1500亩土地面世，南三环要甩掉纯刚帽子？

越是细枝末节，有时候越有嚼头。

一件微乎其微的事件，不一定能够扭转市场的走向，却总能在最合适的时机，窥探到未来的一丝端倪。

1

被放逐的金岱产业园

金岱片区，注定是一个被遗忘的角落。

相比于其他备受关注的新区，金岱片区绝对算是一个弃儿，备受冷落。

想想也是，一个被高架环绕、铁路包围，片区内部全是杂乱无章的市场，被人遗忘似乎理所应当。

金岱片区的产业格局也是错综复杂，各色产业都有——

川流不息的大货车、大片的低端产业园、脏乱差的环境、尚未拆迁安置的城中村，不由自主的，就是在第一印象上，金岱片区已经被人抛弃。

天生硬伤，金岱片区彻底丧失了再进一步的动力。

除此以外，一无所有。

2

位置这么好，为啥就起不来？

紧邻南三环、背靠东区、西靠管南、东临滨河国际新城，再加上地铁4号线加持，金岱片区为啥就是不中啊？

1、钢铁园、物流园、批发市场、各色工厂，居住环境较差，大货车、电动车横行无忌，环境十分嘈杂；
2、住宅用地非常少，居住氛围不能再差了；
3、没有集中商业，所谓的商业就是沿街商铺，并且主要集中在园区北部；
4、没有成型的学校，仅有大王庄小学、郎庄小学等城中村学校。

但是资本总有办法寻找到最佳的投资场所，这一次，金岱产业园走在了十字路口。

其实金岱产业园拆迁的传闻由来已久，时间一久，连这里的商户都觉得，拆迁是一件遥遥无期的事情，这么多的商户，怎么说也得三五年才能搬迁完毕吧！

令人吃惊的是，原本迟迟未到的拆迁工作这么快就要来临，来得那么快，甚至显得有些仓促。

3

飞上枝头变凤凰？

一步落后，不代表步步落后。

2018年6月15日，郑州市规划局贴上了一个批前公告，为期30日：

项目名称：《郑州市管城回族区紫辰路以东、太白路两侧街坊控制性详细规划》，占地面积不小，高达1470.6亩（98.04公顷）。

▼土地利用现状图

▼土地利用规划图

▼规划用地指标，特别是住宅用地指标

在住宅用地指标中，住宅用地共8块，面积从55亩到178亩不等，容积率1.5的1块、容积率3.0的5块、容积率3.4的2块。

令人吃惊的不是7块容积率3.0-3.4的地块，仅剩的那1块1.5的容积率才是最让人着迷的地方。

这么刚需的金岱片区，怎么会诞生一块容积率低于1.5的低密地块？

如果按照规划落地的话，这块占地60亩、容积率低于1.5的地块，能否批示尚未可知，全部别墅的可能性也不大，极有可能是洋房+别墅。但是即便如此，这里依然会是金岱片区的制高点。

只有一种解释可以说得通，那就是——

在兼容刚需的同时，也大胆预留了纯改善用地，政府的意思很明显，想在金岱片区做一些细微的改变。

也许这个改善地块改变不了片区刚需的局面，但是至少，这是一种向上的力量。

4

低密的不只是金岱片区

刚需置业哪里去？管南片区欢迎你！

一直以来，管南片区，甚至可以说整个南部片区，都在背负着“刚需”的帽子，很厚重，摘也摘不掉。

这里被称为刚需集散地，是挺进郑州城区的门槛。

但是市场在变，南部片区也在不断释放出“改变”的信号，特别是几块用地控规的出现，给了一丝丝的生机。

1、宇通工厂的控规最令人瞩目。

16块住宅用地，容积率3.0的地块有6块，容积率2.0的用地有6块，容积率1.7的用地有4块。

规划一出，全城震惊！首先，16块住宅用地，全部低于3.0，意味着哪怕是刚需，未来的住宅项目，也会是十分舒适的住宅指标；

其次，2.0以下的住宅用地甚至占16块用地的62.5%，改善地块第一次压倒刚需，妥妥的改善之地；

第三，更令人惊喜的在后边，竟然预留了4块容积率低于1.7的住宅用地，要知道，容积率1.7是北龙湖的通用指标，换句话说，至少4块用地，会出现洋房甚至别墅。

2、融创大王庄片区规划。

融创的速度向来快刀斩乱麻，绝不拖泥带水。

前段时间，朋友圈中已经有多位融创置顾，寻找临时展厅的消息，这就意味着融创大王庄项目会在下半年面世，暂命名“融创城”。

大王庄城改10块住宅用地中，容积率全部是3.0，指标还不错。

虽然从备案名中，能够看出是刚需无疑，再加上融创一贯的高低配风格，但是10块用地容积率全部低于3.0，虽然刚需，至少还是一个可以接受的指标。

3、振兴-姚庄、郎庄规划。

姚庄城改由振兴地产拿下，案名“富田九鼎公馆”，一水的纯高层，临十七里河+4号线地铁口，售楼部已经正式亮相。

规划的6块住宅用地中，容积率均在3.5-3.8，2块容积率3.5，4块容积率3.8，还在可以接受的范围内。临河+地铁口+南三环，振兴地产打造的产品中规中矩，目前释放的信息是精装，预计价格是1.55万左右，关键看首开有没有惊喜。

4、没有小伙伴的中岳俪景湾。

这是金岱片区仅有的在售项目，由中岳秀峰集团打造，纯高层，容积率3.5，占地仅46亩，毛坯价格13800。

整体来看，还是开发商实力有限，中岳俪景湾只能说打了个头阵，对片区的拉动作用微乎其微。

5

最高价能否突破2万？

看完这几个项目的用地指标，没有以往城改的排斥心理，相反，多了一些安慰。

至少，这里的刚需用地都能控制在4.0以下，甚至是3.0以下；至少，这里还有11块容积率低于2.0的用地；至少，这里的开发商都还比较靠谱。

不再是楼密密，只为多盖房子，未来更多的是向溢价、向改善挺近。

不是一水儿的纯刚需，加入了一些改善的成色，对于整个大片区而言，是一件好事。

目前南部片区的价格非常扎实，也非常统一，高层价1万3-1万4左右，洋房价1万8左右。

这是目前南部片区的价格现状。

但是，这个价格的前提是，哪怕是洋房，都是容积率3.5的高低配，并非纯粹的洋房。

未来，一旦这些规划落地，宇通项目正式动工、金岱片区正式启动，容积率1.5-2.0容积率的11块用地面世，未来洋房/别墅的价格会不会突破2万？

项目还没出来，谁也不敢保证！

如果突破2万，会有什么影响？

1、片区溢价得到提升，改变“纯刚”气质。至少，这里还有改善。

2、刚需价格会借势稳步提升，洼地逐渐被填平，上车成本提高。

但是，这是趋势，这是改善的趋势，无法回避也无法改变。

6

对于刚需，是不是一件好事？

未来，整个南部片区，未来仍旧是以刚需、刚改为主，改善很难成为主流，哪怕这里的最高价突破2万。

1、改善用地占比仍旧很少。

哪怕是宇通工厂10块2.0以下的容积率、金岱产业园1块1.5的容积率，依旧改变不了整个片区3.0-4.0容积率的现状。在这个容积率之下，仍旧是以刚需、刚改为主，改善为辅。

2、土地出让规模、项目体量都太大。

物以稀为贵，货量越足，溢价越低。整个南部片区，已经面世的永威城、绿都紫荆华庭、绿都澜湾、鑫苑国际新城、正商中州城，即将面世的鑫苑·德润珺园、融创城，以及未来面世的康桥王胡寨、碧桂园名门、富田南曹（振兴地产另一个项目）、碧桂园南曹等项目。

每一个项目都是占地千亩、每一期都房源千套，想要在整个南三环片区纯刚的背景下，通过少量的改善之地提升片区溢价，谈何容易。

3、最关键的一点是，南部片区无改善。

在大家的根深蒂固的意识中，南部无改善，哪怕是在南三环附近，晚上的货车一辆接着一辆，更别说南四环甚至四环外了，脏乱差的环境一时之间难以改变。

这11块低密地块出让，更多的是市场上泛起的几朵浪花，好看，但不会影响大局。

趁着这几个规划还未完全落定，趁着尚未有房企盯上这个片区，如果你要在这里置业，请抓紧上车，再不上车，那些改善盘一出来，你连上车的机会都没有了。