昆明公寓平均租售比30：1，买公寓到底赚不赚钱？

2018年7月1日以后，昆明相关部门出台了针对楼市的限购等调控政策，对购房者和住宅本身带来一定的影响，而在公寓市场，目前还没有相关调控政策，因而市场逐渐火爆。

截至2019年上半年，昆明公寓新增供应了89.89万平方米，销售49.63万平方米，供应量比去年同期增加了125%，成交量比去年同期增加了6成，供应和成交明显上升。

在多重利好的作用下，进入2019下半年，昆明公寓市场还在加码。

是什么人在买公寓？

公寓客群无非自住和投资。买来自住的人群占少数，大部分人都是买来租出去。当然，一般公寓，单身自住好像还不错，人多的话就真的很挤。

那么什么人适合买公寓呢？

1.限购，已无购房（住宅）资格的人群，外省客户在昆明限购一套住宅，但公寓不限购。

2.保护首套房贷款资格，首套房（特指住宅）购房资格较为珍贵（贷款优惠、首付比例等等），而住宅价格较高，那么低总价的公寓可以作为过渡型居住选择。

3.只有购买公寓才能满足特定的商业经营需求的人群。

买公寓真的赚钱吗？

公寓产品，看起来宜居宜商，但在昆明来看，投资似乎还是要慎重考虑。

投资公寓的大部分人都期待当包租婆（公），通过收取租金的方式来实现营收，一般无非两种模式，一种是自行管理出租，另一种是返租托管运营。这两种方式，前者一般需要自行装修找租客，繁琐复杂，后者直接抵扣房款，省心省事。

关于自行管理出租，重点要考虑的就是租售比。

根据中国房价行情网，昆明4月主城五区普通公寓的购房价/年租金均在25：1以上(国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16：1-25：1)，每个区都不及国际标准线。

如果单靠租金回报，按照主城平均租售比30:1的租售比，在静态投资周期内，需要30年才能收回购房成本，这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于3.3%，公寓的投资价值并不大。

而另一种，则是返租托管，酒店式托管公寓更像是为投资者量身定制的理财产品。在购买时，或以一次性返祖的形式抵扣房款，或签订一个托管协议，约定租赁周期，明确投资回报率，定期收取固定收益。在房产升值后，还可以随时转让套现，在市场稳定的情况下，说是一笔稳赚的投资也不为过。

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