限竞房、纯商品房、共有产权房，到底谁把谁带跑偏了

　　共有产权房、限竞房、商品房，是目前北京新房市场的三大主力类型。也隐隐对应着“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的北京楼市和购房者分层。

　　但严肃君发现，某种程度上，三者之间的界限越来越模糊了。

　　限竞房：产品上看齐纯商品房

　　首个开盘的，只有临时售楼处，没有样板间，销售都是兼职，却一个半小时卖光了194套房源，秒光速度也给了后来者信心。

　　但后面的事情大家就都知道了。

　　由于限竞房价格已定、以及受限于70/90政策，同质化产品扎堆入市，有首付、有房票的购房者决策周期越来越长。

　　去化压力下，要么通过降价快速跑量，要么依靠产品突围。

　　网易房产数据中心统计显示，，共网签15085套，其中成交均价低于限均价的达45个。

　　考虑到网签的滞后性、成交房源批次特殊性、以及住宅别墅产品类别不同等原因，成交均价与限均价间5%以内的涨跌都不具备较大的参考意义。

　　另一条路就是打破限竞房产品力不足的先入印象，缩短与纯商品房的差距，从纯商品房项目手里“抢客”。

　　有的通过品牌产品系“冠名”。

　　对市场最为敏感的万科，早在2018年就提出在限竞房项目应用翡翠系产品的想法。目前其几个在售限竞房项目分别命名为翡翠云图、翡翠西湖、翡翠山晓。近期开盘的通州限竞房万科城市之光·东望，“借光”热销项目首开万科城市之光·翡翠四季的意图也很明显。

　　再如金地，其首个开盘的限竞房项目金地·悦风华，用的就是三大高端产品系之一——风华系；禹州·朗廷湾，作为禹州地产进军北京楼市的第一个限竞房项目，定位也是改善的产品系。

　　有的通过产品升级做加法。

　　拿到“70/90”课题的限竞房们，最初大多选用了公版三居户型，至多有一些修修改改而已。

　　后来者先是在量上寻求增量，比如90㎡三居做两卫，阳台能做就做，飘窗能送就送；再就是质的突破，由南向两面宽的长条形，变为南向三面宽的正方形。进化详情可戳→。

　　仅就户型而言，市场认可度高下立见。

　　江山风华与金地悦风华89平户型比较

　　翡翠山晓90平三室两厅两卫

　　纯商品房：策略上看齐限竞房

　　严肃君上个月去看了项目。

　　中骏·天峰于今年2月1号拿地，7月份就开放了售楼处，而合景领汇长安今年4月4日拿地，8月1日就确定案名跑步入场。

　　据了解，两个项目都计划在年内开盘。这速度，已超过大部分限竞房。

　　一个两个都这么“着急”，首先是因为房企大多数都没钱了。内外融资渠道持续收紧，且没有任何放松迹象。随着偿债高峰期到来，只能依靠高周转实现货值变现，缓解现金流压力。

　　再加上金九银十接连失色，留给大家冲业绩的时间不多了。

　　而门头沟这两个项目处境更为艰难的点在于，多年没房的石景山，在近两年的时间内实现了新房项目的集中爆发，曾经只能在门头沟兜兜转转的京西客群，有了更多选择的空间。

　　先是中海寰宇天下横空出世，不仅在2018年首次实现北京新房项目单盘销量过百亿，更是提前锁定今年销冠。接着是五里坨三项目开盘，长安云锦热销。

　　掰着手指头数一数，除了避不开的禧悦学府、长安云锦二期，6月份电建+华润联合体拿下的古城不限价地块，也有可能“档期”会撞，更不用说长安云锦旁边还，以及首钢片区还有满坑满谷的待出让地块。

　　今年的京西新房市场，真有几分三国乱战的意思了。

　　（石景山首钢片区土地规划图）

　　盘点到这里，严肃君非常能理解中海寰宇天下的“快销”节奏了，几乎每隔半年取证一次，也不涨价，一点也没有压着卖的意思。

　　谁让市场冷静期里，好的项目永远是下一个呢。

　　共有产权房的觉悟，来得晚了些

　　同样的改变，还来自共有产权房。

　　产权永远无法全部获得，退出机制尚不完善和明确，以及已交房项目屡屡发生的质量维权事件，都让大部分共有产权房项目弃购率高居不下。

　　当然，足够低的首付，还是吸引了足够多的购房者。

　　1-9月份北京共有产权房网签16602套，超限竞房网签量10%，是2018年全年共有产权房网签量（9285套）的1.78倍。

　　截至今年8月底，已售的超过70个共有产权项目，也只有9个尚未售罄，主要原因在于要么位置太差，要么交通不便。

　　对于购买共有产权房的刚需人群而言，未来增加收入改善置换的期望相对较低，更希望现有住房能在各类配套尤其是交通上“至少过得去，毕竟班还是要上的。”

　　经过两年的市场检（xian）验（qi），共有产权房也开始在产品上下功夫。

　　曾经绿海家园等项目中出现的“法棍”户型，“车厢”户型，“俄罗斯方块”户型消失。

　　（绿海家园部分户型）

　　近期申购的石景山金裕雅苑、选房的通州恒泰家园等，甚至有的户型还不错。

　　以金裕雅苑为例，其主力户型为57平一居、68平两居和86平三居。具体户型图如下，功能间排布及尺寸，大家可以自行感受。

　　值得一提的是，今年共有产权房项目在营销策略上也有所改观。

　　宣传策略上向商品房看齐，售楼处招待、样板间开放、媒体宣传一样不落，甚至还会邀请业内大V站台。

　　盖着政策房的楼，操着商品房的心，这些民间调侃之外，市场和购房者更希望看到的，是共有产权房在品质上看齐商品房。

　　未来，共有产权房仍有较大的供应量。

　　住建委此前发布消息称，截至2019年8月31日，全市共规划建设共有产权住房项目65个(含转化项目33个)，可提供房源约6.58万套，已累计开工项目40个，选房项目33个，面向“新北京人”提供住房7800余套。

　　所以回到标题，限竞房、纯商品房、共有产权房，到底谁把谁带跑偏了？

　　严肃君认为，自2017年限购至今，整个房地产市场越来越趋于冷静和理性，购房者的选择空间变大，时间变长。过去“拿地＝赚钱”的定律已失效，开发企业也日益重视其根本的卖方角色。

　　无怪乎面孔也越来越相似。