超过20年甚至30年才能回本的商铺，值得投资吗

一个网友在5线小城市，住宅房价是一万左右，未开发的小区一楼商铺价格是两万三一平，90几个平方就是两百万左右，比照临近已开发完全的商铺租金也就5万，位置偏的还没有，这样的商铺有投资价值吗？

关于商铺投资，已经无数次说过一句话，商铺投资是一个技术活，需要掌握这门技术，才可以慢慢的去掌握投资商铺的理念，关于小城市投资商铺，更要关注一些特性，小城市的商铺和大城市的商铺，在使用功能上承担的责任是一样的，但是小城市的商铺，在买卖交易上又和大城市有太多的区别，看一下这种区别，是否更有利于自己的投资理念，赚钱理念。

商铺本身就有自己的一些特色，例如税费高，买卖不畅通，要更多考虑租金收益率，要知道商铺周边商业环境，以及城市人口动态，等等，还有关注的东西特别多，那么大城市和小城市，所关注的这些因素比例是不一样的。

例如，大城市的人口基数比较大，所以商业机会比较多，小城市的人口基数小，生意机会相对情况下也比较窄，而且有浓郁的地方特色，山东河南，东北，两广地带，以及西南地带，东南地带的人口消费特色是不一样的，山东人更加把持家，更喜欢攒钱，更喜欢留给子孙，四川人重庆人更喜欢消费，吃喝玩乐，等等。

小城市投资商铺，要记住以下，几条规则。

第一条规则，不投资商住公寓，要问自己住不住，投资写字楼，不投资产权式商铺，如果不是旅游区不投资酒店公寓，为什么不呢？

你知道投资的商务公寓是给谁用的吗，给谁用，你都不知道，你投资才能赚到钱吗？

你知道投资写字楼，是要租给谁，你连创业的机会和政策，以及租给谁都不知道，你投资的写字楼又能怎么样？

你投资的产权商铺，本地的商业创业有没有这样的土壤，本地消费能不能支撑这样的天地，开发商是为了卖房，还是有情怀开个商场?

要知道以上这些投资，都是有钱人的游戏，没钱人的游戏是玩不转这些的，老百姓投资哪里能亏的起，以上商铺一律不购买。

第二条规则，可以考虑购买社区底商，社区商铺当中的二层商铺，为什么要买这些呢？

商铺是用来干嘛的，答案，用来做生意，用来创业的，用来赚钱的，用来发展项目的，作为投资购买商铺的个人来讲，你的定位，适合创业者一起创业，相当于参股入股，是吗？

因为你要收房租，收房租就意味着参股入股，只有用来做生意的人，他们赚到钱了，你才能够赚到更多的钱，更长远的钱，这样就要对行业作出更大要求的选择，什么样的商铺适合创业，经营什么样的行业，更有竞争力?

答案非常简单，互联网已经吞食了，所有标准化产品销售，只有个性化，体验化极强，私人定制的的行业，才需要租赁商铺。

这些行业往往会集中在，SPA水疗，美容美颜美发美甲，儿童乐园，餐饮娱乐，商务中心，服务中心，便民中心，培训中心，这里的创业项目才能够，在商铺中立足，对不对呀？

购买商铺，选择行业比购买商铺更重要，选中行业之后才能够按照行业去选择商铺，这才是投资之道，道之道非常道，明白，其中厉害关系，对选择商铺才有更多的铺垫。

然而，社区商铺，社区的二层商铺，完全可以满足以上这些体验性非常强的这些创业项目。

第三条规则，买商铺的上下左右通道是否畅通，自己的资金分配，不能拿出所有的家当来买商铺，最多可贡献百分之五十，要不要贷款，量入为出，出租通道是否畅通，能不能租给我们想租的行业的商家，租金回报率，如果一旦想变现，是否能够卖得出去？

在这个方面，345线城市，商铺转让，将会是最大的一道坎，为什么说买商铺是有钱人的游戏规则，因为商铺增值，可以作为资产抵押，普通人的资产增值，只能当做萝卜去销售，或者是把萝卜租出去，来换取最终价值。

345线城市，普通人买商铺，商铺的变现能力比较差，将长期占用资金，你能不能接受？

所以

一是345线城市购买商铺的时候，一定要考虑到当地的消费习惯，当地人口的分布情况，消费能力水平，租用商铺的人，做买卖的利润率是多少，能不能够支撑下去？

二是买商铺除了要考虑租金回报率之外，还要考虑变现通道，资产盘活通道，小城市的这些通道比较闭塞，大城市相对畅通。