苏州“第一高楼”，要被卖了

　　撰稿 | 浑水调研研究员 申不怵

　　苏州金鸡湖畔，高达301米的“秋裤楼”（东方之门）闻名去全国，与秋裤楼直线距离不足500米处，还有另外一栋规划中的摩天大楼——苏州中南中心，中南中心最初声称高度要达到729米，对比之下，东方之门就是个小弟弟。如果建成，中南中心就越总高632米的上海中心，成为中国第一高楼。

　　不过奠基整整6年之后，这个曾经规划的摩天大厦却要被卖掉了。9月30日，中南建设（000961）公告称，将中南中心以4.41亿元的价格转让给控股股东中南控股。

　　旁边“秋裤楼”曾历经12年坎坷、多次转手之后才终建成。而到目前为止，中南中心的工地上还只有一根根桩基，它会不会重走“秋裤楼”的坎坷路呢？

　　规划只比迪拜哈利法塔低100米

　　2013年9月29日，苏州工业园区体育中心、独墅湖医院等一批重点民生项目举行奠基仪式，和众多民生项目一同奠基的还有中南中心。

　　根据环评公示，中南中心项目占地面积16586平方米，总建筑面积约50万平方米，拟开发一座塔楼及商业裙楼，建设成集办公楼、商业于一体的标志性大楼。

　　比环评公示更调动大家胃口的是媒体报道。根据报道，中南中心项目将建成集观光、星级酒店（白金五星级）、顶级公寓、国际5A级写字楼、世界顶级商业一体化现代大型综合体。

　　不过，最引人瞩目的还是中南中心的高度，公开资料显示，中南中心地上138层，地下5层，檐口高度598米，塔冠最高点729米，一跃成为全国在建第一高楼，只比世界第一高楼迪拜哈利法塔低100米，是隔壁的“秋裤楼”的两倍还多，直接将苏州的天际线拔高了近400米。

　　不过在2014年时，规划显示，中南中心建筑高度是598米（檐口），并不是全国第一，但即使这样，也高出东方之门不少，苏州第一高楼应该没什么悬念。

　　万丈高楼平地起，作为未来的“第一高楼”，中南中心的出身也实在不凡。公开资料显示，中心项目的具体地址在苏州工业园区金鸡湖畔西北角湖西CBD，毗邻东方之门以及苏州中心，与湖东CWD（商业文化区）形成苏州工业园区城市核心区。

　　图：中南中心效果图

　　根据《苏州工业园区总体规划（2012-2030）》，湖西CBD规划用地面积100公顷，规划建筑面积400万平方米，中南中心就占了八分之一。湖西CBD的功能定位是以商务办公为主，包含金融、保险、基金、证券、地区总部、地区销售机构、会计、律师、评估中介机构、酒店、酒店式公寓等。

　　苏州工业园区在苏州的地位众所周知，中南中心的重要性也就不言而喻了。

　　奠基6年，还只有桩基

　　不过与东方之门一样，中南中心的建设同样是一路坎坷，此前一度也传出停工的传闻。

　　据中国经营报的报道，2015年，中南中心在完成桩基工程后即陷入停工的窘境。对于停工的质疑，中南中心项目相关负责人当时曾予以否认，并称“现场实际上还在施工中，基坑、土地的加固和坑基的收尾工作。”

　　苏州本地也有市民为这件事情着急，2018年4月，有人在“苏州阳光便民12345”上询问，“现在很多市民在说，苏州工业园区中南中心已经烂尾，停止建设了，请问此事属实吗？”

　　工业园区便民服务员对此回复称，中南中心项目在设计报批阶段，正常情况下预期7月（2018年）开工，不存在烂尾一说，回复的落款为“规划建设委员会”。而在该网贴下方，在当年7月、9月、12月，不断有网友询问事情的进展。

　　公开资料显示，2004年5月18日，苏州市政府第29次常务会议决定，建立“苏州市便民服务中心”，旨在通过整合政府部门和有关行业单位的公共服务资源，设立统一的服务热线平台，即是“苏州阳光便民12345”，因此上述回复具有一定的权威性。

　　同样地，去年10月份，也有“高楼吧”网友实体探访，但是现场一片荒芜。据了解，目前该项目空无一人。

　　浑水调研10月16日晚间得到的中南中心画面显示，现场也是灰暗一片，项目地内部被遮阳网覆盖。

　　但是昨天的上市公司公告最终坐实了停工的传闻。

　　在中南中心资产评估报告中称，项目在2015年4月4日完成所有桩基工程后，由于政府城市整体规划等原因，造成项目停滞，无法正常开工建设。截至2019年8月，项目仍处于停工状态，新的规划方案已经报批，尚未获得批复。

　　中南建设为何退出？

　　项目搁浅的同时，背后的开发商中南建设也终于熬不住了选择退出。

　　9月30日，中南建设公告称，将向中南控股转让公司持有的苏州中南中心投资建设有限公司（下称“中南投资”）100%股权，转让价格4.41亿元，中南控股是中南建设控股股东，中南投资是负责开发中南中心的项目公司。

　　中南建设来自建筑之乡——南通，2009年，中南建设借壳大连金牛实现上市，公司实际控制人是陈锦石。

　　最近几年，江苏房地产界出了两匹黑马：一匹是新城控股，不过因老板王振华涉嫌猥亵幼女，公司到现在还在坑里，没完全爬出来；另一匹就是中南建设。

　　2012年6月，中南建设以6630万元摘得该项目地块，土地规划用途为商务金融、批发零售、住宿餐饮、酒店式公寓，其中酒店式公寓比例≤40%。拿地之后不久，“国内在建第一高楼”的说法也不胫而走。

　　2012年，中南建设实现营收130.35亿元，不过与2018年营收（401.10亿元）相比，还是差了一大截。寂寂无名时勇敢出手拿地，而现在已经跻身房企Top20的中南建设缘何又要脱手呢？值得注意的是，2012年也是中南建设这一轮业绩起飞的起点。

　　图：中南建设2012—2018年业绩

　　在公告中，中南建设称，苏州中南中心项目计划建设高度 500 米的超高层综合体，不属于常规房地产开发项目，目前政府规划还未最终确定。项目开发周期长，资金占用大，转让在于减少特殊项目不确定的影响。

　　中南建设发家于南通，陈锦石带领27名泥瓦匠打天下的故事闻名于商界，借着在建筑行业的优势，中南建设在二三四线城市获得了不少廉价土地，过去几年中南建设的业绩也靠这些城市的项目在支撑。

　　在前三季度业绩预告中，中南建设继续高歌猛进，今年前三季度归属净利润预计同比增长60%至80%，看起来稳得很。

　　但是高增长背后是沉重的负债，截至2019年上半年末，中南建设总负债率达到91.2%，虽然较去年末下降0.5个百分点，但是在规模房企中仍是最高的。

　　不过，即便把中南中心从上市公司剥离给大股东，后者又能否有能力把这栋楼盖起来呢？中南中心会不会像沦落到“秋裤楼”当年的命运呢？

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