住宅3.0时代：在西安，你需要一套怎样的房子？

西安40年人居发展，你需要一套怎样的房子？

是面积大，黑科技智能化？还是有天有地、四世同堂？当前的改善市场，产品分层，既有“城市新贵”大平层，又有“传统大佬”叠拼/洋房，应该怎么选择呢？

城市人居的变迁过程就是一部“城市进化史”。实则，商品房的起始，就是源于工业时代解决职工的居住问题。

住宅1.0时代：单位住房的“筒子楼“年代，仅满足居住功能。

以70-80年代的筒子楼为代表，也就是所谓的“职工宿舍时代”。他们是上班面对面的同事，下班门对门的邻居，楼道里飞溅的油烟、邻居们喧闹的嗓音，都是“筒子楼时代”独特的记忆。

到了80年代中期，进入了“单位住房分配”时代，筒子楼逐渐被“单元楼”取代。

在新建的家属区中，厨房、客厅、卫生间和房间连成整体的单元楼，有厅有室，有独立的卫生间厨房，功能完备，面积也有所扩大。

可以说是，这是初代人居改善的重要一步，也为商品房的诞生奠定基础。

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住宅2.0时代：1998年，福利分房制度宣告终结，至此，新的住房时代开始了。

随着经济发展的转型，很多人走出了原来的单位，进入市场经济，住房需求也发生了改变。自此开始了商品房时代，开始注重“厅大室大”。

从6层的多层住宅小区，到高层住宅的出现，给越来越多走进城市打拼的年轻人一个“家”。

此时，房价也上升到人们日常生活中最关心的层面，尤其是在80、90后的婚姻中，“丈母娘逼高房价”“房奴”等词汇也跳出来，上升为全民话题。

随着80、90后婚后家庭结构的改变，两口之家变为三口/四口之家，父母需要接来帮忙带孩子等，再加上资历财富的积累，改善需求迫在眉睫。

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住宅3.0时代：全民改善时代，从“有房住”到“住好房”。

在城市进化过程中，有一部分人经历了一波城中村改造，享受到了城改房带来的房价红利后，又为物业服务、小区环境、与安置房混居等烦恼不已，使其迫切需要换房。

同时，另一部分直接购买纯商品住宅的人，多为两居、小三居等，由于家庭成员的增多，室内功能不足，也面临换房。

这些换房需求又碰上人居理念的升级，从“有房住”到“住好房”，追求房屋户型新颖的设计，满足于物业从收水电费进化为“管家服务”；园林从花花草草进化为“全龄段休闲空间”；从进小区门直接进单元门到多重归家礼序的设计……

如今，买一套房，不仅是选择一个地段和户型那么简单，而是对整个小区生活体系的斟酌，开始追求着房子的美观、舒适、智能、科技等，住得舒服。

所以，在你感慨“浐灞偏、沣东远”的时候，那里的房价也在悄悄生长中。

当下，在别墅产品近乎绝迹的背景下，洋房、大平层、叠拼等产品将成为改善型需求的最佳选择。

从浐灞的碧桂园·阅江府、碧桂园·香湖湾1号，到长安的金茂府；从曲江的华润置地·悦府、玫瑰园二期，到沣东的湖光山色……

这几个楼盘的均价基本在20000-30000元/㎡不等，卖的还不错，甚至出现连续“千人摇”的态势。显然，高端品质楼盘的集中入市，也催进西安的高端市场需求的集中爆发。

这其中，浐灞已经脱颖而出，既有曲江的生态，又有高新的产业，从居住度假到养老，实现了全功能覆盖，更是借助“全运会之风”，生长力惊人。

从产品的特性可以归为以下两类：

1、大平层地段佳，高容积率是痛点。

大平层是成熟的城市化产品，主城区土地资源的稀贵，满足高端改善需求和土地溢价的大平层出现了。

虽然大平层容积率高，面积大，总价高，但是占据城市核心地段，优质资源叠加，成为城市精英的新选择，代表现代时尚居住的较高理念。

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2、另一类就是洋房/叠拼类低密产品。

这类产品往往是近河临湖，多层建筑，1梯2户，甚至是2梯2户，目前多在浐灞、沣东等区域。

低密社区的主要特征就是人比较少，社区居住纯粹，更注重室内舒适度与社区外围大环境的互融。

更适合家庭终极置业以及父母养老等，尤其是叠拼/洋房类产品，可以将家庭生活场景切割在不同的空间，家庭成员之间互不干扰。

若论起生态环境和产业发展态势，浐灞绝对是“风华正茂，傲视群雄”。

在浐灞双河流经交汇等区域，出现了世博园、浐灞湿地公园、浐灞滋水公园、华夏文旅以及正在建设的宋城千古情。

大西安未来三大“中心”之一的西安丝路国际会展中心；西安领事馆区、陕西自贸区浐灞板块；西安国际会议中心的建设；陕西省历史博物馆新馆落地等，都为浐灞带来集聚效应。

医疗上有规划中的前海人寿健康城，教育资源也非常丰富，浐灞二小、欧亚中学、西北大附中浐灞中学，以及浐灞三小、四小、五小、东元学校等一批中小学。

既有强劲产业，又有丰富配套，当然交通更是助力器。

浐灞是西安目前城市轨道最为密集的区域，地铁1号线、3号线相继通车，地铁5号线、6号线、14号线在建，地铁8号线、10号线批复进入地勘阶段。同时北辰大道、广安路的道路在优化升级，高架正在紧密建设中。

从房企进驻来看，目前已有近30家品牌房企进驻浐灞，浐灞成为西安外来品牌房企最集中的区域。同时也有多个知名房企在此连下几盘，其中碧桂园有4盘，万科有3盘，恒大有2盘等。

碧桂园4盘分别是：碧桂园·阅江府、碧桂园·香湖湾1号，碧桂园·珑悦、碧桂园·凤凰城（住宅售磬）。

这4盘均有洋房产品，而阅江府、香湖湾1号更是准现房销售。

▲ 碧桂园·阅江府效果图

▲碧桂园·香湖湾1号效果图

▲碧桂园·珑悦效果图

很多人对浐灞的认知还停留在过去，尤其是一些地缘性的老西安人，认为浐灞还是本地人不去的“蛮荒之地”。

俨然不知，浐灞早已从刚需转变为改善，从普通住宅到洋房到低密产品，更趋中高端化。

在如今的“体验式消费”时代，对于房子而言，已经到了更细腻地去追求舒适和幸福感的体验时刻。碧桂园的现房销售模式，眼见为实的安心无疑是最佳体验。

碧桂园·阅江府首开后，就引发全城的焦点。容积率仅2.0，规划纯粹的洋房和小高层产品。

所在位置也是“区域IP汇聚”：地铁3号线香湖湾站、东三环、西安浐灞第一中学、西安丝路国际会展中心，以及6270亩世园会，砂之船奥莱和灞河景观带。

对于有些人而言，从迎宾的门庭步入，跨进会客的下沉景观会所区，最后在中心花园入院，整个“三重礼仪”的中式园林，漫步道、草坪和树阵之间，点缀着宽朗的户外客厅。或许就是日后你家小区的归家礼序。

最让人惊喜的还是户型，面积有约121㎡、148㎡和185㎡。这也是西安罕有的小户型改善产品，对于一步到位，以及控制总价预算的改善需求，提供了机会。

在浐灞“生态居住，花园办公”标签越来越清晰的时刻，碧桂园·阅江府创造了一个全新的品质居所，更是在创造一种全新的生活方式。

在经济发展、财富积累的背景下，人们对房子的需求已经从早期的满足居住功能，开始了对居住环境、生活品质、生活方式的追求，基于改善型需求背景下的换房也就成为必然。

如今的西安，已经全面进入改善居住时代。

抛开价格和区域利好，在当下购房需求已经无比理性的细分行情下，对产品细节的打磨，以及眼见为实的踏实感，这种“升级式体验感”才是打动市场真正意义的潜在增量。

对于改善选择而言，要做的是在更多高品质、高价盘出现的情况下，依据可把握的因素，更为理性全面地考量产品价值，选择适合自己的价值性更高的产品。