济南这些小区房价超3万/平！看看有你家房子吗？高新厉害了…

曾经，济南的朋友圈流传着这样的说法，济南的房价将呈现“54321”的格局。很显然，现在济南楼市基本处于“321”的水平，2-3万主力是高端改善，2万以下主力是刚需。

在房价水涨船高的今天，在土地成本驱动的背景下，或许济南“54321”将会实现。尽管我们看到一些新盘房价一再被限价，尽管我们希望房价平稳，但当我们时间拉长，你会发现：

济南房价一直在

慢慢的上涨，跟短时的市场好坏没有关系。

特别是一些地段、配套出众的房子，房价从来没有跌过。即便是济南楼市困难时期，房价下降的都是前期涨价过猛的郊区盘。

今天，前线大体统计了一下济南房价过3万的小区，统计可能不全，但小区房价、数量已经足够惊人。如果是在一年前统计，房价过3万的小区恐怕远没有这么多。

ps:只是统计了小区的大概价格，二手房为主，一房一价，同一小区的不同房源可能会有差距，这个数据仅供参考，勿喷。

看完这么多房价过3万的小区，你我不难发现他们的共同点：历下市中老城区、旅游路、名校学区房、好地段……

具备上述特质的房子，无论济南楼市如何变化，他们的房价一直坚挺。特别是目前济南楼市进入瓶颈期，楼市很可能会呈现分化趋势。地段偏一些的房子越来越不好卖，而地段好学区佳的房源因为稀缺，区域内供需失衡，价格依然看涨。

以下为汉峪片区以及东部几个片区的分析与规划：

曾经写过一篇文章，叫做跟着土拍去买房，最近各个区域均有土地供应，我们可以看到西客站北部片区拍到了9000+的高价，新东站虽然表面上高层在7000+，但是折合一些配建的成本，妥妥的也是10000+，唐冶15000+，cbd一直底价成交。

但是前线一直推崇的高新区除了8月份有过汉峪的一次土拍，也是同样没有动静。但是算算，8月份摘地，按理说明年也要面市了，更何况前线有收到内部消息，有可能精装面市的项目明年有重大利好

高新区中心区已经基本没有什么太多可关注的，毕竟除非拆违拆建，那么基本上无地开发的状态，只能与新东站、雪山、汉峪片区、长岭山片区以及刘志远附近连成一片

但是周边就大有可为了，本来前线预测刘志远的地能够今年出来，据说是银丰以及新城联合开发，但是这块地实在是太黄金了，应该推迟到了明年。

那么高新区，大有可为的地块只剩下了汉峪片区值得一说

我们回顾一下两年前，也就是2016年

那时候，群雄逐鹿汉峪片区，有中铁逸都国际、凤凰国际、三盛国际公园、绿城玉兰花园、汉峪海风、鲁邦奥林逸城、舜奥华府、德润天玺、华皓英伦联邦、金汇瀚玉城、东鲁凤凰上郡。。。等等等等

不知道你们后不后悔，相信这些开发商后悔死了，毕竟如果持有到现在，能够翻两番，当年这边都是在7000-9000的价格，嗯，还有中铁逸都国际为了买房，还搞过首付分期

现在，不好意思，已经全部售罄，无房可卖的状态。

前线非常看好这个区域，简单来讲，这是济南的希望，我们看到昨天高新区又签下了一个大单

12月4日上午，济南高新区、浪潮、思科三方在济南共同签署战略合作备忘录。在济南高新区投资建设以网络通信为特色的产业园区，这个产业园区很牛逼，王文涛都出席了！！！

园区建成并投入运营后，预计将引入上下游优质企业上百家，从业人员超过2万人。

这个网络通信产业园区在哪呢？

产业园主要设在济南高新区孙村片区、玉顶山东南侧的汉峪片区和济南出口加工区南部围网以外的半导体产业园，其中孙村片区规划用地2平方公里，汉峪片区规划用地2平方公里，半导体产业园规划用地3平方公里。

前线帮大家再梳理一下高新区到底有多牛！

先说一下，前线的整体感受，高新区为了区别CBD中央商务区的概念，现在换了个名称，叫TBD，也就是科技商务区的概念，以科技为承载，进行片区提升。

先说几个有意思的观察，然后前线再给大家详细解决一下高新区的牛逼之处。

1. 整体片区解析

　在“十三五”期间，高新区将优化产业空间布局，建设临空经济区、智能装备城、生命科学城、齐鲁智慧谷和齐鲁创新谷。

　　高新区将构建“一核两区六板块”空间格局，全面布局临空产业。“一核”即空港发展核，“两区”即北部产业发展核心区和南部临空综合配套区，“六板块”是指航空运输服务板块、保税与空港物流板块、航空航天产业板块、临空高科技产业板块、综合服务商务板块和空港生活配套板块。

　　智能装备城以孙村片区为发展载体，承担智能装备产业的研发、孵化、产业化功能，力争打造成为国内知名的智能制造创新中心。建设中德工业园，成立“中德技术实训中心”，建设制造业协同创新公共服务平台、未来科技展示中心、智能装备主题公园。

　　生命科学城以两河片区和庄科片区为发展载体，重点承担生命健康产业研发、孵化、产业化等功能，努力建设成为国内一流、国际知名的生命健康产业集聚中心和创新中心。

　　齐鲁智慧谷以汉峪片区、贤文片区和创业服务中心管辖区为发展载体，重点承担行政服务、研发创新、创业孵化、商务商贸、教育、居住等功能，力争打造成为国内重要的科技成果策源地和高新技术高地，建设千亿科技产业小镇。

　　齐鲁创新谷将发挥“承上、启下、自发”作用，链接京沪高端研发、企业资源；发挥省内科教研发资源优势，集聚并建设山东省内分行业、分地区的研发中心；建设齐鲁大学科技园；推动“山东工研院”产业化基地建设，组建“科技经纪公司”。

前线觉得最牛逼的，毫无疑问的肯定是齐鲁智慧谷，所以围绕齐鲁智慧谷买房肯定没问题，再不济可以往智能装备城跑跑

2. 贤文片区

1）前线最关注的就是这个了，只能说万科麓山的、草山岭的人们有福了，这个片区的绿化起来了，居住舒适度将越来越好

2）虽然地铁到现在还没确定时间，但是内部支路网密度增加，同时外围增设BRT环线，链接CBD、汉峪金谷和文化行政中心；

3）地下空间也将迎来发展！

2. 汉峪片区教育分布

1）莲花山居住区的高新区第二实验，现在是小学、初中，后期会转变为初中，中铁逸都国际、凤凰国际按照就近上学，去上凤凰国际的配套小学是靠谱的；

2）小汉峪片区有42班小学，45班九年一贯制，以及一所国际学校，楼盘有三盛国际公园以及汉峪海风。。；

3）大汉峪片区规划有42班小学和初中，这个位置主要有华皓英伦联邦、绿城玉兰花园

3. 孙村工业园区

1）我们能够看到黄色部分是主要的住宅区，主要围绕彩虹湖周边以及玉皇山进行分布，作为工业园区的辅助。玉皇山周边的土地就是本来计划月底拍卖的，但是因为怕引起市场过热给停了。。看来是打算参与的开发商太多。。

2）幼儿园22所，小学9所，初中5所，高中2所，不愧是准备容纳24万人的大型居住片区。。东部的教育还是给力啊

4. 两河居住区

围绕综合产业园区有两个居住社区，前线记得量和居住社区是给附近村民的回迁，综合产业园区就是齐鲁制药厂的位置，虽然有专家解读说污染没问题。。但是前线是不信的。。建议大家如果要买房。。避开这个片区吧。

5. 章锦片区

章锦片区就是综合保税区，规划人口六万人，这个片区的定位是工业区、仓储物流区、科研商贸区、居住区。。。第一定位作为工业区、仓储。。第二人口只有六万人，这个还是不要选这居住了吧。。

让我们期待明年汉峪片区项目的落位，他们分别是！

金科竞得地块:

1) G087地块，居住用地，位于高新区旅游路以北、凤凰路以西，土地面积50258平方米，约合75亩，起拍价120000万元，最终成交价为174000万元加政府储备性安置房面积12000平方米，溢价率为45%，楼面价为14426元/㎡。

2) G088地块，居住用地，位于高新区旅游路以南、凤凰路以西，土地面积15708平方米，约合24亩，起拍价33000万元，最终成交价为40500万元加政府储备性安置房面积7000平方米，溢价率为22.73%，楼面价为14324元/㎡。

3) G090地块，居住用地，位于高新区旅游路以南、凤凰路以西，土地面积15265平方米，约合23亩，起拍价32000万元，最终成交价为39500万元加政府储备性安置房面积6900平方米，溢价率为23.44%，楼面价为14376元/㎡。

4) G091地块，居住用地，位于高新区旅游路以南、凤凰路以东，土地面积11781平方米，约合18亩，起拍价23000万元，最终成交价为26000万元加政府储备性安置房面积3200平方米，溢价率为13.04%，楼面价为14238元/㎡。

龙湖竞得地块：

1) G085、G086打包地块，一宗商业，一宗住宅，位于经十路以南、凤凰路以东，土地面积32719平方米，约合49亩，起拍价48500万元，最终成交价为49006万元，溢价率为1.04%，其中住宅楼面价为12746元/㎡。

2) G092地块，居住用地，位于高新区旅游路以南、舜华路以东，土地面积26405平方米，约合40亩，经过41轮出价，最终被龙湖竞得。起拍价70000万元，最终成交价为102000万元加政府储备性安置房面积11017平方米，溢价率为45.71%，楼面价为12876元/㎡。

中垠竞得地块：

G082、G083、G084打包地块，一宗商业，两宗住宅，位于高新区凤凰路以东，土地面积94481平方米，约合142亩，起拍价154600万元，最终成交价为 156252万元，溢价率为1.07%，G083住宅楼面价为13171元/㎡，G084住宅楼面价为11018元/㎡。

泰禾联合济高控股：

G079、G080、G081打包地块，一宗商业，两宗住宅，位于经十路以南、凤凰路以东，土地面积95144平方米，约合143亩，经过1轮出价，最终被编号38910512竞得。起拍价156200万元，最终成交价为156200万元，溢价率为0%，G080住宅地块楼面价为12220元/㎡，G081住宅地块楼面价为13068元/㎡。

保利竞得地块：

G089地块，位于高新区旅游路以南、凤凰路以东，土地面积12259平方米，约合18亩，起拍价26000 万元，最终成交价为31500万元加政府储备性安置房面积4001平方米，溢价率为21.15%，楼面价为14275元/㎡。

如果说将来济南可能会有很多小区会达到五万，那率先达到五万的一定是这些小区：历下市中的老城区、旅游路、名校学区房、好地段、cbd……

如果你是投资，请选择这些！如果是刚需，接下来到整个2018年都是上车机会。