佛山不是所有高价地，都能卖高价！

日前，关于“高价地”、“3万+”的字眼是屡屡见诸报端。而一些高价地项目呼之欲出，更令到些还没入市的刚需老铁，心都提到了嗓子眼儿了。

但也别急着揪心，之前司令整理了过去10年佛山楼面价地王的项目， 发现其中有的项目入市并没机会卖高价，甚至首开欠佳 。

因为自身存在诸多不利因素，致使市场对其持怀疑态度。那不妨先看看，五区今年已入市及未来将入市的高价地项目都有哪些！

司令罗列以上项目，楼面价在所在片区均为有头有脸，但并非每家入市都能卖高价，具体原因多种多样。

今天司令就整理了一些高价地项目不能卖高价的原因，供大家思考思考。

产品做的不好，就算地段好，照样卖得吃力。

一个项目从前期规划、户型设计、到产品质量等等，都属于项目整个产品链条。

但假如项目容积率过高（比如超过4）；高层楼间距低于30米；30层楼的3梯8户长楼道设计；户型奇葩实用率低（低于7成）；建筑选材吝啬；全开放小区等等。

这样的产品即使在好地段，也等于把一手好牌打烂。

但显然，如果在户型设计（实用率超9成）、建筑工艺（如建筑外墙用真石漆不用乳胶漆）、园林设计上多下功夫，也可以弥补地段不佳带来的劣势。比如下方106㎡的4房，做到3个房朝南。

社区太小，再好的规划，都难以施展。

一块地太小，比如小于1万㎡，整个社区的规划功能就难以完善。比如园林太小、没有泳池，社区不少功能缺失，住在里面娱乐休闲功能难以满足。

比如2011年单价地王--禅城港口路的华福丽港阳光，6000多㎡的麻雀地块，要盖几栋洋房，自然没有太大的发挥余地。

▲丽港阳光

地块旁边环境存在明显硬伤，短期内难有改善。

地块本身方方正正，但无奈旁边环境颇多硬伤。比如高压线、烂尾地块、破旧的工业厂房环绕；又或者附近存在环境污染的风险，

这样的项目环境短期内没办法改善，开发商高价拿下的地块，必然需要打“持久战”。

就比如2013年3月，金地拿下的季华东路地块，约5万㎡，但因为旁边高压线很久才搞定，而隔壁的锦恒广场地块一直空着。项目拿地到清盘，用了5年时间。

政策有变，导致原先优质配套落空。

项目拿地前，周边有优质学位支持、地铁站规划。后来优质学位落空、地铁线路改了规划等等，高价地项目，自然少了外部的利好概念支持。

就比如2013年8月，龙光在绿景三路拿下的地王项目，原本宣传是入读环湖小学，后面学位分配落空，分去了周星拱小学。

周边二手存量房多，刚需被分流，导致价格上不去。

其实，现在的高价地项目出街，倒不必提防附近同类一手盘的冲击。反而怕的是同类二手次新盘的“降维打击”。

二手房所见即所得，片区二手房过多，放盘量大，一定程度上会影响到一手房的价格。

就比如说现在的大沥城南板块，周边二手存量房的冲击，一定程度上给国华新带来不小的压力。后期时代太平项目出来，司令认为同样会面临二手房的冲击。

▲大沥城南

商业、轨道交通、教育、环境等因素都一般，就算板块近广州，也不保险。

有的板块因为近广州，楼面价贵，但地块周边的配套环境都算不上很好，而如今临广板块很多。

地缘上的距离，敌不过优质的生活配套，广州客也会选择用脚投票。比如现在的平洲板块虽然属于桂城，但与千灯湖存在明显差距。

又比如三水乐平，非常近广州花都，但打出的临广概念势单力薄。

▲乐平古村

片区购买力没跟上，高价地项目出街阻力重重。

比如禅城，很早就有高价地平层项目吹上2.8~3万/㎡，但终究只停留在吹，没有广州购买力的支持，本地购买力跟不上。

因为价格一下拉的太快，很多普通购房者真的要被掏空。看如今祖庙龙湖越秀傲云比较低调，华发四季显得更低调。

以上原因并非完整的原因，比如还有资金链一直紧绷的房企走“以快打快”的路线；又或者开发商不太善于做营销等等，都会导致项目定价谨慎。还有其它什么原因，欢迎各位补充！

写在最后

一个项目能卖得动高价，显然有诸多过人之处，在市场上不缺乏客户，就如奇槎的X盘，能卖奇槎最贵，依然出货可观。

但广大购房者对于房价的接受度，就如同温水煮青蛙，慢慢加热，感觉不到痛，就是有点痒。而快速升温，都得跳起来。

跟今年2月份相比，房子总价已经明显上涨。但是首付因为打了3折，相比增加不多。但大家的预算确在一点点被拉高，或者期望面积在被一点点缩小，又或者意向区域变得距离主城区越来越远，甚至看的的二手房楼龄越来越大。这就是房价的温水煮青蛙效应。

而高价地项目，正是借助市场上渐渐升高的价格预期做掩护，再伺机出街。但事实上5月份之后，市场相比成交量却环比有所下降，观望情绪渐起。

这令到一些开发商不得不调整策略，甚至推迟入市。而拿了高价地的开发商也跟买了高价房的购房者一样，也会高位站岗，也在等待时间解套。

简介：本土百万粉丝矩阵--直通车旗下公号，用接地气的方式让你明白佛山楼市规律。为买房人解惑答疑，排忧解难。那些别人不肯说的，司令告诉你。