用权人进行沟通，也就是与卖方进行沟通。在拆迁中，买方建造房屋的补偿款，一般情况下需要与卖方进行协商解决。

　　最后凯诺律师提醒大家，宅基地房屋买卖的风险很大，如果将自己宅基地的使用权转手让给别人，那么将来在遇到拆迁的时候，双方可能会因拆迁补偿起争执，所以买卖宅基地时要想清楚或者说是应当要遵守法律法规。当然一旦遇到因房屋买卖引起的拆迁补偿纠纷时，可以咨询律师，通过法律途径来解决。