2025年，现在100万的“房产”到底能值多少钱？专家分析让我清醒

当前的房子，不仅具备居住属性，还具备了强大的金融属性。有关数据表明，中国家庭70%的财富都在房子上。即使如此，但对于普通老百姓来说，又有什么办法呢？理财不安全，买股不靠谱，投资实业门槛太高，眼睁睁看着手里的钱被超发的货币稀释吗？这在过去一二十年时间里被证明，买房确实是一项比较靠谱的买卖。不过，随着房价不断升高，到目前已经涨到一个阶段性高位。按照经济学的观点，“没有只涨不跌”的商品，房子也不例外。未来几年以保值、增值为目的买房投资还靠谱吗？

现在摆在大家面前的另一个问题是，无论是自住买房，还是保值增值投资买房，房子最终都要转到刚需者手中，房子始终脱离不了居住属性。从房价收入比看，很多城市已经超出国际警戒线，一个家庭需要十多年、二十年不吃不喝才能买一套刚需房，排名靠前的大城市甚至要40-50年光阴。换句话说，也就是接盘者买不起了。当然，这或许是表象，从各大售楼处涌动的人群来看，买得起房子的人还不少。那么，在这错综复杂的购房环境里，未来房价是涨还是跌呢？来看看懂行专家分析。

先来分析一下当前房价是否合理？我们说，房地产发展周期，短期看金融、中期看土地、长期看人口。而我们现在看到的政策也是为房地产长期发展服务的，不会左右房地产的长期发展。若再浓缩一下，决定房价中长期方向的就两个因素：一是货币供应，二是住房供需。

我们先来看货币因素。举例说明，在1989年时，货币供应（M2）总量是1.2万亿，到2018年末，这个数字变为182万亿，总量增加了150倍。如果当时有一件商品价值1分钱，一套房子是1万元，30年后的2018年，这件商品变为1元钱，房子升到100万，身边这样的情况是不是很多？事实上，这仅仅是同比例放大而已，不是房子值钱了，而是池子里的水多了，这就是M2与房价的潜在联系。从这个角度看，房价基本反映了货币变量关系。

再来看住房供需因素。谈房价，我们肯定不能忽视住房需求和供应。从住房需求角度讲，住房居住功能是基础，否则投资者手上的房子也转不出去，接盘者大都是有真正住房需求的人。说到底，城市人口数据变化是决定房价的关键因素之一。我们目前常住人口城市化率接近60%，户籍人口城市化率在43%左右，这中间的差值跟我们的户籍制度有关，所以，这个数据不能作为有无房子数据判断，我们只能取一个中值作为参考，以户籍城市化率43%与达到初级发达国家70%城市化率差值除以2算，也就是说实际城市化率还差13.5%。按照近5年1%城市化率速度算（后面还会放缓一些），以房子为标准的城市化率要达到70%目标，还需要大概15年左右时间。

另一个就是住房供应端。近几年，我们每年住房竣工量维持在10亿平方米左右，每年新增住房供应量在1000万套左右。按照这几年城市化率1%出头算，每年大概有1500万上下的新增城市人口数。由于这些城市人口家人在农村，单个人在城市，我们就按照1.5人需求1套房子算，那么每年新增的住房供应量基本上能满足每年新增城市人口对住房的需求。但是，城市里人本身也有改善需求，加之随着生活水平提高，家庭小型化也有相当数量的住房需求，这三者需求叠加，整体住房供应端还是有些偏紧。这里仅仅分析的总量，具体到每个城市人口流入或者流出不一，住房需求与供应匹配也会出现偏差，以至于各城房价涨跌不一。

从总体看，未来房价还会上涨吗？难道房价会一直涨下去吗？这是不少人想问的问题。从总体趋势来看，目前还没有向下的先例。无论是美国，还是日本，现在的房价都是处于历史最高值，这说明一个什么问题呢？就就是我上面提到影响房价关键因素的某一个在起作用。就我们国内实际来看，还远没达到他们的发展阶段，还处于发展冲刺阶段，房地产也会处于快速发展过程中，房价增长真要降低到一个很低的值，那起码也需要等到我们达到初级发达国家水平以后。目前美国城市化率已经80%多了，房价该涨还是在涨！只要水池持续进水，房价也就没有不涨之理！这或许是给我们的启示。

100万“房产”，到2025年时大概能值多少钱？看完行家分析有数了基于上面的逻辑分析看，中长期房价肯定是继续上涨的，期间或因内外部因素作用会有所反复，不过这些都不影响房价趋势。5年以后，也就是到2025年前后，现在价值100万的房产能值多少钱？主要分两个方面：

一方面，房价预计增幅。主要有两个参考依据：一是从过去10年房价增幅均值，二是中国社科院对2019年住宅销售均价增幅预测。在2008到2018年间，年均房价增速在8.5%左右，预计未来随着货币供应增速放缓，房价增速也会随之下降，年均增幅预计会降到7-8%之间。而社科院预计2019年住宅销售均价增幅为7.6%，从统计部门公布的上半年实际增长情况看，算基本吻合。所以，未来几年，楼市调控力度估计也在这个范围内，房价年均增幅大概还在7.5%上下。结果就出来了，现在100万房产，到2025年时，预计价值145万上下，增幅为45%。当然，这是全国房价平均增幅。

另一方面，城市楼市继续分化，房价涨幅因城而异。我们知道，这波楼市去库存期间，全国各城房价“一涨俱涨”，随着棚改货币化政策缩减或者退出，未来各城市楼市将恢复到本来面貌。根据相关数据显示，我国660个城市中，总计有80个城市出现不同程度收缩，占比为12%，这些收缩型城市最直接的表现是人口净流出，对于这类城市，其房价增幅显然会明显低于平均数，部分收缩比较严重的城市，其房价甚至可能出现负增长。这些人口去哪里了？自然是那些扩张型城市，人口会持续流入进来。未来5年，我们还是可以看到部分“黑马”城市的房价会有不错表现，会明显高于45%的整体增幅。

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