房屋交付面积少于约定面积，二审判决开发商无需返还购房款| 案例

购房者与房地产公司签订的购房合同中一般会对预测和实测房屋面积不符时的处理方式进行约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条也进行相关规定。

但实务操作中，由于双方签订的合同文书不规范，因此会导致双方对面积差异的处理方式产生理解误差，进而引发诉讼。

案情简介

某房地产公司与张某签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由张某购买一个商铺，该商铺“预测建筑面积为60平方米，其中套内面积50平方米，分摊面积10平方米。”

合同还约定“按照套内面积计算，该商铺单价为每平方米15000元，总价款为75万元。”合同签订后，张某依约付清了75万元购房款。

后商品房竣工验收，房地产公司通知张某收楼，双方同时签订了《面积补差协议书》，约定“经房地产测量部门测量，商铺建筑面积实测为56平方米，其中套内面积实测为51平方米；与购房合同约定的建筑面积减少了4平方米，其中套内面积增加了1平方米。故双方约定张某应补交房价款15000元。经上述多退少补后商铺最终房价款为765000元”。《面积补差协议书》签订后，张某依约补交了房价款并收楼

一审法院裁判思路

一审法院经审理认为，《面积补差协议书》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，应为合法有效。

同时，房屋建筑面积是由房屋套内面积和公摊面积共同组成，本案《面积补差协议书》应理解为仅对商品房增加的套内面积的处理进行了约定，对建筑面积减少未能进行约定。房地产公司交付的商铺建筑面积小于合同约定建筑面积，理应承担违约责任并赔偿相应的损失。

故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房地产公司应就涉案商铺总体建筑面积减少部分退付房价款。

二审诉讼逆转

一审诉讼结束后，房地产公司在上诉期限即将届满之时委托我所杨科律师提起二审上诉。杨科律师在代理二审诉讼过程中，反复翻阅一审案卷材料，逐行逐字研究张某提交的诉讼文书，终于从张某提交的起诉状中找到重大突破，发现一审法院认定事实错误：

第一，并非所有出现建筑面积减少的购房者都签订了《面积补差协议书》，张某对于是否签订协议具有自行选择权利。故《面积补差协议书》是双方真实意思表示，并不存在显失公平的情形。

第二，本案的关健是涉案《商品房买卖合同》与《面积补差协议书》均未从文字上直接对建筑面积的差异如何处理进行明确约定。但是张某却已经在起诉状中自认其在签订《面积补差协议书》之前已经清楚该协议约定房地产公司无需退还建筑面积的差价款。由此可见，双方在签订协议书时并非对建筑面积减少的房价款约定不明或没有约定，而是约定了无需对张某作退还。

第三，对商事合同内容的理解和解释，需探究签约当事人对于合同的真实意思和理解，既然巜面积补差协议书》签约双方都认为该协议有无需对建筑面积减少部分返还购房款的意思，说明双方对此有了约定，依法就要尊重双方的约定，即房地产公司无须返还购房款。

二审法院经过四个月的审理，最终全部采纳了杨科律师上述代理观点，撤销一审判决相应判项，房地产公司无需就涉案商铺总体建筑面积减少部分向张某退付房价款！

该案件取得了重大胜利，是同类型房屋买卖合同纠纷案件中少数取得胜诉的案例，并且为当事人挽回了巨大的损失。

律师启示

杨科律师认为，在办理二审疑难案件过程中，律师应一丝不苟查阅一审案卷和二审新证据材料，要具备扎实的法学理论知识，准确理解立法本意，并以此找准诉讼策略和突破点，赢来诉讼逆转。

同时，建议房地产公司应对房屋买卖相关系列法律文书进行统一规范审查，建立合同审查体系，完善合同管理制度。

法条索引

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

文章 ：杨科律师、杜丽律师 编辑：邹伟

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