共有产权房=60分万岁？

作为海淀区唯二的共有产权房，永靓家园位于西北旺镇，房源共计2141套，远高于同区位中铁碧桂园的616套，是目前海淀区规模最大的共有产权房项目，也是最早一批采用规划设计导则的共有产权房，因此颇具市场关注度。

截至12月24日，永靓家园配售房源剩余65套，京籍最后一个选房家庭为7038号，非京籍最后一个选房家庭为1500号，项目弃选率高达76%。

与此同时，小易接到了一份网友的维权报告，这份报告主要从窗户过小、无新风系统预留位、装修设计不合理三个方面，对永靓家园项目提出了质疑。（若有购房问题、维权爆料，请联系小易，微信搜索yansufenshen163即可）

一、窗户大小惹争议，判定标准存分歧

根据我国《住宅设计规范》，起居室窗地面积比（房间窗洞口面积与该房间地面面积之比）不应低于1/7。

《住宅设计规范》GB50096-2011

维权网友按此公式测算，将起居室定义为餐厅+客厅，永靓家园B1、B2、B3、B4户型起居室窗地面积比不达标，也就是说室内天然采光水平低于该国家标准。

以B2户型为例，窗户面积/（餐厅面积+客厅面积+阳台面积）=0.107，远小于国家规范1/7（≈0.142）。即使在去除阳台面积后，窗户面积/起居室面积=0.124 ，也无法达标。

同理测算B1、B3、B4户型起居室窗地面积比，分别是0.137、0.124、0.105，也均未达标。

永靓家园B2户型图

针对这一质疑，近日项目设计负责人公开回复，“这些户型的起居室窗地比是符合国标的”。他解释称，网友测算的起居室面积中涵盖了餐厅面积，从而致使比例小于1/7，且现有的窗户尺寸，已是该楼栋结构下能达到的最大尺寸，如果再大，无法保证房子的安全性。

根据项目设计负责人的解释，还是以B2户型为例，面宽3.3米，由于餐厅、客厅没有明确物理分界，我们按照餐桌餐椅宽2米、冰箱宽0.6米的数据，粗略测算出，B2户型餐厅面积为8.58米，那么起居室（客厅+阳台）窗地面积比为0.154，达到了国家标准。

对于这个解释，维权网友表示不能认同，他们认为项目预售合同中，仅有对起居室的描述，没有对无明显分界的餐厅、客厅的描述。且我国《住宅设计规范》对起居室的定义是：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。因此，维权网友认为，该项目起居厅应该是餐厅、客厅等家庭活动空间的总称。

《住宅设计规范》GB50096-2011

对于起居室是否包含餐厅，项目设计方和维权网友产生了分歧。项目设计方进一步公开表示，永靓家园不仅满足国家住宅设计规范，更满足《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》。该导则规定共有产权房“起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米”，而永靓家园的窗洞口最低高度为1.4米，满足这一规定。

《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》

海淀区永靓家园共有产权住房项目申购登记公告

窗户大小影响着采光，因此是购房人考量房子的关键指标。而关于保障性住房的窗户过小的维权，时有发生。此前的共有产权房项目中铁碧桂园，就被质疑窗户过小。更早在自住型商品房刚推出时，最小的窗户高度只有1.1米，也曾引发质疑。

二、无新风系统预留孔位，不符合北京标准

据网友反馈，永靓家园没有新风系统预留孔位。而2018年7月1日正式实施的北京《居住建筑新风系统技术规程》规定：“新建居住建筑应预留新风系统的安装位置”。

北京市地方标准《居住建筑新风系统技术规程》

今年入冬以来，北京多次发布了雾霾黄色预警。我们日常生活的一半时间都要在家度过，因此，安装新风系统来缓解雾霾天造成的健康影响，成为越来越多北京购房人的装修必选项。

三、全装设计引质疑：7成产权，7折品质？

维权网友表示，除上述两个不符合国家标准和地方规范的问题外，他们对项目的全装设计也抱有一定的质疑。

空间上，永靓家园在阳台和卧室/起居室之间，设计了隔离墙和推拉门进行区域隔离。但网友认为由于户型面积本就不大，这个隔离设计不仅切割了居室空间，还影响采光和通风。

供暖上，永靓家园居室内暖气片过少，阳台无暖气片，无法保证单个室内空间冬季的温度。而海淀翠湖地区的三个限竞房：葛洲坝紫郡兰园、山屿湖、翡翠云图，均价5.3万/平，均采用地暖设计。永靓家园100%产权均价为5.4万/平，却仍使用外置暖气片供暖。维权网友认为，不能因为业主只能购买70%的产权，开发商就按照70%的价格盖房子。

永靓家园样板实景照片（网友提供）

洗衣机位置原设计在洗手台边，空间仅为60cm×60cm，仅能摆放小型号洗衣机，不能满足三口之家的日常使用需求，且背部水管的明管设计浪费空间。

永靓家园样板实景照片（网友提供）

窗户向内打开，由于阳台面积狭小，开窗时与升降衣架会相互干扰。

永靓家园样板实景照片（网友提供）

针对这些问题，永靓家园维权网友表示诉求如下:

1.将客厅与阳台之间的隔断拆除，包括去除推拉门及其两侧的砌块隔墙，同时外窗应使用双层隔热玻璃；

2.与同期开发的公租房、限竞房等保障性住房一样采用地暖设计；

3.洗衣机预留位背部自来水管，应该藏在墙内采用暗管设计，同时在阳台增加自来水管及排水，让业主自主选择洗衣机尺寸、放置位置；

4.阳台窗户设计为向外打开，避免和升降衣架间的干扰。

手记

鉴于永靓家园已经拿到了预售许可证，那么设计文件中的各项指标应该是符合各项标准要求的。

但购房人对房子的要求，并不仅仅是满足各项标准，而是更加人性化的去满足实际居住需求。

规范标准仅仅是条及格线，购房人想要的并不是擦边而过的60分，而是优秀的90分，甚至是完美的100分。

对于永靓家园维权事件，你有什么看法？欢迎在下方留言交流。

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