不注意这些 你买的商品房可能还不如动迁房值钱

在大部分购房者和业内的眼中，大家都天然的会认为商品房卖得比动迁房贵是理所应当的。而动迁房的二手价格要想超过曾经的商品房小区几乎是不可能的。

曾经，小编也和大家一样抱着这样的执念。但几次不经意中的发现却让小编对这样的观点产生了怀疑。

本地人都不舍得卖的动迁房和被嫌弃的商品房

先给大家看几张照片，大家猜一猜哪边是动迁房、哪边是商品房。

（图片A）

（图片B）

可能大多数人一眼还真的看不出来。那就让小编来公布答案---其实图片上那几栋灰蒙蒙、看着像打了补丁一样的楼是青浦非常有名的一个商品房小区---东渡青筑（图片B）。而另外一侧排列整齐、楼栋外立面相对整洁、楼间距看上去也更大的房子，反而是个动迁房小区----双桥公寓（图片A）。

照一般大家的认知，在二手房市场，这里的动迁房可能还是会卖得要比商品房小区要便宜。但在图中的这两个小区，动迁房小区--双桥公寓的成交单价已经超过了商品房小区--东渡青筑，甚至还有差距逐渐扩大的趋势。

之所以会产生这样的价格落差主要有2个原因。

一方面，东渡青筑是2013年左右建造的商品房小区，由于建筑年代相对早一些，户型设计上有些跟不上时代潮流。再加上小区是别墅和高层住宅的混合型社区，高层整体楼间距看起来比较小。

东渡青筑小区实景

再加上商品房在二手交易时增值税、个人所得税等税费一样也少不了。因此，一般的购房者都很难对东渡青筑这样的楼盘产生兴趣。

相比之下，相邻的动迁房小区---双桥公寓就很少有这样的问题。

虽然是动迁房小区，不过这个小区安置的大多数是青浦的本地居民。并且，由于小区主要由3房2厅的大户型组成，而且从外立面和小区环境来看，双桥公寓看起来也明显更新、楼间距更大、小区绿化也更大。

双桥公寓小区实景

因此被安置在此的本地居民都很愿意在此居住,一般也不舍得轻易将这里的房子出租或出售。也正因此，小区便形成了非常浓郁而和谐的居住氛围。

也因为挂牌量少，再加上动迁房在交易时不需要缴纳增值税，性价比优势一下子就突显了出来，挂牌和成交价格也相应高了一些。

通过上面的分析我们不难发现，使得双桥公寓的二手价格比东渡青筑的二手价格还高的原因主要有这么几点。一方面是房龄更新、小区环境相对也不差，更重要的是，由于这是动迁户也愿意自住的动迁房，因此挂牌量也少，某种意义上导致其挂牌价也低不了。

小而美的动迁房和大而杂的商品房

不止是在青浦新城，在浦东的新场，我们也能看到类似的情况。作为动迁房丝庐雅苑就和一旁的商品房小区东方冠郡的价格差不多，甚至还要比不远处的商品房小区----汇锦城的价格更高一些。

原因很大程度上同样也归结于小区环境、房龄和户型设计上。

不过与青浦不同的是，丝庐雅苑主要安置对象是市区的动迁户。不过由于楼盘体量小、总价低、户型也不错，因此流动性相对比较好。因此，目前丝庐雅苑的住户有很大一部分是张江等地区的刚需上班族，这也使得丝庐雅苑的整体环境相比一般的动迁房要好了很多。

丝庐雅苑小区实景

而汇锦城虽然是商品房，但由于建设年代稍早、户型大多比较蹩脚，实用性相对差一些。再加上小区规模大、挂牌量大、小区环境嘈杂，整体二手房挂牌价相比丝庐雅苑都要稍低一些。

汇锦城实景

只要房子好 动迁小区也有可能逆袭

除此之外，在上海的其他区域我们也时不时能够看到卖得单价比商品房更贵的动迁房。除去地理位置这样不可控的因素，小区的整体环境和住户的整体情况对动迁房的价格起到了很大的后天弥补作用。

与此同时，小区物业的不作为、小区设计的先天缺陷、楼盘质量问题等，也可能让一些原本一手价格就不便宜的商品房在后期的二手市场上甚至还不如动迁房值钱。

看好这几点 别让到手的商品房“掉价”

那么，我们在买房的时候要如何做选择才能使得我们买到的房子在以后不至于“被掉价”太多呢？

首先，要考虑一个小区的户型。

一来面积段是否一致，尤其是在买新房的时候。

因为一般来说，如果一个新房小区的户型种类越少，面积段差别越小，就说明这个小区对购房客群的定位比较准确，买这里房子的客户的情况大体经济情况和素质都不会有太大差别，小区的品质相对也更容易得到保障。

二来，如果一个新房的户型设计比较前卫、同时兼顾舒适、实用，充分考虑自住的需求。那么这种户型也会在二手市场上受到欢迎，这个小区未来的二手行情也不会比周边差。

其次，要考虑这个小区是否有一个比较好的物业管理。

一般来说，如果一个小区有一个非常靠谱的物业，那么这个小区无论是外立面还是楼道乃至公共区域的绿化都能够持续得到比较好的维护，最起码这样的小区在二手市场上的卖相也会比较好看，自然也会受到自住买家的欢迎。二手的价格自然也不会比旁边低。

另外，小区的整体环境也是非常重要的。小区的环境是留给二手买家的第一印象，只有第一印象好了，后续购买的意愿也会更加强烈。

因此如果希望自己的房子将来在二手市场上，相对其他同地区楼盘卖个好价钱，小区的环境还是需要考量的。这其中就包括了楼栋的采光（楼间距）、小区是否是人车分流、小区的公共活动空间是否足够充裕。这些因素可能不是一个房子值多少钱的决定性因素，但很大程度上却可以决定这个小区在未来的二手市场上能否比旁边其他项目卖得更贵的、更受欢迎。

毕竟在二手房市场上，除了淘笋盘的投资客，大部分还是带着强烈自住需求的刚需以及改善客户。

如何满足日后二手市场买家、尤其是改善型买家对于改善居住环境的要求，这是每一个希望以现在的房屋作为跳板，日后置换更加高大上房屋来实现更大人生目标的首次置业者们需要理性考虑的问题。

忽略了这些因素，一味追求买便宜的房子。在房地产市场日益成熟的今后，当人们开始追求居更好的居住环境的时候，有些曾经你觉得很便宜的商品房，可能真的会还不如新造的动迁房值钱。