深度丨一文读懂空置税

前 言

如我们在《一文读懂房产税的四大问题》中所述，房产税是构建长效机制的一部分，但是房产税推出的时机并不成熟，全面执行也有难度。那么同样作为构建长效机制的空置税有征收的可能性吗？这也将是本文要探讨的问题。

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特别链接：深度丨一文读懂房产税的四大问题

亿翰百科：空置税是政府为了整合优化资源配置，而对居民的空置房屋征收的税赋。一般采用累进税率，具有惩罚性。

目录

一、国内外征收空置税的经验

（一）国内外空置税征收的表现

1、中国香港征收空置税按房屋年租金的200%

2、加拿大按房屋价值的1%征收空置税

3、澳大利亚同样按照房屋价值的1%征收空置税

二、国内外空置房定义及空置率的统计与表现

（一）国内外对空置房屋的定义

（二）国内外对空置房屋的统计方式

（三）国内外对空置率的统计——以美国为例

（四）国内外空置率的表现

1、中国香港房屋空置率不足4%

2、加拿大各省平均房屋空置率不足5%

3、澳大利亚全国平均住宅空置率为2%

4、美国自有房屋空置率维持在2%以下

5、日本房屋空置率上升至13.5%

三、我国大陆房屋空置现状

（一）目前为止，我国没有统一的空置房屋定义

（二）大陆地区空置率保持较高位置

四、如果征收空置税，需要解决那些难点

（一）空置税征收之前要解决的难点一——如何界定空置房屋

1、我国空置房屋应当区分增量市场和存量市场

（二）空置税征收之前要解决的难点二——怎么统计空置率

1、统计空置率应当以普查数据和专项调查相结合

（三）空置税征收之前要解决的难点三——如何计算空置率

1、国内房屋空置率计算方法

2、房屋空置率计算应充分考虑分母

五、空置税将会怎么征收

（一）明确空置税征收范围

（二）征收空置税应当采用什么样的税基和税率

（三）征收空置税应综合考虑城市水平

六、空置税若推行，有哪些利好

（一）增加房屋供给，缓解供需失衡问题

（二）长期来看，空置税与行政调控政策形成对冲

总结

一.

国内外征收空置税的经验

国外和地区对空置率研究已久，并且多数国家和地区都已出台空置税。从不同国家和地区征收空置税的情况来看，各国和地区出台的空置税都比较严厉，具有惩罚性。接下来主要从中国香港、加拿大和澳大利亚等国家分别说明空置税和空置率的情况。

（一）国内外空置税征收的表现

1、中国香港征收空置税按房屋年租金的200%

2018年6月，中国香港开始征收空置税，并出台《差饷条例》，征收对象主要为未出租者，其目的就是为了遏制房价上涨。

中国香港征收空置税主要是针对空置的一手房，对空置一年或以上、未出租或自住的一手房屋，按房屋年租金的200%征收“额外差饷”（即空置税）。就税率来看，中国香港的空置税率很高，中国香港“差饷”（即土地税）的征收率为租金的5%，空置税则高达200%。以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算，空置税率按租金两倍征收，大约等于楼价的5%。举例来看，一套月租金为10000港币的房子，年租金12万港币，需缴纳空置税24万港币，而这套房子的售卖价格可能只有约480万港币。

就空置税的征收方法看，中国香港所有获发占用许可证达12个月的一手房业主，每年须向政府申报房屋的使用情况，若发现有房屋超过六个月时间未作居住或出租用途，该房屋会被视为“空置单位”，业主需要缴付空置税。

2、加拿大按房屋价值的1%征收空置税

长期以来，温哥华的房价高居加拿大榜首，2016年温哥华的空置房屋达到25495间，空置房屋的增多催使了温哥华空置税的征收。

2018年2月是温哥华居民申报2017年房屋是否空置的截止日期，也是征收空置税的正式日期。居民房屋凡是达到6个月的以上空置的，均需按照“房产价值的1%”来交税，并且谎报业主将面临每天罚款10000加元（5万元人民币）的严厉处罚。

3、澳大利亚同样按照房屋价值的1%征收空置税

2018年1月，澳大利亚的维多利亚州借鉴加拿大温哥华对超过半年无人居住的房屋起征空置税，税率同样为房屋价值的1%。

为了打击房屋空置，早在2017年澳大利亚就已通过相关法案。澳大利亚税务局有权对空置房屋的外国投资者处以高达5500澳元（2.7万元人民币）的罚款，并且如果他们没有提交申报空置房屋表格将被处以52500澳元（26万元人民币）的罚款。

除了中国香港、加拿大、澳大利亚，其他诸如英国、法国都有征收空置税。

①在英国，如房产被空置长达两年或以上，政府会对空置房屋征收100%额外市政税。

②在法国，住宅空置逾1年须缴交楼价的10%为空置税，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%。这显然带有惩罚性质，而且是累进制的。

由此可见，空置税在全球各地千差万别，有不征收的，有温柔征收的，有惩罚性征收的。

二.

国内外空置房定义及空置率的统计与表现

征收空置税的前提包括对空置房屋有明确的定义和准确的数量统计。不同国家和地区对房屋空置问题研究时间较长，无论是对空置房屋的界定和统计方法都有充足的经验可以供我们借鉴。

（一）国内外对空置房屋的定义

从不同国家和地区对空置房屋的定义来看，由于国情不同，各个国家对空置房屋的定义略有差异，但整体来说差别不大。从不同国家和地区对空置房屋的定义看，大多数国家都是结合本国的实际情况，对联合国的定义做了细微调整；不过对空置房屋的具体定义及统计口径具体到每个国家和地区均不相同。

可以看到，各国和地区对空置房屋的定义和统计口径各不相同。不过归纳各国的具体做法可以看出：

1）多数国家和地区将普查或调查时无人居住或无人员实际占有的作为空置房屋判断标准。

2）除德国和西班牙不将第二套房、度假房、周末房作为空置房以外，其他国家基本上都将其作为空置房统计。另外，日本、比利时和马耳他即使将第二套房屋作为空置房处理，但是分别统计包含或者不包含第二套房屋的空置率。

（二）国内外对空置房屋的统计方式

空置率是反映房地产市场供需关系，并衡量房地产市场周期波动的重要指标。不过在房屋增加新的投资属性之后，房屋空置会存在一定程度上的合理性和必然性，所以，合理的房屋空置率并不是0。但是房屋大量空置已经成为不争的事实，国内外针对房屋空置率问题早已进行了相当长时间的研究。

虽然所处市场环境不同，但是国外对房屋空置率的研究相对成熟，并且对房屋空置率的界定也比较统一，所以具有很强的借鉴意义。

总的来说，不同国家和地区对房屋空置率有以下几个特点：

1）房屋空置率的实施主体一般分为官方统计机构和咨询服务机构。

在国外和地区，实施房屋空置率统计的主体一般有政府统计机构，例如：美国普查局、日本总务省统计局、爱尔兰国家资产管理机构、中国香港差饷物业估价署和中国台湾行政院主计处。另外也有房地产咨询服务机构，例如：加拿大国家房屋抵押贷款公司、新加坡 REALS 信息咨询机构和日本 CBRE 公司、澳大利亚 SQM 机构。

2）人口普查与专项调查相结合，利用多种方式获得统计数据。

在国外和地区统计房屋空置率数据一般由人口普查数据与房屋空置数据相结合的方式。但是传统的以人口调查统计房屋空置率的方式更加耗时耗力，成本较高，并且由于时滞性，最终统计的空置率数据会存在误差，所以在以传统方式统计房屋空置率数据的同时，会进一步辅以详细的专项调查，包括问卷调查、电话访问、实地访问和网上调查等。

◆主要代表做法有：

①通过邮政服务登记的数量统计空置房屋。例如美国城市和房屋发展部与美国邮政服务系统合作，最后相互汇总数据，由美国城市发展部按照季度发布房屋空置率。

②通过网络记录调查统计空置房屋。例如澳大利亚充分利用现代网络技术带来的便利，通过网站记录来获取空置房屋信息。

③通过电话访问调查统计空置房屋。同样以澳大利亚为例，澳大利亚的昆士兰州采取计算机辅助的电话来统计该州以及分地区的出租房空置率。

④采取电话访问和实地访问相结合的方法。例如加拿大国家房屋抵押贷款公司通过抽样调查，每年4月和10月都对房主、经理人或大楼管理员进行电话访问。该调查在不少于 10000人口的城市进行，调查样本仅限于至少拥有三套租赁房屋的私人住宅楼，且出租房进入市场交易的时间不少于3个月。通过此项调查，可以收集出租房空置率、可用率以及新建和现有房屋的平均租金数据。

⑤通过水、电的消费记录计算房屋空置率。由于常规的年度和季度房屋空置率的统计在大多数国家和地区尚未开展，于是一些国家和地区采用较容易获得、数据比较系统的用电量和用水量数据来推算房屋空置率。例如，新加坡的房屋空置率是从水电供应部门的水电销售记录推算出房屋空置率。我国也曾利用国家电网的数据统计房屋空置率，将一年一户用电量不超过20度的房屋视为空置房。

一般来讲，大多数国家和地区统计房屋空置率的方法可以归纳为房屋普查与专项调查相结合，因为只有这样才可以尽可能的弥补单项调查数据出现的偏差，从而保证统计数据的合理性和真实性。例如，中国台湾，从1980年开始，每10年进行一次人口及住宅普查。由于周期较长，非普查期间，中国台湾学术界通过台湾电力公司提供的用电不足底数（一年一户用电量不超过20度）的家庭数目，可以推算具体某一年内的房屋空置情况。通常一般家庭在正常居住的情况下，大约4天用电量就会超过底数，所以通过用电不足底数资料来推断中国台湾房屋空置情况具有相当高的可信度。

3）根据物业类型统计房屋空置率。

不同国家和地区房屋空置率数据是通过各个城市的数据汇总进行统计的，然而根据不同物业的数据来源，房屋空置率会设有不同的名称。

具体有：

①以美国为首的大多数国家都将房屋空置率分为自有房屋空置率和租赁房屋空置率分别统计。

②租赁房屋空置率按照租金水平的高低划分不同的出租房屋空置率。例如美国。

③按照空置时间的长短划分长期房屋空置率和短期房屋空置率。例如，法国。

④将度假房统计在内的房屋空置率和不将度假房统计在内的空置率。例如，爱尔兰。

⑤按新建房屋和已有房屋划分的房屋空置率。例如，日本。

⑥按照户型大小分别统计房屋空置率。例如，中国香港。

⑦对房屋类型（联排房、独立房、公寓）划分分别统计房屋空置率。例如，美国、加拿大。

4）不同国家和地区一般按照房屋套数统计空置房屋。

在已发布房屋空置率的国家和地区中，几乎所有的国家和地区都按房屋套数来计算空置的房屋，例如美国、日本、加拿大、爱尔兰和中国香港等。不过，大部分国家和地区对办公楼、商店、工厂和货仓等工商业用房的空置率都是按面积来计算的，如日本、英国、澳大利亚、新加坡、韩国和中国香港等。

5）对统计出的房屋空置率予以评估，保证数据质量。

受时效性和空间性差异的影响，大部分国家和地区对房屋空置数据采用抽样调查的方法，确定数据的有效性，但由此就会产生抽样误差和非抽样误差。如美国普查局利用90%的置信区间和0.1的显著性水平来判断房屋空置率数据的可靠性；加拿大通过计算不同规模的出租房空置率下的变异系数来反映数据的可靠性；澳大利亚昆士兰州通过计算标准差来判断数据的可靠性，如果数据的标准差超过了50%，则证明数据是不可靠的。

6）各国和地区调查频率具有多样性，并且数据均免费发布。

国际上，有关房屋空置率的调查频率有月度调查，如澳大利亚；有季度调查，如美国和爱尔兰；也有半年度调查，如加拿大；还有年度调查，如中国香港。同时，各国和地区房屋空置率统计结果一般都会及时由调查实施主体召开新闻发布会或在各自网站上及时发布，也有通过纸介质出版物或CD光盘发布的，用户可以免费获取数据。

7）除房屋空置率以外，一些国家和地区还统计工商业用房的空置率。

统计工商业用房的空置率的目的主要是为了评估现有租金的高低，作为厂商选择工商业用房提供选房难易程度和房租价格方面的参考。日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国家和地区统计办公楼空置率；中国香港统计办公楼、商场、工厂和仓库的空置率；新加坡还依据旅游局数据统计酒店的空置率；英国还将商业用房和工业用房合并，统计英格兰的工商业用房的空置率。

（三）国内外对空置率的统计

——以美国为例

从国外对空置率的统计方法来看，其内涵理解基本一致。尤其美国是统计房屋空置率最早的国家之一，其统计方法相对成熟，并且更加透明，特别是对空置率的定义和统计方法成为众多国家效仿的对象。美国当前统计房屋空置率的手段主要包括人口普查和房屋空置调查、美国社区调查与美国邮政服务记录，三种手段相互协调，相互补充。

图表：美国不同机构房屋空置率统计比较

资料来源：亿翰智库

从以上可以看出，无论将哪种统计房屋空置率的方法单独拎出来，都无法完全、完整、完善的统计出一个国家的房屋空置的具体水平。要想得到一个在误差允许范围之内的数据，除了国家政府机构在进行人口普查时对房屋空置的调查以外，还应辅以各个省份或者不同能级城市的不同层级结构对城市或者区域进行房屋空置统计，最后以第三方数据（用电量、用水量、邮政服务记录等）作为参考，衡量房屋空置率的准确度。

以中国台湾为例，根据1980、1990、2000年（由于数据匮乏只能找到以前的数据）三次住宅普查时，空房数分别为479839、674317、1228798户，而同时期用电量不足20度的户数资料分别为470670、606858、1243744，两者差距1980、2000年是约为2%，1990时约为10%。可以说通过第三方数据推断或者衡量整体的房屋空置率具有相当的可信度。

（四）国内外空置率的表现

按照国际惯例，房屋空置率在5%——10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%——20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房的销售力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上则为严重积压区，应当加大房地产市场管控力度，减少房地产市场投机，保证市场稳健运行。

与国内需要房屋普查才能获得准确空置率不同的是，国外并不一定要完全借助房屋普查就可以获得在误差范围以内可接受的房屋空置率数据。在世界上已经有很多国家和地区很早就开始统计房屋空置率，从美国、加拿大、英国到中国香港和中国台湾，都是很早就定期收集和发布房屋空置率数据。同样，国外很早就有“自有房屋空置率”和“出租房空置率”两个指标，后者高于前者。自有房屋空置率一般是刚需房屋空置率，房主出差等产生的自然空置；出租房空置除了租户出差等产生的自然空置以外，还包括出租房装修和招租期的空置。

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1、中国香港房屋空置率不足4%

其实中国香港的房屋空置率并不高。2017年中国香港房屋空置率为3.7%，不到4%。但是2018年6月，中国香港仍是出台了空置税，主要原因有：一方面是中国香港房价过高，将空置的房屋用于出租会减轻社会压力；另一方面是中国香港住宅用地供应量严重不足导致房屋数量有限，也是征收空置税的根本原因。

据统计，中国香港土地40%被规划为郊野公园和保护区，而真正用于高强度住宅开发的土地面积只有可怜的4%。这也就是为什么中国香港要把多余的空置房“挤”出来，以增加市场房屋供给。虽然说，如果中国香港能新增2%的土地用来修建住宅，就可以把整个城市的住宅面积增加50%。

但并不可行。

关键原因就是中国香港高房价长期存在，土地和房屋是中国香港银行贷款重要的抵押物。如果大幅增加住宅供应，房价将会大跌，金融体系也随之崩溃。另外，也是最重要的一点，中国香港是自由港，税率极低，中国香港政府主要税收来源就是楼市和股市。

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2、加拿大各省平均房屋空置率不足5%

加拿大抵押贷款和房地产公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）是加拿大的政府机构，每年都会调查加拿大租赁市场的趋势，调查数据主要来源于人口至少超过10000人的城市中心。

2017年加拿大各省租赁房屋平均空置率为4.03%，较2016年同比下降了0.6个百分点，其中新不伦瑞克省下降最为明显，为2.5%。但总体而言，市场需求仍保持稳定的局面，而维持需求的关键因素包括高水平的净国际移民，改善年轻家庭的就业条件以及人口的持续老龄化。

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3、澳大利亚全国平均住宅空置率为2%

澳大利亚空置率的算法与其他国家略有不同，但同样能够反映房地产市场的现状。2018年11月，澳大利亚全国平均住宅空置率是2%，其中悉尼空置率为2.8%，布里斯班为2.7%，堪培拉为0.6%。可以看出，澳大利亚的住宅空置率始终保持在较低的水平，尤其是霍巴特和堪培拉几乎没有房屋空置。

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4、美国自有房屋空置率维持在2%以下

美国是统计房屋空置率最早的国家之一。无论是统计方法，还是空置税征收制度都已经比较成熟，是众多国家和地区学习的对象。早在1956年美国就开始统计房屋空置率，并且很明显可以看出，当美国经济萧条时，房屋空置率上升；当经济繁荣时，房屋空置率下降。

2018年第三季度，美国的自有房屋空置率为1.6%，相较第一季度和第二季度均有所上升，但是整体保持在一个合理的区间内。美国能保持低空置率的很大原因是由于美国的房地产市场早已处于存量市场，新增房屋有限，多是二手房交易。并且由于房利美和房地美提供信贷支持，居民贷款买房，消耗库存，一方面既保证房地产市场健康发展，保持低空置率；另一方面也使居民居者有其屋，促进社会和谐发展。

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5、日本房屋空置率上升至13.5%

日本总务省统计局每5年实施一次全国房屋空置率调查，最近一次是在2014年。截止到2013年，日本房屋空置率达到13.5%，是历史新高。空置率持续增长的原因很大程度上是由于日本老龄化问题严重，老人去世导致房屋自然空置；还有一部分原因是子女前往大城市工作等因素，使房屋空置。

三.

我国大陆房屋空置现状

目前，我国还没有一个统一的空置房屋定义，并且从民间对空置房屋的统计情况来看，我国的房屋空置率相对较高。

（一）目前为止，

我国没有统一的空置房屋定义

要知道，空置指标是衡量房地产行业供需平衡的重要指标，通过观察空置指标可以研究房地产市场的走向变化，并为房地产行业发展提供决策。

但是当前我国对空置房并没有统一的定义。尽管2003年住建部发布了关于空置房的官方定义，但实际上在市场中对空置房仍存在多种定义。正是由于市场上各方对于空置房定义都不大相同，所以很难统计出全国有多少可供购买的空置房。

（二）大陆地区空置率保持较高位置

数据的缺失对政策的制定、市场的健康发展带来了阻力。没有官方的空置率数据统计和发布，市场就无法掌握真实的房地产供需，信息不对称、市场声音嘈杂，很容易使政府政策制定失误，从而导致房地产市场乱象丛生。

2018年，有关“空置率”、“空置税”的话题再次扑入眼帘。前文就已经讲过，我国对房屋空置率仍没有一个统一的定义。没有官方的定义界定，就没有空置率的数据统计范围，没有统计范围就没有空置率数据，没有房屋空置率数据，那么我国大量的空置房便无法纳入到房地产行业的宏观调控中去。

其实早在2013年，西南财经大学人员就通过实地调查统计我国的房屋空置率，虽然有被人质疑空置率过高，但这正是以一种方式传递了一个信息，空置率统计虽然有难度，但它不是“哥德巴赫猜想”，我国的房屋空置率还没困难到无法统计的程度。

截止目前，我国比较常见的空置率统计数据有三种：

●第一，国家电网将每年每户用电量不超过20度的房屋视为空置房。2018年，原中央农村工作领导小组负责人披露据此推测的2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

不过，通过以用电量统计房屋空置率的时间看，其实我国早已对房屋空置问题关注已久，但是由于空置率统计的难度，并没有相关政策产生。此次统计并没有提前公告，在数据上有一定的准确性，但是统计的城市范围不可而知，而且对于开发商新建导致的房屋空置无法统计，会导致数据偏小。

●第二，媒体通过社会调查我国房屋空置率达到20%以上。2015年5月腾讯网等媒体机构对全国196个城市超过50万网友抽样调查结果显示中国主要城市的房屋空置率在22%至26%之间，其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。此次社会调查覆盖面广，但是调查周期比较短，并且多集中于20-39岁人群，受访人群年龄分布不太合理，会致使结果出现偏颇。

●第三，2014年西南财经大学发布的《城镇房屋空置率与房屋市场发展趋势》中，采用分层随机抽样调查显示我国的城镇房屋空置率达到22.4%。其中一线城市自有房屋空置率达到21.2%，二线城市达到21.8%，三线城市达到23.2%。如果以国际上10%作为空置率合理界限的话，那么我国的房屋空置率远超于国际警戒线，尤其是在低能级城市。

总的来说，此数据研究样本覆盖面广，周期长，具有一定的可信度。但正如前文说的，此数据调查忽略了一个最大的问题就是一套房家庭因外出工作等因素导致的房屋空置，会夸大我国的房屋空置水平。

以上三种数据来源，无论是哪一种，我国的房屋空置率均超过了国际房屋空置率的警戒线。

与国外相比，我国的房屋空置率也处于较高的水平。2018年，美国的自有房屋空置率为1.6%；加拿大各省平均房屋空置率为4.0%；2013年日本的房屋空置率为13.5%；2017年中国香港房屋空置率为3.7%；澳大利亚房屋空置率为2.0%。即使以国家电网统计的空置率为准，我国的房屋空置率也到了一个非常严峻的时刻。

可以看出，无论选用哪种统计方法，我国空置率均保持较高的水平。住房利用率低下，闲置房屋过多，空置率过高将会是空置税征收的直接原因。即使有类似中国香港那样低空置率仍旧征收空置税的国家和地区，但也要结合具体情况而论。

四.

如果征收空置税，需要解决那些难点

房地产行业的快速发展使炒房者见利借机炒房；开发商利用一级市场与二级市场供需关系信息不对称原因，推迟新盘入市，为房价上涨推波助澜。这些现象的产生扩大了我国的房屋空置面积，如果征收空置税，将会降低房屋空置率、优化资源配置、保障资源充分利用，但仍然面临各种困难需要解决，主要涉及三个方面的问题：一是如何界定空置房屋；二是怎么统计房屋空置率；三是如何计算空置率。

（一）空置税征收之前要解决的难点一

——如何界定空置房屋

1、我国空置房屋应当区分增量市场和存量市场

从前文可以看出，虽然各个国家和地区对空置房屋的定义都不相同，但本质上都是将长期无人居住的房屋视为空置房。我们认为，结合国情，可以将我国的空置房屋分为两个部分，即：一是在增量市场中的空置房定义；二是在存量市场中的空置房定义。

1） 关于增量市场中的空置房定义

顾名思义，增量市场中的空置房就是开发商建成后没有销售出去的房屋。在这里，我们认为市场上完全可以使用2013年我国住建部提供的官方定义，即：

空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。

可以总结为，增量市场中，空置时间在1年以上的房屋视为空置房。

即：当房屋建成后，会有1年的待售期，这一时期的新建房屋不视为空置房，而是把建成后1年以上（包括1年）的房屋视为空置房，对这一部分房屋征收空置税。

2） 关于存量市场中空置房的定义

所谓的存量市场中的空置房屋就是居民拥有的闲置房屋，这部分完全可以参考国外对空置房的定义。

概括来说，存量空置房定义应当包括在普查时点无人居住的房屋，包括度假房、居民待售房、居民待出租房以及为子女准备的婚房等，只要是长期（超过并包括1年）无人居住的房屋普遍视为空置房屋。这一部分主要针对城镇居民闲置房屋，对于农村闲置房屋暂不做统计。主要是因为农村闲置房屋是由于当地居民外出务工、就医等因素造成的长期房屋空置。虽然这些房屋虽然处于空置状态，但是这些房屋依旧是农村居民的根本，不是他们可以随便放弃或者是投资的房屋。

（二）空置税征收之前要解决的难点二

——怎么统计空置房屋空置率

空置房屋数量的增多是空置率上升的诱因。准确的空置率数据只靠房屋普查统计是不够的，还需要多部门结合，相互补充，相互完善。

1、统计空置率应当以普查数据和专项调查相结合

国外统计空置房数量的方法已经相对成熟可靠。关于空置房屋统计方法，大体可以分为三类：

第一，多数国家在人口普查时，同时进行房屋空置统计，但是这种方法周期长，在普查当年统计出来的数据可能有比较高的准确度，但是由于时滞性，无法保证非普查时期的房屋空置数据准确。

第二，由咨询机构、政府机构等部门根据季度统计各个区域的房屋空置数量，并持续更新，这种方法可以使统计房屋空置数量减少时间差异的影响，获取及时的、准确的数据统计。

第三，利用水电公司每月统计的低于某一额度的使用记录数据，统计房屋空置。

从我国来看，同样可以结合这三种方法，统计房屋空置率。

首先，我国每十年一次的人口普查，增加对空置房屋指标的普查。尽管房屋普查耗时耗力，但是通过普查可以对我国的空置房屋数量有直观的统计。

其次，普查毕竟时间间隔长，就像前文说的，由于时滞性很难保证每年的空置率数据准确。这个时候就需要我国的群众性自治组织——居委会是在我国社区普遍存在的，同时也是距社区居民最接近的组织。我国完全可以以统计局为中心，以社区居民委员会为辅统计各城市社区每季度的空置房屋，最后上报汇总，得出一个具有及时性、合理性的空置率。

最后，国家电网和各省市水务公司，在每季度统计出各户水、电使用量低于某一程度的房屋数量（例如电量使用不足20度）。即使这个数据容易受众多因素影响，但完全可以当作另外两个数据的补充参考。

当然，房屋空置率不可避免的存在主观性或其他因素导致的数据失真。除了房屋普查和专项调查以外，居民也应当积极践行个人责任，向有关部门申报房屋空置或者政府鼓励居民举报邻居是否有房屋空置现象。如果发现居民有隐瞒房屋空置的行为，可以对其处以高额罚款。例如，加拿大温哥华对于谎报房屋空置的将处以每天10000加元（50000元人民币/天）的处罚。

（三）空置税征收之前要解决的难点三

——如何计算空置率

根据房地产市场类型的不同，可以把空置率分为增量房屋空置率和存量房屋空置率。其中增量市场房屋空置率的计算公式一般是某一时刻新建房屋空置面积占一段时期新建房屋总面积的比率；存量市场房屋空置率的计算公式一般是某一时刻空置房屋面积占全部房屋总面积的比率。

1、国内房屋空置率计算方法

就国内而言，虽然说我国房地产行业已经进入到存量阶段，但是每年新建房屋数量依然可观。同期，国外的存量房地产市场发展已久，新建房屋增加有限，如果使用国外计算房屋空置率的方法，结论会出现较大差异。目前，国内计算房屋空置率的方法比较多，每一种都有自己使用的理由，各自的缺陷也都比较明显。

比较房屋空置率的计算方式，其差异主要体现在分母上。就比如说要计算一年的房屋空置率，如果分母是当年的房屋竣工面积，计算出的空置率就比较高；如果分母是三年的房屋竣工面积，计算出的空置率会进一步缩小；如果分母是所有的房屋竣工面积，计算出的空置率将会更低。所以在增量市场的房屋空置要解决的难点就是分母的确定。

2、房屋空置率计算应充分考虑分母

从上可以看出，目前我国房屋空置率计算方法与国际通行的计算方法不一样，如果硬要照搬国际的计算方法，将会对国家的宏观调控产生负面影响。因此，对当前我国的房屋空置率计算方法进行研究、剖析、改进，统一计算标准，无论是对宏观调控，还是统计我国合理的房屋空置率都是有必要的。

国外存量房地产市场的计算方式是空置房屋数量/全部房屋存量的比值，如果以此判断我国的房屋空置率区间，会出现偏低情况。所以在计算国内增量市场的空置率可以从以下出发：

一年内可供销售、出租房屋数量分为两部分，即：上一年房屋空置面积和当年的房屋竣工面积再减去不可销售的面积。房屋空置率是指一年内房屋空置数量占一年内可供销售、出租房屋数量的比重，反映一年内没有销售和出租的房屋空置程度。

则：

① 在增量市场中，房屋空置率的计算公式为：

房屋空置率=一年内房屋空置面积/一年内可供销售、出租的商品房面积

（注：一年内可供销售、出租的商品房面积=[上年度商品房空置面积+(本年度竣工房屋面积-本年度不可销售、出租的房屋面积)]。）

② 在存量市场中，房屋空置率的计算公式为：

房屋空置率=房屋空置数量/存量市场房屋空置数量。

五.

空置税将会怎么征收

空置税背后的一个重要逻辑就是从需求中把投机性需求驱逐出去，从而使市场供需平衡。虽然国外的空置税发展已久，但如果要征收空置税应当在借鉴国外的基础上适当结合我国国情。同时，如果征收空置税，应当明确空置税的征收范围、税基、税率以及城市之间的差异。

（一）明确空置税征收范围

房屋空置包括增量市场的房屋空置和存量市场的房屋空置。那么，如果征收空置税，首要目标就是明确空置税的征收范围，即：增量市场中的新建房屋空置和存量市场中长期无人居住的空置房屋。

增量市场中的空置房屋主要包括开发商持有超过一年的新建房屋空置。但是在我国房地产行业步入存量时代之际，以及国家提出供给侧改革、去库存目标和房企注重高周转，加快资金回笼的背景下，增量市场的新建房屋空置面积是相对有限的。所以对增量市场征收空置税主要是针对企业去化效果不理想或者过度的开发导致的新建房屋空置。

存量市场中的空置房屋主要是长期（超过1年）无人居住的房屋，包括投资性房屋、待出租房、待出售房、度假房及为子女准备的婚房等。征收空置税重点也不在于居民持有多少房屋，而在于持有的房屋中有多少是空置的，如果征收空置税，也就是对空置的这一部分征税，将“多余”的房屋从投资投机者手中拿出来，重新流回到二手房市场和租赁市场。所以对存量市场的征收空置税主要是针对故意将房屋空置导致的房屋空置。

（二）征收空置税应当采用什么样的

税基和税率

国外空置税的征收有的以房屋价值为税基，有的以房屋的年租金为税基，但普遍来说，还是以房屋价值为税基的居多。如果征收空置税，我国也可以采用以房屋的价值作为税基。但是房屋价值是持续变动的，税基也会随之浮动。即使现如今房屋估价系统已相对完善，但是如果空置房数量巨大，房屋评估自然也是一个庞大的工程，如果每年都进行一次评估，耗时耗力，因此建议对空置房屋估值以3年为一周期，每三年对空置房屋进行一次价值评估。

那征收空置税带来的纳税总量和税率有多少呢？

为此我们做了测算。

以2017年的数据为准，将空置率分为5%、10%、15%、20%和25%五种等级，测算出在不同税率下，可征收的空置税总量：

●征税对象：

-拥有房屋的城镇居民（农村人口拥有的空置房屋不在空置税征收对象范围内）。

-城镇居民房屋空置面积=城镇人口*人均房屋面积*空置率=总人口（P）*城镇化率（ur）*人均房屋面积（s）*空置率（r）。

-2017年城镇人均房屋建筑面积36.6平方米；城镇化率58.5%，商品房成交均价7892元/平方米。

●计税依据：

-房屋评估值（V）=全国商品房成交均价（p）*房屋面积（S），因此税基=房屋评估值（V）。

●税率：

-国外空置税率一般都比较高，因此将税率（tr）设定在[1%，7%]之间。

-全国商品房纳税总额=总人口（P）*城镇化率（ur）*人均房屋面积（s）*全国商品房成交均价（p）*空置率（r）*税率（tr）。

在各种假设下，对2017年全国范围内可以征收的空置税（主要针对商品房征收）总体量进行测算。

2017年全国商品房成交均价为7892元/平方米，全国总人口13.9亿，城镇化率58.5%。当空置率为r时，我国城镇居民房屋空置面积=13.9*58.5%*36.6*r=297.7*r亿平方米，税基=297.7*r *7892。最终测算结果如下：

通过测算可知，空置税带来的纳税总量有限，但是假如将征收空置税获得的纳税收入用于地方财政住房保障支出，可以减少政府财政支出的压力。

如果有居民愿意承担高额的税负，这时候建议采用累进税率，增加居民空置房屋的持有成本。假设空置率为15%，基础税率4%，空置税税率每年提升0.25个百分点时，持有三年的成本就会上升至15860.1亿元，昂贵的持有成本会让房主将空置房屋用于出租或者出售。如果房主隐瞒房屋空置或者拖缴空置税，建议采用行政处罚方式，维护税收公平。

对企业而言，如果是新建房屋空置建议以鼓励出租为主，这样既可以减少空置，又可以增加租赁市场房屋供给。倘若开发商不乐意把空置房屋推入到租赁市场，可以对其征收空置税。

（三）征收空置税应综合考虑城市水平

空置税与房产税不同，空置税直接瞄准房屋是否空置，只对空置房屋征税。但是我国各城市之间的房地产市场发展并不均衡，倘若直接全面推进空置税很容易引起争议。为了避免这种情况的发生，前期可以采用试点办法。当前，我国一二线核心城市房地产市场相对成熟，如果征收空置税，这些城市的空置率也更容易统计，可以先在这些城市征收空置税，待空置税发展完善之后，再向其他城市推进，保证政策实施不引起社会混乱。最终就会形成以一二线核心城市为首率先推行空置税，进而往下推行到普通二线及三四线城市，形成以点到面、逐步铺开的趋势。

六.

空置税若推行，有哪些利好

征收空置税可以盘活房地产市场的存量资源，优化资源配置，解决供需失衡的问题。如果空置税能够征收，主要有两方面的利好。

（一）增加房屋供给，

缓解供需失衡问题

由于房价上涨较快，投资住房获取的收益也比较高，那么投资投机者就会倾向于购买住房获得长期高额收益。然而刚需人群面对过快上涨的房价却有些无能为力，一是这部分人的收入无法跟上房价上涨的速度；二是当供给不变，住房流向投资投机者手中后，刚需人群反而没办法买房了，最终就会形成无产者来养有产者的局面。比如说，如果投资投机者5年后出售房屋获得收益100万元，而这100万元是从刚需人群的手中获得的。也就是说，刚需人群努力工作5年后买房，结果赚来的钱（100万）流入到了投资投机者手中，这样就形成了无产者“养”有产者。如果征收空置税，可以在很大程度上缓解这种现象，并且会释放大量的空置房屋到市场中去，满足居民住房需求。

为了能了解释放空置房屋可以满足多少人的住房和租房需求，我们做了一个测算。

-以2017年数据为准，假设空置率为15%，那么2017年房屋空置面积=13.9*58.5%*36.6*15%=44.7亿平方米。

-2017年城镇人均住房面积36.6平方米；假设人均租房面积15平方米（根据多城市的房屋租赁政策假设）。

假设征收空置税后，空置率下降5个百分点，那么：

当空置房屋完全流入二手房交易市场，那么将会释放14.9亿平方米的空置房屋面积，满足4071万人的住房需求；

当空置房屋完全流入租赁市场，同样可以释放14.9亿平方米的空置房屋面积，并能满足9933.3万人的租房需求。

从测算结果可知，当征收空置税有效时，可以释放大量闲置房源，满足一部分人的住房和租房需求，从而缓解供需失衡的问题。

（二）长期来看，

空置税与行政调控政策形成对冲

虽然房地产行业的调控政策经历了从“一刀切”到精细化的转变，但从长期来看，过多的行政干预不是解决行业问题的主要手段。如果征收空置税，短期内会减少行政干预，形成空置税与调控政策并行的局面。但从长期来看，当空置税发展完善并全面推行之后，市场的供需可以受空置税的影响自行调节，这时候行政调控政策的功能会被逐渐削弱，在一定程度上空置税与行政调控政策形成对冲。

总 结

空置税与房产税一样，尽管都是国家长效机制建设的一部分，但短期内能否推出还需期待。如果征收空置税，可以将闲置房源重新投入到市场，增加房屋供给，促使供需平衡；但是征收空置税也面临着困难，主要是对空置房屋的界定，空置率的统计。

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特别链接：深度丨一文读懂房产税的四大问题

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