栩锐律所：开发商迟迟不交房，期房变”烂尾楼“维权如何进行？

作为买房者而言，与其事发后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做个全面调查，未雨绸缪永远好过亡羊补牢。

通常情况下，规模大、资金雄厚、度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，购房者就要加倍注意了。为保险的方式肯定是直接买现房。

【案例】武汉的徐东江尚于2013年09月15日开盘，其开盘时注明的交房时间为2014年9月。然而在交房日期将近时，开发商突然向业主发布了《【江尚】延期交房通知》，将交房日期变更到了2014年12月。业主表示，开发商首次延期后，项目楼盘依旧在售，并以“楼盘会在2014年年底交房”的说法吸引了不少新的购房者。然而到了规定的交房时间，开发商却再次放了鸽子。对于开发商的第二次爽约，部分业主于2014年12月28号进行了维权。维权当日开发商再次宣告延期，表示将在2015年9月28号交房，且违约赔偿金于交房时一起结算。这个交房日期已经比最开始的交房时间晚了整整一年。

江尚售出的2、3、4号楼，分别在2012、2013年就拿到了预售许可证，备案的交付日期也均为2014年9月28日。但至今官网上并没有这三栋楼竣工备案的公示，说明还不具备交房的条件。有传言说该楼盘迟迟交不了房是因为开发商资金链断裂，工程进度难以推进，有业主想通过法律途径退房却被开发商告知没有钱可以退。

【律师分析】

弄清产权归属是关键

如果开发商宣告破产时房屋尚未建成，就会造成开发商对购房人不能履行责任。根据房屋的买受方式的不同，可以分为两种具体情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。提醒消费者购买时，首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。

如果开发商破产后房已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证：

1.购房者应到工商部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；

2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

集体交涉维权

在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得大限度的法律支持。

首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到低。

其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。

另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须要齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主没有及时起诉，可能终就得不到赔偿。

如何避免买到烂尾楼？

如果买的是期房那么又该注意些什么呢？

1、综合考察开发商实力

开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为高，四级为低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率是低的。

2、考察开发商的信誉

那么有些本土的的开发商，实力差一点，开发资质等级可能是三级或四级，那么是不是就一定不能买呢？也不一定！是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商，如果不买他们的，那么买房的选择余地就很小了。

首先看开发商口碑。本土的开发商在当地应该有一定影响力，亲朋好友对其有什么印象和看法，通过这个大概会有一点了解。另外就是了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。

3、了解项目楼盘的手续

可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。

购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上许久。

4、把握合适的购房时机

据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可一般较低。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。是城中村改造的项目，无法料到的风险则更多。

烂尾楼形成的原因可说是多种多样的，现实中包括在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等等，都有可能导致在建楼盘烂尾。万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先还是要学会“自救”，通过法律手段尽可能保障自身的权益。